誰也沒想到，上海樓市對人民幣升值反應(yīng)出奇的冷淡。人民幣升值公布后的一周(7月23～29日)，上海樓市成交量再次下挫，通過對網(wǎng)上交易統(tǒng)計(jì)，這一周住宅商品房成交面積與前一周相比，成交量萎縮了18%，成交均價(jià)下跌8.3%，新盤上市面積也萎縮50%以上。盧灣、黃埔等核心市中心成交量均下降，上海高檔公寓的代表樓盤華府
天地這周一無所獲，成交量為零。
不過，因?yàn)槿嗣駧派祲m埃遠(yuǎn)未落定，對上海樓市的影響將會逐步顯現(xiàn)。
海外資金：觀望是主流
在上海樓市，海外資金是市中心一些高檔樓盤的主要支撐力。上海樓市知名臺灣專家蔡為民說：“央行在人民幣升值時(shí)，顯然注意到熱錢的動向問題，升值的同時(shí)，也調(diào)高了美元存款利率，這樣使得匯差有限，讓熱錢沒有進(jìn)入動機(jī)。”
7月21日晚，人民幣升值2%的同時(shí)，美元、港幣存款利率也上調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。
一般認(rèn)為，在海外資金認(rèn)為人民幣沒有升值到終點(diǎn)時(shí)，將會追進(jìn)。五合國際劉力博士就認(rèn)為，考慮到交易成本，當(dāng)前2%的升值并不足以使國際熱錢從中國房地產(chǎn)市場上獲利了結(jié)退出；相反，當(dāng)前的升值幅度，只是啟動了人民幣可以浮動的機(jī)制，進(jìn)一步升值的預(yù)期似乎并不是遙不可及。他認(rèn)為，這個(gè)初始調(diào)整升2%的匯率變動，在短期內(nèi)并不能有效驅(qū)走國際熱錢對房地產(chǎn)投資的意愿，相反會有一些熱錢進(jìn)一步進(jìn)入國內(nèi)市場，以希望通過人民幣匯率的進(jìn)一步升值來獲益。近期表現(xiàn)活躍的一只國際基金盛陽地產(chǎn)基金用行動證實(shí)了他的判斷。就在7月23日，盛陽與美國HOMY
FUND集團(tuán)簽署了2億美元的基金委托管理框架協(xié)議，HOMY
FUND集團(tuán)委托其在中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理。按照協(xié)議，在未來18個(gè)月內(nèi)，盛陽要完成上述2億美元的受托基金投資管理，投資方向主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。
與基金關(guān)系密切的基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)則認(rèn)為，現(xiàn)在外資多數(shù)還是處在觀望階段，既不會大規(guī)模進(jìn)入，也不會馬上撤出，從長期看，外資還是看好上海市場的。“本來外匯變動會有更多的錢進(jìn)來，但是由于今年出臺了很多政策，還不知道政策有沒有到底，使得匯率變動這一利好消息遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于政策等利空消息。所以，海外資本沒有必要在這敏感的時(shí)候進(jìn)來。”他也不認(rèn)為人民幣升值后外資就會撤出，“這次人民幣升值2%，物業(yè)交易的成本起碼是5%，即使人民幣升值到7%，一個(gè)物業(yè)進(jìn)出交易至少需要兩三年，成本高于人民幣升值幅度。因此，馬上撤出不可能。實(shí)際上，大摩等機(jī)構(gòu)投資上海物業(yè)的主要目的是包裝好后去海外上市融資。”
擋不住住宅價(jià)格跌勢
自3月以來，人民幣升值可能是上海樓市第一個(gè)利好消息。新漢業(yè)不動產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛對記者說：“沒有不利的影響，因?yàn)椴皇谴驂簶鞘械摹Ｈ粲杏绊懀仓粫钦娴摹！睂?shí)際上，人民幣升值之前，世茂濱江、盛大金磐、華府天地等上海樓市的頂級樓盤就已經(jīng)到海外推廣過，主要賣點(diǎn)之一就是人民幣升值。
