市區南部板塊：
青島樓市“排頭兵”這
里是絕對的市中心，不僅有蜿蜒秀麗的海岸線，還有人氣十足的商業街。在這片59.1平方公里的土地上，酒店商廈林立，金融商貿機構齊備，這里依山傍海，氣候宜人，山頭公園與海水浴場交相生輝，人文景觀星羅棋布，海濱風光旖旎無邊。
市區南部板塊包含市南區與市北區，該板塊經濟發達，運行穩定，經濟總量位居前列。香港路、福州路、山東路等地段樓宇經濟發達，商業氛圍濃郁，是青島的政治、經濟、科技、商貿、金融、旅游中心。
這里，是世界關注青島的窗口，是青島感動世界的焦點，是青島最具經濟活力的樣板，是山東經濟龍頭城市的核心，是大踏步邁向現代化國際大都市的標志。板塊優勢
便捷的交通、優美的居住環境、不可復制的地段優勢，以及海景、奧運、中央商務區等利好因素的釋放，使市區南部板塊成為青島房地產市場“不老的歌謠”。
2008年，奧帆賽將在美麗的浮山灣舉行，奧運概念加速了該板塊的地產發展，并成為地產商手里的“王牌”。
即將成為青島另一張“城市名片”的中央商務區已經動工，招商引資如火如荼；山東路、遼陽西路的改造也將帶動周邊交通、配套、環境的完善，諸多利好因素必將推動周邊地產的發展走向高潮。
發展歷程
十年來，市區南部板塊的房地產市場櫛風沐雨，逐漸走向成熟，并已成為青島樓市的“樣板”。隨著土地日漸稀缺和市場相對成熟，人們的居住理念也在發生著變化，除沿海地帶多層住宅依然唱“主角”外，高層與小高層將成為市場的“新寵”。
正是在這一板塊，青島地產界成長起了城建、中房、天泰、海信、頤中等品牌地產公司，并有多家地產企業在此生根。進入2005年，市區南部板塊更是出現了大盤云集的浮山新區，出現了單價萬元以上的海景豪宅，拍出了樓面地價8550元／平方米的“新地王”。
與其在青島市的位置一樣，市區南部板塊是青島樓市的中堅力量，樓盤品質不斷提升、市場運作日漸成熟，加上旺盛的需求，這里始終是市場的焦點。
未來走勢
隨著政府對房地產市場的調控、置業者的逐步成熟及地產公司自身的開發理念的提升與對住宅品質的不斷追求，市區南部板塊依然是青島房地產市場的“主角”。沿海樓盤一直是關注的熱點，在樓盤品質不
斷提升的同時，建筑節能與環保的理念正在這里扎根，精裝修也在市場的喝彩聲里成為一種趨勢。海信·燕島國際、江山帝景、璽景園、TOP·頤和國際、瑞納康都等依然吸引業界內外的眼球。
攜著滾滾而來的景氣，浮山新區的大規模開發正式拉開了大幕，一個大型的居住社區，正徐徐進入我們的視野。數百萬平方米的開發量，將撐起市區樓市的“半壁江山”。同時，浮山新區地塊開發的走勢，也牽動著青島地產界的神經，這里將是青島房地產市場有史以來第一個“大盤聚集區”。
未來幾年內，舊城區改造也將是市區南部板塊的又一大事。以遼寧路為中心的改造開發將在2005年吹響號角。
由于近幾年板塊房價飆升迅速，將迎來一個調整期，青島的海景樓盤到底能賣多少錢？答案的出現也許就在不久之后。本報記者劉海亮
市區北部板塊：
青島樓市“風向標”包含李滄區和四方區的市區北部板塊，是青島傳統的工業區，青島鋼鐵、四方機車等大型重工在此聚集，308國道與青銀高速路一直是進入青島的交通要道。
隨著縮小南北差距與北部開發的努力，這131.53平方公里的土地以其不斷提升的樓盤品質和相對的價位優勢，吸引著置業者的目光。城市建設與地產開發的號角催生了這片熱土，并使其成為市民買房置業的新選擇。板塊優勢
