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二手房投資贏家經(jīng)驗(yàn)談
投資二手房的人越來(lái)越多，但要想成為二手房投資的贏家，不妨來(lái)聽(tīng)聽(tīng)成功人士的經(jīng)驗(yàn)之談。
內(nèi)外美化提升價(jià)值曾女士有一套地段和樓層都不錯(cuò)的二手房，準(zhǔn)備以46萬(wàn)元的價(jià)格出售，但購(gòu)房者來(lái)看房之后，都要求
降價(jià)。曾女士堅(jiān)持認(rèn)為這個(gè)價(jià)格不高，不肯降價(jià)。因此，半年來(lái)看房的人有一打多，但就是沒(méi)有成交。后來(lái)，曾女士請(qǐng)教好友。好友實(shí)地考察了那套房子，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題在于“衣裝”不到位。
原來(lái)，曾女士只對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部的“美容”，而樓梯樓道、單元樓門(mén)等外在環(huán)境卻極差，給購(gòu)房者一個(gè)樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好的感覺(jué)。在好友的建議之下，曾女士將灰暗骯臟的樓梯樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門(mén)，將每層緩步臺(tái)缺失損毀的窗戶修補(bǔ)完好。然后，將對(duì)外裝修所花費(fèi)的7600
元加在房?jī)r(jià)上，打出47．5 萬(wàn)元的售價(jià)。結(jié)果不過(guò)半月，曾女士就輕易地將房屋賣(mài)出了，還比原來(lái)多賺了7400 元。
因此，不管二手房所處的地段再“黃金”，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，要想讓“半老徐娘”再現(xiàn)風(fēng)姿，必須做個(gè)到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設(shè)施完備外，還要關(guān)注二手房的外在環(huán)境。
此外，不妨在“健康住宅”上下一番功夫。前年突來(lái)的“SARS
”，喚起了人們對(duì)健康住宅的重視和追求。因此，在對(duì)二手房進(jìn)行出售前的美化時(shí)，不妨在健康方面做點(diǎn)文章，關(guān)注細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)完美化，如對(duì)地漏進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，對(duì)窗戶進(jìn)行改造保持空氣的潔凈等，讓“健康住宅”得以充分體現(xiàn)，提升二手房?jī)r(jià)值。
自己評(píng)估不會(huì)被宰去年初，在某公司任經(jīng)理的樂(lè)先生，割掉股票，湊足了35萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，想做短期投資，希望在半年內(nèi)就出手。結(jié)果過(guò)去一年多了，樂(lè)先生還是沒(méi)有賣(mài)出房屋，因?yàn)槭撬_(kāi)價(jià)38萬(wàn)元太高了。樂(lè)先生很困惑，股票割肉，投資了35萬(wàn)元，期限快18個(gè)月了，怎么連3萬(wàn)元都賺不到。但據(jù)樂(lè)先生所知，和他一樣購(gòu)買(mǎi)那棟樓房房屋的投資者都能賺到3萬(wàn)元。后經(jīng)內(nèi)業(yè)人士分析，原因是樂(lè)先生購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有做好房?jī)r(jià)的估算事宜，被人多宰了1．5萬(wàn)元，因此他出于賺3萬(wàn)元的想法而開(kāi)價(jià)38萬(wàn)元就過(guò)高了。
投資二手房，不管是賣(mài)者還是買(mǎi)者，對(duì)二手房的價(jià)格都要心里有數(shù)。因此，對(duì)二手房?jī)r(jià)的評(píng)估要有個(gè)了解。據(jù)在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的曾女士介紹，對(duì)二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。目前，最為常用的是市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法，首先要挑選3個(gè)以上的與欲交易房產(chǎn)在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例；其次，要確定修正因素，修正因素包括小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施的完備程度、城市規(guī)劃限制等十多項(xiàng)因素。然后，將這些實(shí)例與所要評(píng)估的二手房進(jìn)行對(duì)照比較，并就具體情況做出適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愠鏊u(píng)估二手房的客觀合理的價(jià)格。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中要特別關(guān)注幾個(gè)最為重要的因素：首先是所要評(píng)估房產(chǎn)的位置、地段；其次是房產(chǎn)使用年限與小區(qū)物業(yè)管理及配套設(shè)施；第三是房產(chǎn)的戶型和朝向。
（胡金盛）
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