人民幣升值后，更多機(jī)構(gòu)努力抓住這一機(jī)會。相關(guān)人士說，人民幣升值當(dāng)然是一個(gè)賣點(diǎn)。而中房指數(shù)華東院相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者透露：“9、10月份，將組織一些國內(nèi)項(xiàng)目去韓國、美國、歐洲去展示樓盤，對接國際買家。”事實(shí)上，中原、美聯(lián)等香港中介機(jī)構(gòu)一直在海外代理上海一些樓盤的銷售，賣點(diǎn)一直是人民幣升值。
不過，更多人對此不抱樂觀態(tài)度，認(rèn)為調(diào)控對樓市的影響要是關(guān)鍵性的，人民幣升值的影響要小得多。前沿集團(tuán)總裁助理薛波就認(rèn)為，房地產(chǎn)市場相對于普通資本交易來說存在的周期較長、交易成本較高、變現(xiàn)能力較弱、風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)，使此次人民幣升值對房地產(chǎn)的整體影響不大。薛波還說：“中低檔普通商品房并不在海外資本的考慮范圍之內(nèi)，人民幣升值對以國內(nèi)需求為主的中低檔住宅市場不會產(chǎn)生直接影響。”蔡為民也指出：“不會有太多影響，人民幣升值和‘國八條’是一脈相承的，‘國八條’使得市場低迷，小幅人民幣升值并不能改變樓市的預(yù)期。”陳基強(qiáng)則提出：“上半年出臺了很多打壓政策，會不會繼續(xù)有稅收政策出臺，房價(jià)會跌到什么程度，這些都不清楚。人民幣升值的利好非常有限，從北京、上海樓市的情況來看，豪宅交易量都很低。投資者是追漲不追跌的，我預(yù)計(jì)上海1.5萬元以上的高檔樓盤年內(nèi)會有20%～30%的跌幅。”據(jù)悉，華府天地去海外推廣，盡管有一些客戶來上海看盤，落單的卻很少，客戶非常謹(jǐn)慎。
關(guān)于樓市的后市，趙云飛判斷：“上海高企的房價(jià)回歸似乎已經(jīng)成為定式，未來上海房價(jià)的理性下調(diào)將不可避免，人民幣的小幅升值改變不了這個(gè)格局。”
寫字樓市場:開始改用人民幣報(bào)價(jià)
在上海高檔寫字樓市場，報(bào)價(jià)向來都是以美元為主。7月21日人民幣升值后，仲量聯(lián)行、高力國際等代理機(jī)構(gòu)紛紛都改為人民幣報(bào)價(jià)了。人民幣升值，給原本就供不應(yīng)求的上海寫字樓市場帶來了利好。高力國際中國華東區(qū)常務(wù)董事翁琳女士含蓄地說：“這種人民幣將緩慢升值的預(yù)期會給房地產(chǎn)市場帶來有效支撐，令人民幣標(biāo)價(jià)的房地產(chǎn)資產(chǎn)吸引力加大，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”
中融集團(tuán)銷售總監(jiān)劉偉說：“上海寫字樓市場有三大特征。第一，寫字樓市場是理性的，銷售價(jià)格和價(jià)值是一致的。第二，由于甲級寫字樓租金的上漲，上海寫字樓客戶的消費(fèi)心態(tài)由租轉(zhuǎn)向了買。第三，上海的商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展空間很大。所以，即便在房產(chǎn)新政下，寫字樓市場也沒受到?jīng)_擊，高品質(zhì)的寫字樓還會逆市上揚(yáng)，人民幣升值更是一個(gè)利好消息。”
上海火炬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理丁凡也分析：“政府對寫字樓市場的政策已經(jīng)到底了，比如土地增值稅、租金30%要交稅等，這與住宅市場的情形大不相同。”
人民幣升值剛剛開始，對上海樓市的影響還需要進(jìn)一步觀察，影響的大小主要取決于未來人民幣是否繼續(xù)升值，升值幅度有多大。
蔡為民發(fā)現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象頗值得人們玩味：很多臺灣、香港的長線投資者已經(jīng)入滬，等樓市跌入谷底，就會馬上入市。(作者：王其明、黃嶸)
責(zé)任編輯 原霞
