“當初我們買房時，小區地下車庫的歸屬并沒有明確的說法，直到現在，車庫的產權證還在開發商手里。”“決定小區事務要求我們業主中三分之二的人通過才行，可沒通知到我們就算我們棄權，這種做法有沒有依據？”“《婚姻法》規定夫妻共有財產，而開發商卻認定業主只能是購房人，不能是夫妻二人。”
隨著《
物權法》草案在民間征集意見的推進，城市小區物業的各種糾紛再次凸顯出來，住著用畢生積蓄買來的房子，卻因為物業糾紛生一肚子氣的老百姓，開始把解決問題的希望寄托在《物權法》上。
近日，由中國人民大學制度分析與公共政策研究中心發起的國內第一個物權法草案研討會在北京召開，100多名政府官員、專家和小區業主對《物權法》草案進行了討論，希望即將出臺的《物權法》能解決房產配套設施的權屬、建筑物區分所有權性質、物業費的分攤以及業主權益等問題。
配套設施究竟歸誰所有
劉先生住的北京現代城小區有7000多平方米的公共設施，業主入住后卻要先交費才能使用。后來得知，這些本該由全體業主共用的設施，被街道辦事處等部門與開發商一紙協議而占據，里面的幼兒園、自行車停車位也已變成一些部門的創收項目。“附屬建筑和主建筑的關系是皮和毛的關系，皮都不存在了，毛就沒有存在的理由了。”劉先生認為，小區內的建筑附屬物也應該歸給業主所有。
配套設施權屬究竟應當法定還是約定？目前《物權法》草案實行的是約定原則。
一些業主認為，約定權如果被政府和開發商共同占有的話，業主的權益就不能得到切實保障；而如果配套設施可以約定，那么開發商也完全可以不讓業主來使用配套設施，或者用很高的價值來阻止業主使用這個設施。
從對業主物權歸屬規定的質疑不難看出，草案中的界定原則和業主的實際權益的維護之間還有距離。對此，法律專家和律師各有看法。
民法專家何山教授認為，誰購買了房子，物業公共配套設施自然就應屬于誰。但現實中有的配套設施不是家家戶戶都用的，如車庫，就需要約定這個原則，這也是對附屬物所有權歸屬的積極補充。
北京律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生律師也認同市場經濟條件下，應當有約定的自由。但他表示，如果在權屬不清的情況下允許自由約定，它的效力必然會受到挑戰，也會產生新的糾紛。他認為，在《物權法》的制定過程中，應該遵循物權法定的原則，歸屬上有明確規定，然后再有約定。
孟律師的觀點也似乎得到了印證———現代城小區的劉先生關于地下車庫的歸屬權模糊的問題，在北京市公開征求意見時就提出，地下車位不能作為獨立的不動產銷售給業主，它是住宅建筑物的附屬設施。后來他得到了答復，說地下車庫作為共用設施歸業主所有沒有法律依據，這在一個方面也凸顯了物權法定原則的必要性。
然而也有與會者表達了不同看法。中共中央黨校政法部的林?教授認為，附屬設施屬于業主并不見得是一件好事，因為有許多設施實際上都具有公共性質，把這種具有公共性質的部分交給開發商更好一些，更便于管理，也可以降低房價的成本。
另外，目前的《物權法》草案還不能解決業主即將面臨的諸多問題，需要進一步討論和完善。百旺家園業委會籌備小組成員吳先生認為，隨著生活水平的提高，業主除了停車的需求外還有商業、公共娛樂、郵政、金融等方面的需求，《物權法》草案對于將來公民必然產生的某些住房所有權和延伸的權利要有預見性。
責任編輯 原霞
