樓梯扶手、欄桿和窗臺保潔服務
一級只要每周擦抹一次，二級是每周擦抹二次，三級是每周擦抹二次并要保持清潔，四級是隔天擦抹一次，五級是每天擦抹一次。
晨報訊
昨天，市政府新聞發(fā)言人焦揚介紹了審議通過的《上海市住宅物業(yè)分等收費管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)相關
內容。據(jù)悉，《辦法》將對住宅物業(yè)服務收費實行“菜單式”管理，并于10月1日起實施。
《辦法》將物業(yè)服務劃分為“綜合管理服務”、“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務”、“公共區(qū)域秩序維護服務”、“公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務”、“共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務”五項。每個服務項目再按服務內容、服務要求和設施配備等情況分為五個等級,每一等級都有相對應的收費標準(最高限價)，從而形成一份收費透明、可供選擇的服務菜單。比如說，在五大項所有的小項里面，如果全部都選最高的五級，每月物業(yè)管理費為2.3元/平方米。焦揚說，如果物業(yè)公司提供了本《辦法》未涵蓋的服務內容和設施設備的，可適當提高收費標準。□記者李寶花
丁利民
物業(yè)費看菜下單"豐儉由人"
點家常小菜，還是海鮮大餐？餐館里這種"豐儉由人"的選擇權，上海市民今后在物業(yè)管理服務中也能享受到。昨天，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚宣布，上海將從10月1日起實行《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)。業(yè)主大會、建設單位和物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)不同小區(qū)的實際需要，從服務菜單中選擇不同的服務項目和服務等級，并在區(qū)(縣)最高收費標準范圍內協(xié)商確定具體的收費標準。
本市推行物業(yè)服務"菜單式"收費，力求讓市民明明白白消費，物業(yè)管理公司規(guī)范服務，從而做到質價相符。圍繞這一新的收費辦法可能產生的六大疑問，晨報記者昨天請教了有關專家。
一問：點什么“菜”最后聽誰的？
一個小區(qū)成百上千戶，每家每戶都對物業(yè)服務有自己的小九九。將來實行“菜單式收費”后，在選擇物業(yè)服務的具體項目、等級時，會不會也像辦春節(jié)晚會一樣眾口難調呢？
“就像業(yè)主大會來表決選聘物業(yè)公司一樣，小區(qū)的物業(yè)管理收費也是由業(yè)主大會來拿主意。”市房地資源局物業(yè)處負責人表示，代表小區(qū)全體業(yè)主利益的業(yè)主大會(業(yè)主委員會)意見將起到決定性作用。
在按照物業(yè)服務收費菜單“點餐”時，業(yè)主大會(業(yè)主委員會)和物業(yè)管理公司可以根據(jù)需要，從菜單中選擇不同等級的服務項目，并在最高限價的范圍內協(xié)商確定具體的收費標準。然后在具體的物業(yè)服務合同中確定。
如此看來事情就很明白了：點哪些“菜”由業(yè)主大會來決定。在業(yè)主大會對此問題進行表決時，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，只要小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意即可。
二問：點的“菜”包含哪些費用？
點什么“菜”，付怎樣的錢。隨著《辦法》的實施，本市具體住宅的物業(yè)管理費，將直接與物業(yè)服務質量掛鉤。物業(yè)服務內容的多少、服務要求的高低和設施配備情況，將成為物業(yè)公司和業(yè)主大會協(xié)商制訂物業(yè)管理費的具體依據(jù)。
據(jù)市物價局總經濟師沈念東介紹，《辦法》將本市住宅物業(yè)服務內容歸并為綜合管理服務、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務、公共區(qū)域秩序維護服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務和共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務五項；每個項目又按照服務內容的多少、服務要求的高低和設施配備等質量情況分為從低到高五級；《辦法》所規(guī)定的分等收費標準，則具體對應每一項服務內容的每一等級。
以此類推，具體住宅的物業(yè)管理費就是各項服務項目收費之和。這樣一來，業(yè)主和物業(yè)管理公司就可以分別選擇服務項目和服務等級后，組合確定具體的物業(yè)管理費，原則上不超過《辦法》所規(guī)定本市住宅物業(yè)服務最高收費標準2.3元/平方米。