市區北部板塊是讓老青島人牽腸掛肚的區域，它曾經是老青島人在北部居住的“極限”。但現在，市區北部板塊的地產人完全可以豪邁地喊出“青島樓市往北看”的響亮號子，因為這里擁有數量眾多的關注者，這里擁有品質不斷提升的樓盤，這里擁有老百姓買得起的房子，這里將是青島樓市未來的“大盤生產線”。
時至今日，哪里還可以買到中低價位的房子？很多人將目光轉向了北部。據了解，新近公布的虎山普通商品房的限價為3800元／平方米。在居住環境、交通條件、樓盤品質逐步提升的情況下，市區北部板塊樓盤以其價格優勢成為多數中低收入家庭考慮的重點。
中央居住區（CLD）概念的提出，是開發商對北部地產進行了重新審視的結果。近幾年來市區北部板塊的經濟適用房與普通商品房，讓置業者明白了“百姓住宅”并不是一般住宅。而開發企業也有信心不斷提升樓盤品質，建造標志性的建筑。
發展歷程
自1998年至2001年，市區北部板塊市場處于緩沖期，大約從2002年開始進入上升期，蓄積已久的購買力開始逐漸釋放，并在2003年抗擊“非典”勝利之后轉入爆發期。該板塊地產近幾年已取得了比較明顯的突破，百通花園當年受到追捧，華易·春之都被樹為北部房地產典范之作，更有濱河家園、廣業小鎮等樓盤可圈可點。
隨著幾年來市區南部板塊房價與市區北部板塊樓盤品質的提升，越來越多的青島人將安家的夢想放在了這里。但令人遺憾的是，近幾年來市區北部板塊樓盤開發量極為有限，2004年度該區域施工面積190萬平方米，竣工面積僅有54萬平方米。
從建筑形式看，多層住宅依然是新建樓盤的“主力軍”，主力戶型多為適應中低收入者需求置業的70—100平方米的中小戶型。
2005年，市區北部板塊房地產的“主流聲音”將是經濟適用房和普通商品房。超過200萬平方米的開發量，相對較低的價位，足可以讓每個有著置業夢想的人心動。
承載著太多的希望，沉淀了太多的夢想，這里將是青島地產未來的“風向標”。
未來走勢
市區北部板塊房地產整體價位的提升，讓開發商重新定義了北部地產的內涵，使購買者重新認識了北部地產的價值。隨著城市整體配套的完善、北部商圈的打造，邊緣居住的觀念將從此摒棄，一個大型百姓住宅區正在崛起。
李滄東部、四方東部、三○八國道周邊、青銀高速路兩側將是未來幾年內房地產開發的重點。三○八國道是個經濟大動脈，其商業配套的日趨完善，決定著這條路的周邊將會出現多個大的生活社區。四方東部、虎山片區、雙峰山片區、金水路片區、天水路片區等將成為市場關注的熱點。
在未來的房地產市場格局中，蓄勢待發的市區北部板塊引人注目，因為它擁有強大的市場潛力可供挖掘，可以為市場提供可觀的供應量。
“青島樓市向北看！”市場的聲音從來沒有像今天這樣響亮。本報記者劉海亮
西海岸板塊：
穩定發展是關鍵西海岸板塊，包括青島經濟技術開發區和膠南市。它地處黃海之濱、膠州灣西海岸，背依環渤海經濟圈，是構建“大青島”戰略的核心區域和極具發展潛力的投資熱土。
房地產的發展需要經濟發展做基礎。開發區建區以來，累計投資200多億元人民幣。截至目前，已有20多個省市，50多個國家和地區的客商前來投資，累計總投資90多億美元。其強大的可持續發展的經濟基礎，為開發區的房地產發展奠定了堅實的基礎。膠南市作為承接開發區經濟向縱深發展的戰略腹地，他們實施“東接、北擴、南展”城市發展戰略，一個青島國際大城市框架下的新膠南正在迅速崛起。
發展歷程
“一橋飛架東西，海灣變通途”。從建設現代化國際城市———大青島的戰略出發，自2000年1月12日，國家有關批準青島海灣大橋立項的消息經媒體報道后，開發區的樓價開始進入上升通道。1999年開發區商品房的均價為為每平方米1080元，2000年達到每平方米1400元。隨著開發區與膠南市濱海大道的建成連通，加之膠南市政府東移，建成的濱海大道像一條樓市風景線，迅速把開發區與膠南市的樓市連成了整體的西海岸房地產板塊。
