開發商承諾頂層復式住宅贈送露臺花園，從法律上無法“落地”———露臺：“飄”在空中的贈品
贈送露臺是否有效？
“買頂層贈送露臺”———目前，打這樣廣告的進行銷售的樓盤不在少數。上周在嶗山區某項目購房的業主撥打樓宇熱線88762259
咨詢：開發商是否有權拿將來可能屬于樓盤全體業主的花園露臺，以贈送附屬面積的形式來提高房價進行促銷？
要回答這一問題，還是不妨從不久前發生的一個真實案例說起。2004年3月，某房地產公司與劉某簽訂認購書約定：劉某認購某大廈一復式房屋，房地產公司送劉某露臺花園面積約93.9平方米。同年4月，房地產公司與劉某簽訂《商品房買賣合同》，但雙方未約定認購書中所列的優惠條件。房地產公司促銷廣告中也隆重推出頂層復式送露臺花園。
廣告不實構成欺詐
后劉某因未獲所贈的露臺花園而起訴到法院，要求房地產公司依約贈送露臺花園并賠償其經濟損失。
二審法院經審理認為：劉某與房地產公司簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，內容符合法律規定，應為有效；雙方在認購書中約定購買頂層復式送露臺花園的條款，但該條款約定既不明確又違反露臺權屬公用的法律規定，應為無效；該條款內容與廣告宣傳內容一致，可視為房地產公司廣告宣傳的促銷手段，房地產公司應對其廣告不實酌情給予劉某經濟補償；二審法院判決房地產公司一次性向劉某支付補償金十萬元。
露臺歸屬全體業主
那么，樓宇露臺權屬到底該歸誰所有呢？康達青島律師事務所湯書國律師分析認為：我國現行法律沒有明確規定樓宇露臺的權屬，但依建筑物區分所有權相關原理來分析，樓宇露臺不應屬于某個或某部分業主所有，而應該屬于整棟樓宇全體所有權人或使用人共同所有和使用。商品房的開發商若將其贈送給個別購房者，構成了對其他購房者露臺使用權的侵害，其贈送行為應屬無效。房地產公司與劉某簽訂的認購書中約定贈送劉某樓宇露臺，但之后雙方簽訂的商品房買賣合同并未就上述贈送行為予以確認。即使雙方在商品房買賣合同中約定，依前述分析，這種贈送約定也是無效的。
本案中房地產公司承諾贈送劉某露臺的行為侵犯了其他購房者的利益，是無效行為。對這種無效行為，雙方均有過錯，但房地產公司作為開發商、房地產的經營者，對房地產專業的法律規定應當熟悉，所以其過錯較大。據此法院認為房地產公司的廣告內容不實，根據《民法通則》的司法解釋構成欺詐，應給予劉某一定的經濟補償，以彌補劉某無法完全實現購房初衷的損失。
另外，若劉某要退房，在證明開發商贈送露臺行為與劉某購買該房產的行為之間存在法律上的因果關系的情況下，也可以根據合同法、民法通則及最高法院司法解釋的相關規定（屬于合同效力待定情形），在通知交房日之日起一年內向法院申請撤銷《商品房買賣合同》，退還房款及相應利息。本版圖文樓宇
