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“抑制房地產(chǎn)過快增長顯然不能僅僅依靠貨幣政策。”4月10日，中國人民銀行副行長吳曉靈在中共中央政策研究室主辦的房地產(chǎn)金融論壇上發(fā)表題為《我國的金融政策貨幣政策對房地產(chǎn)的帶動和影響》的演講時強調(diào)，除了央行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面共同努力
，才能對我國房地產(chǎn)價格的過快增長起到應(yīng)有的調(diào)控作用。
吳曉靈說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱，既然是支柱，就要讓它健康發(fā)展，要吸取海南房地產(chǎn)市場在1991年到1993年泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)。“我們只是想讓它冷卻一點，健康一點。”她強調(diào)。
中國房地產(chǎn)金融從上世紀(jì)90年代初期開始，當(dāng)時采取了一系列措施以刺激房地產(chǎn)的投資和消費，到1998、1999和2000年，房地產(chǎn)貸款每年增幅達(dá)到2000億元。
吳曉靈說，“國務(wù)院的18號文件（《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》）其實是在2002年的下半年開始醞釀的，而央行的121號文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）只是國務(wù)院18號文件的一個配套政策，但是沒有想到會在社會上產(chǎn)生那么大的反響。”
她說，中國房地產(chǎn)的發(fā)展受到兩個制約：一個是資源的約束；一個是人民支付能力的支撐。煤電油運的約束、國際油價的上漲等都是房地產(chǎn)發(fā)展的硬約束。而從民眾的支付能力來看，雖然居民人均收入的增長幅度高于房價的增長幅度，但這只是一個平均值，高收入人群的收入掩蓋了占大多數(shù)低收入人群。“如果老百姓不能用未來的收入支付未來的貸款，就會帶來金融風(fēng)險，而這些風(fēng)險是要用老百姓的存款來承擔(dān)的。”
房地產(chǎn)的投資風(fēng)險已經(jīng)顯露。調(diào)查顯示：從1998年到2004年，寧波房價上漲了70%，而房租只上漲了4%。青島房價上漲了50%多，而房租下降了7%。當(dāng)投資收益不能抵消房貸成本時，就有可能產(chǎn)生金融風(fēng)險。
“有錢可以高消費，可以蓋大宅院，這是可以理解的。但是我們的稅收政策要跟上。”吳曉靈說，貨幣政策是講效率的，而財政政策是講公平的，這是兩只輪子，兩只輪子同時轉(zhuǎn)好，才能做到穩(wěn)健。她強調(diào)這種政策不是仇富心理，是讓有錢的人對社會多作貢獻(xiàn)，征收的稅收可以多造經(jīng)濟適用房和廉租住房。
吳曉靈認(rèn)為，中國必須建立節(jié)約土地的住房發(fā)展政策。她說，在房地產(chǎn)的價格構(gòu)成中，土地價格占40%，中國作為一個土地奇缺的國家，不能像美國那樣一套房子有幾畝的院子。
吳曉靈表示，在信貸政策上，央行已經(jīng)取消了貸款利率的上限，商業(yè)銀行應(yīng)該學(xué)會對于房貸進(jìn)行風(fēng)險議價，用自己的利率去覆蓋房貸的風(fēng)險。而在金融政策上，首先應(yīng)該多發(fā)展多層次的資本市場，應(yīng)該探索讓房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券，或者進(jìn)行股本融資，還要規(guī)范信托的融資方式。
（冉學(xué)東）
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