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日前，來青島市交易中心辦理房屋過戶手續的人依然不少，但相比較六一新政實施前的那段時間，人流量已經明顯減少了很多。(鞠培霞
攝) |
無論是業界流行的“寒冬”說法，還是消費者持幣待購心態，2005年即將過去，而即將到來的2006年，房地產市場將會呈現何種發展趨勢，對于絕大部分人來說，恐怕依然是變幻莫測房地產市場在迷霧中前行
怎樣破解房價漲跌謎團？流行的做法是想象，一種想象是只要大家都不買，房價就得降，另一種想象是只要開發商挺住房價，你就不得不買。毫無疑問，讓目前還七零八落的市場主體在想象中結盟和歸類，無異于是期待買方與賣方在虛擬世界中廝殺。事實上，市場只是在紋絲不動地按照既有利益格局，一步步往前推進
宏觀調控下的價格謎團
2005年對于房地產界來說，注定是喜憂參半的一年：承接2004年的走勢，今年上半年，全國房地產市場價格繼續攀升，據國家發改委、國家統計局2005年7月公布的調查數據顯示，2005年二季度，全國35個大中城市的房屋銷售價格同比上漲了8％。
而令人尷尬的是，作為2005年房地產市場政策的重中之重，抑制房
價快速上漲、保證市場健康發展是2005年宏觀調控的目的之一，各項行政指令、信貸政策、稅收政策陸續出臺。也就是說，在市場價格攀升的背景下，市場這只“無形的手”和政策這只“有形的手”實實在在地掰了一回腕子！也許是因為調控政策具有的特殊延后性，在掰腕子的前期階段，市場的直接反應有些“不理不睬”，市場價格依然堅挺。
隨著政策影響的逐漸顯現，房地產市場的變化開始初露端倪：國家發改委價格監測中心報告顯示，“國八條”出臺后的5月份，全國35個大中城市商品房價格有12個城市出現小幅回落，北京、沈陽、上海、深圳、重慶等地商品房價格分別較上月下降0.41至2.03個百分點。5月中國商品房價格漲幅較上月下降0.6個百分點！
對于青島的房地產市場而言，也許宏觀調控帶來的變化并沒有北京、上海等地那樣明顯，但是六一新政后，許多業內人士也開始“皺起了眉頭”。
在商品房市場，由于上半年投放量并不大，新政的影響在一段時間內，影響并不明顯，但是作為房地產市場變化的晴雨表，六一新政對青島二手房市場產生了振幅不輕的震蕩：許多房源價格開始有所松動，交易出現明顯放緩，以往紅火的交易大廳開始冷落，持幣觀望的人群越來越多。
而隨著政策影響的持續延后性，再加之下半年市場投放量的加大，商品房市場也開始感到了些許“寒流”，盡管沒有出現上海日前發生的集體退房事件，但從市場投放量和交易量兩者之間的比例來看，交易放緩是其顯著市場表情，即使在以往房地產商盼望的“金九銀十”季節，情況也未見明顯好轉。
但是，令人疑惑的是在這樣的市場狀況下，無論商品房還是二手房，其價格都沒有出現明顯的變化。面對這種市場現狀，有人認為是開發商“硬扛”的結果，也有很多人堅持是市場需求旺盛導致。而無論是什么原因，對于大多數手中握著剛夠首付的錢，想買房卻又不掌握有效信息來源、缺乏判斷依據的消費者而言，繼續等待還是出手，依然是個問題。房地產市場的價格走勢，依然像迷霧一樣籠罩著他們。
2006年，調控依舊？
透過12月份召開的中央經濟工作會議透露的有關信息，明年將會繼續改善宏觀調控，用法律和經濟手段實行“點”調控，而在這種調控下，明年的經濟增長預期為8％。據參會的經濟學家介紹，從以上信息中他們讀出的關鍵字是“穩”和“調”。“穩”是希望繼續保持宏觀經濟的連續性和穩定性；“調”則是在平穩的前提下，集中精力調整內需與外需、投資與消費、城鄉差距、區域差距、經濟與社會關系等。
對此，有業內人士認為，明年是“十一五”計劃開始的第一年，是承前啟后的關鍵階段，因此，明年如何開好頭、起好步是非常重要的。而房地產行業作為國民經濟的支柱產業，又是衣食住行中的頭等大事，其發展趨勢更是備受關注，關于明年房地產行業發展趨勢的預測也層出不窮。
國家發改委宏觀經濟研究院經濟運行與發展研究室主任王小廣日前表示，房地產業目前已經進入一個調整周期。這一調整期將會持續到明年或者后年，相應地將會帶動價格、投資、消費需求形成向下調整的趨勢———明年房價將會穩中有降。