值得注意的是，對于容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)小區(qū)，或純別墅，其物業(yè)服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)參照《辦法》的有關原則協(xié)商確定。
三問：何時開始“物業(yè)菜單收費”？
看到物業(yè)服務菜單式收費的消息，市民最關心的莫過于自己的小區(qū)什么時候執(zhí)行，自家的房子怎么辦？對此，有關部門已經對物業(yè)服務分等收費的推行給出了時間表。
《暫行辦法》將于10月1日起施行。其中新建商品住房將先行實施；成立業(yè)主大會的商品住房在現(xiàn)行物業(yè)服務合同到期后再按本暫行辦法規(guī)定執(zhí)行；《暫行辦法》實施時尚未成立業(yè)主大會且原有收費標準高于暫行辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。
至于市民普遍關心的售后公房物業(yè)管理收費問題，有關部門負責人表示，考慮到售后公房的特殊性，執(zhí)行《暫行辦法》的時間及有關事項將另行研究后確定。對“同一小區(qū)、同一服務、不同收費”的問題，也正在加緊研究，爭取早日解決。
四問：物業(yè)費會因新政策而漲嗎？
菜單式收費將使物業(yè)管理費的收取更為透明，小區(qū)業(yè)主也能對照相應的服務標準監(jiān)督物業(yè)公司的服務。但尚不熟悉的業(yè)主可能馬上要問：“我家的物業(yè)費會不會要多付了？”
對此，市物價局和市房地局有關負責人表示，在制訂辦法時，已經考慮到上海區(qū)縣之間的地區(qū)差異。規(guī)定各區(qū)縣可以在市最高收費標準范圍內制訂區(qū)縣的最高收費標準，這樣就能避免郊區(qū)的物業(yè)收費水平出現(xiàn)大幅上漲。同時，由于倡導質價相符，對小區(qū)物業(yè)服務要求更高，因此會導致一些收費標準明顯偏低的小區(qū)物業(yè)管理費適當上漲，相反有些收費標準偏高的小區(qū)，物業(yè)服務費也會下調，或者促進其服務水平相應提高。總得來說，上海的物業(yè)收費總體水平將保持基本穩(wěn)定。
五問：點的“菜”質次價高咋辦？
今年2月，浦東某住宅小區(qū)遇到了一道難題。按照合同，該小區(qū)前期物業(yè)管理合同今年6月底就到期。2月底，業(yè)主委員會通過決議，擬保持物業(yè)管理費2.0元/平方米不變，并提議采取公開招標方式選聘物業(yè)公司。意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出，2.0元/平方米的物業(yè)管理費標準是開發(fā)商制訂的，原物業(yè)公司賺錢多，業(yè)主委員會不應保持原有收費標準。并有業(yè)主提出，希望將物業(yè)管理費降低為1.5元/平方米。
《暫行辦法》出臺后，以上類似的糾紛將得到有效的緩解。按照《辦法》的規(guī)定，上述小區(qū)將無需為1.5元/平方米還是2.0元/平方米的物業(yè)管理費爭論，業(yè)主委員會可根據(jù)小區(qū)的實際需要，從服務菜單中選擇不同的服務項目和服務等級，從而得出具體的收費標準，并根據(jù)這一標準對物業(yè)公司進行招標。
需要提醒的是，雙方商定具體的收費標準和服務內容后，應通過簽訂合同進行約定，以規(guī)范雙方的行為。將來業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務內容和質量等有爭議時，可請所在地居委會調解，也可按合同約定，通過雙方協(xié)商、仲裁、訴訟等途徑解決。目前，有關部門也正在考慮引入中介機構，對物業(yè)公司提供的服務標準進行評估。
六問：“菜”價超標誰來管？
本市長寧區(qū)某小區(qū)劉女士反映說，該小區(qū)原來的物業(yè)服務費是1.55元/平方米，但業(yè)委會有人希望將物業(yè)服務水平提高。為了達此目的，業(yè)主委員會又找來一家物業(yè)公司，收費標準定為2元/平方米。但新物業(yè)入駐一個星期后又發(fā)布公告稱，物業(yè)費從2.0元/平方米變更為2.5元/平方米。業(yè)主對此反響很大，紛紛投訴。
按照《暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務即使都以最高等級的五級計算，物業(yè)管理費最高為2.3元/平方米。已有的超過《辦法》規(guī)定最高收費標準的小區(qū)，物業(yè)公司須采取降低物業(yè)管理費或提高服務質量的辦法，達到“質價相符”的原則。
物業(yè)公司提供了《辦法》未涵蓋的服務內容和設施設備的，可適當提高收費標準。在以上小區(qū)的案例中，物業(yè)公司提供的2.5元/平方米對應的物業(yè)服務到底是不是物有所值，《辦法》中有一定的參照標準。
對照《辦法》中2.3元/平方米的最高收費標準，事實上現(xiàn)在有很多高檔小區(qū)收費都已超標。對于此類情況，市物價局有關負責人表示，《辦法》允許在物業(yè)服務雙方充分協(xié)商的基礎上，通過一定的程序確定相應的收費標準。編輯
穆鈺