2001年，榮昌集團率先挺進開發區開發建設“千禧龍花園”，結束了開發區沒有高檔樓房的歷史。當地的房價從每平方米1500元左右，迅速提升到每平方米3000多元的高度。天泰、電業地產等市區開發商接踵而來，共同在這片熱土上掀起了大規模的房地產開發和建設。
目前的西海岸板塊，特別是開發區的樓盤價格已升至每平方米4000－5000元左右。
外來開發商的進入，極大的促進了當地開發水平的提升。康大集團和隆海集團開發的風和日麗和隆海·海之韻項目，不論從設計理念和建筑質量均達到了我市先進水平。
未來走勢
目前，西海岸特別是瀕臨濱海大道附近的商品房以多層樓房為主，主力戶型為100－150平方米的二室一廳一衛和三室一廳兩衛，價格在每平方米4000元－6000元。其建筑質量和景觀環境要好于市區。目前開發區土地資源日趨緊張，開始向高層和小高層發展。
膠南新城區房地產發展較快，樓盤水平也提升較快，老城區房地產開發則相對滯后，樓盤水平提升較慢，如何實現協調發展是一個必須面對的問題。
可以預料，西海岸地產板塊，未來將是一個穩定上升的走勢。說穩定，是因為海灣大橋的利好消息已經基本提前消化，現在又有政府穩定房產新政策的出臺調控，所以說在市場價格方面，短期內不會有太大的上漲；說發展，是因為西海岸將成為我市經濟發展的重心，蘊藏著巨大的市場需求，而這種需求將會隨著經濟發展和人流的增加，逐步的釋放出來。綜觀西海岸地產板塊，穩定發展才是關鍵。本報記者郭光
東海岸板塊：
青島樓市“潛力股”從市區中心沿著美麗的海岸線東行，就是嶗山區和即墨市。
把嶗山區和即墨市并為青島地產的東海岸板塊，需要一定的接受能力。但是，從青島市的區域拓展戰略上來看，這又是一種必然的發展和需要。
從某種意義上，可以說嶗山和即墨是雙卵雙生，是因為與生機勃發、激情四溢的嶗山區相比，即墨更像是一位因傳統文脈滲透、滋養而內功雄渾的兄長。
從地產的角度，海景將是永恒的主題，依山建筑也擁有共同的特征。從市場的發展看，嶗山區部分區域房地產市場的啟動要明顯早于即墨，但從整體的市場看，兩者都處在一個快速發展期，未來空間潛力巨大。尤其即墨的房地產市場在近兩年的發展中也愈發凸顯出不俗的表現。
濱海大道的建設和嶗山隧道的動工把嶗山區和即墨市更為緊密的聯系在一起，從區位優勢到發展的關聯性和持續性上，都不難看出嶗山區和即墨市今后在諸多層面角度上的互補，相信在不久的未來，二者在房地產市場上的共性將會越來越多。
發展歷程
即墨房地產市場的大踏步發展，是2000年之后的事情。1999年即墨房地產投資為1.5億元，2004年則達到11.3億元。名都苑、瑞納鰲園、御墅臨楓、金盟山莊等一批知名開發企業所打造的高品質開發項目，極大提升了即墨市房地產開發建設和居住水準。而即墨也由于與嶗山區特殊的“血脈關系”，成為嶗山房產開發的適時補充和調劑釋放。
值得一提的是，即墨市已經成為青島市花園洋房和別墅區開發建設優勢最明顯的地方之一，這也是即墨房地產市場發展的重要特點。當然，這與衛星城低密度、低容積率、高綠化率的住房建設特色息息相關，也與同嶗山一脈相承、山海相連的區位特征緊密相連。
嶗山區房地產市場的啟動要早許多年，如果從最早的弄海園算起，已過去了十幾個年頭。在這片區域上，產生過許多個“青島房地產之最”。