建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾在“中國人民大學土地管理專業創立20周年暨2005年人大不動產高峰論壇”上也表示，對房地產業的宏觀調控不能松動，今后的重點是落實地方政府的責任，狠抓國務院政策各項措施的落實；切實加大住房結構的調整，增加中低價位、中小戶型住房的供應；完善低收入人群的住房保障制度，綜合研究經濟適用房和廉租房的供應問題；整頓和規范房地產業秩序；加大信息透明度，及時披露土地供應和住房供給信息，以利于市場形成正確預期。
而中國房地產業協會副會長顧云昌在江蘇省首屆房地產博覽會上也表示，2006年房地產行業要繼續控制投資規模，但同時，他又指出當前的消費仍然很旺盛，房地產行業必須在不平衡中尋找平衡。要保持房地產市場健康發展，關鍵是各級政府把握好土地的供應量。住宅建設在未來有三個不變：第一消費熱點不變，第二增長快速不變，第三支柱產業地位不變。
同他們觀點有些許不同的是近日發布的《2005年3季度中國房地產市場報告》（REICO報告），報告預計，明年的中國房地產行業，尤其是住宅產業的政策形勢和行業景氣發展將呈現謹慎樂觀局面。《報告》認為，經濟增速減緩和通縮可能壓力的存在，減小了房地產行業被進一步調控的可能性。報告預計，明年房地產行業尤其是住宅產業政策形勢謹慎樂觀，住宅產業發展的政策方向將會以結構調整為主，擴大中低檔住房供給，以利于建設和諧社會。
看來，一團迷霧的不僅僅是消費者，還有業內人士；而看不清的也不僅僅是房地產價格，還有房地產市場明年的發展趨勢。盡管在2005年，國家各種宏觀調控政策都在以不同的角度告訴大眾同一個道理，那就是政府調控的是房地產市場的漲幅，而非打壓房地產市場。
“巴西叢林一只蝴蝶偶然扇動翅膀，可能會在美國得克薩斯州掀起一場龍卷風。”一項政策的“蝴蝶效應”亦然———從出發點看，任何政策都是積極的，但如果把連鎖反應考慮在內，就可能出現副作用、反作用。因此，對房地產市場而言“有形的手”在“無形的市場”中產生的影響，有些時候也許是調控者所無法預料的。更何況，明年房地產市場將會出臺何種政策，市場將會呈現何種變化，任誰都很難描述清楚。
然而，無論是王小廣的進入調整周期，還是謝家瑾的宏觀調控不能放松，顧云昌的繼續控制投資規模，以及REICO報告中提到的謹慎樂觀，明年對房地產市場結構的調整，看來是勢在必行的。
2005中國地產相關政策
3月17日，中國人民銀行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平；
3月26日，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，八點要求控制房價漲幅過快，即“老國八條”。“老國八條”以通知形式發出，要求各地政府重視房價上漲過快這一現象；
4月28日，國務院又出臺了“加強房地產市場引導和調控的八條措施”，即“新國八條”。“新國八條”為具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快；
6月1日起，國家對個人購買住房轉讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業稅；
7月21日，中國人民銀行發布公告，人民幣對美元即日升值2％。這讓此前撲朔迷離的中國樓市的未來更加復雜化；
8月6日，新華社刊發《全面正確認識當前我國的經濟形勢》的經濟形勢述評；
8月9日，新華社以建設部負責人談話形式刊發了《正確看待當前房地產市場》，闡明“當前房地產市場調控有了一些效果，但應當看到目前的成效只是初步的，市場發展中的問題依然突出”，指出宏觀調控在一定時期內仍是房地產業發展的主題；
12月份召開的2005年中央經濟工作會議，提出明年將會繼續宏觀調控，用法律和經濟手段實現“點”調控，另外，就房地產市場，會議指出要統籌協調各方面利益關系，認真解決涉及群眾切身利益的矛盾和問題。