從1999年起每年約15億元的房地產投資，使嶗山區的房地產發展一直處于高速發展之中。與其它區域不同的是，嶗山區的開發重點非常集中，沿海岸線展開是其房地產開發重要特色，其縱深區域的房地產開發僅僅是剛剛開頭。
未來走勢
目前嶗山區房地產開發主要集中在海爾路兩側，這里將是嶗山區房地產開發的主陣地，除住宅項目外，商業樓宇等也將占據一席之地。
在即墨，城東城西將是戰略發展的重點，尤其在近一段時間內，市場已經表現出的跡象也是如此，海信·馬山新城、御墅臨楓三期等項目仍將引領市場的發展。
在青島人郊區置業的進程中，即墨落后于城陽，即墨的房價也較城陽低不少。而今，隨著濱海大道的建設，嶗山隧道的開工，一個嶄新的即墨將呈現在世人面前，正在建設的諸多大盤也讓人眼花繚亂。不可否認的是，即墨房地產市場的競爭將會加劇，可供選擇的余地將會增大。本報記者宿虹
膠州灣北部板塊：
碩大青果正待熟整個板塊在膠州灣北部扇形區域展開，包括城陽區和膠州市。環膠州灣高速公路如一根主動脈，連通城陽區、膠州市與青島市區，車程縮至30分鐘。域內交通發達，經高速路可直達前灣港、青島港；民航流亭國際機場坐落域內；經濟青高速可深入半島腹地，經同三高速南北貫通；數條高等級公路貫穿其中，形成了極其便利的海、陸、空立體交通網絡，是青島通向國內外的必經之路，也是青島連接歐亞大陸橋的重要交通樞紐。
板塊優勢
在城陽，初步形成了以電器機械、化工橡膠、食品飲料、紡織服裝為主體的工業體系。2004年，全區實現國內生產總值249.5億元。
在膠州，產值過億元的民營企業達到16家，民營科技企業發展到93家。實現個私稅收3.37億元，因此，經濟基礎的日益提高給房地產業發展帶來堅實的基礎。
在城市化的進程中，城陽、膠州起步晚，規劃建設起點高，這成為老市區不可比擬的優勢，后發優勢非常明顯。城陽主干道正陽路面寬24米，全長23.6公里。城陽近年來全區城市建設累計投入168億元，城區及街道駐地建成區面積達到40.5平方公里，全區城市化水平達到55％。膠州新城區2001年4月開工建設，現已高水平完成了區內基礎設施配套建設，目前已形成了以市級機關辦公大樓為主的行政中心區、以膠州一中為主的教育科研區、以利群商貿物流為主的金融商貿區、以20萬平方米的精品住宅小區為主的生活綜合區，展示了新城區建設的勃勃生機和美好前景。
焦點區域
城陽南部：三O八國道沿線，城陽與李滄交界的區域。天泰奧園在此首開近郊居住、韓國社區先河，現有水青木華、華泰嘉園等新盤出現。
城陽惜福鎮：正陽路東段，嶗山西麓周邊，是近郊大盤的聚集地，有盛世家園一期、二期，千禧國際村，百福國際山莊。
膠州新城區：澳門路沿線，緊靠三里河公園，有翰林園、金色家園、中房花苑、新城市花園等樓盤。
特征分析
榮昌、中房、環宇等青島品牌房地產企業涉足本板塊，顯示出它的潛力。
在膠州集休閑、娛樂、健身于一體的三里河公園，青年水庫，在城陽嶗山腳下的秀麗風光，都是城市人逃離城市理由。山光、水色，自然、生態這些附依于房地產之上的屬性，都是城市人選擇第二居所或是投資的當然理由，都是對本板塊的強力支撐。
韓國人置業是本板塊的又一亮點，尤其在城陽，2004年引進的579個項目中，韓國有480個。天泰·韓國城一期、二期都有著良好的市場表現，千禧國際村、盛世家園等都有服務于韓國人的營銷策略。
市場走勢
以區域、交通優勢帶動經濟發展；以經濟實力帶動城市建設；以城市建設帶動地產開發，是本輪膠州灣北部板塊的地產發展的特點。下一輪，將是以地產開發聚集人氣，以人氣帶動城市配套，提升區域形象，改變居住理念，地產的發展最終促進當地經濟。這個環環相扣的過程，將使地產步入良性發展。分析本板塊還有許多阻力。
首先是與市區的交通、區域內的公共交通尚不發達，出行不夠便利。
其次，學校、醫院、購物中心等綜合配套實力不強，在政府著力打造的膠州新城區，利群商廈也僅是剛剛開工建設。
幾個焦點區域的地產規模剛具雛形，未來政府的資金投入、政策導向、規劃水平直接影響它的發展。購房者對未來的預期過于樂觀，實際風險依然存在。
本板塊如青澀果實，要采到累累碩果，還有待時日。本報記者張則濤
青島北部板塊：
厚積薄發“北大門”青島北部地產板塊包括萊西市和平度市。
這是青島行政區域的“北大門”，位于山東半島咽喉之地，處于青島、濰坊、煙臺和威海四城市的中間位置，同時又是山東半島連接內陸地區的交通樞紐地，在山東提出“建設半島都市群”和發揮“青島的龍頭帶動和輻射作用”方面，具有突出的區位優勢。
該區域經濟發展后勁足，兩市均已跨入“國家百強縣（市）”行列，正在成為“韓國投資聚集地”。這里交通發達，煙青、同三、萊濰、206等高等級公路和膠濟鐵路貫穿交織在境內，屬″青島市一小時經濟圈″范疇。
板塊優勢
最近幾年，在建設大青島現代化國際城市的統一規劃下，該區域板塊加快了城市化建設的步伐，城市化水平已達到45％以上。
該板塊最大特點是自然環境好，性價比高。該區域內山水景觀較多，如平度市境內的大澤山、云山、尹府水庫和萊西市境內的梅花山、產芝水庫和月湖公園等。該板塊房地產開發商充分發揮這些自然景觀的優勢，利用購房者親近山水，回歸自然的心理，圍繞“綠水青山”做文章，大打“綠色住宅”的設計理念，萊西響亮提出了“萊西———我的生態家園”口號。在這種理念的指導下，萊西市先后開發出了龍翔苑、山水景園等當地優秀樓盤。平度市也開發出名仕家園、山水龍苑、福安花園等當地優秀樓盤。其共同特點是建筑容積率低，注重景觀建設，體現了人性化設計。
發展歷程
青島北部板塊地產的啟動相對較晚，最近3年才有了較快的發展。應該說，本土開發商在其中發揮了相當大作用。目前，該區域板塊的商品住宅主流均價在每平方米1200元－1400元左右。樓型由以多層為主，另有部分別墅的開發。多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由100平方米－150平方米。單體別墅以2－3層為主，面積200－300平方米，聯排別墅以150－200平方米為主。
由于青島北部板塊的土地成本、住宅建設綜合成本、市場房價較低，而城市基礎設施日臻完善，因此吸引了大批本區域以外的房地產開發商前來投資建設。譬如，天泰集團在萊西開發建設的天泰·時代印象，有力地帶動和提升了當地樓盤的價值，并對該區域的房地產市場帶來了設計觀念上的有力沖擊。
未來趨勢
在青島地產的所有板塊中，這是一個穩扎穩打的典范。
市場啟動慢并不代表著潛力小，上升幅度慢也不代表著空間小。對于一個健康的市場而言，最為難能可貴的就是保持一個相對平穩的態勢，同時在上升的過程中，價格與品質的上升保持同步。
目前影響該板塊房地產發展的主要因素在于，大的商業生活配套設施還不夠完善，當地居民的消費意識相對滯后，消費能力較低。但從另一個方面看，這里是膠東半島連接山東半島內陸的咽喉地帶，對外輻射能力強，既有鮮明的“青島房地產板塊”特征，又是“韓資聚集地”，因此周邊區域的消費者和外商是巨大的潛在客戶群體。
因此，只要市場各要素能有機的整合好，厚積薄發的青島北部房地產板塊，一定大有作為。本報記者郭光
