●各地高房?jī)r(jià)下隱藏著程度不同的風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)抑制逆風(fēng)而上的房地產(chǎn)貸款強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，是控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施
●現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不完全市場(chǎng)
經(jīng)濟(jì)的特性，開(kāi)發(fā)商與地方政府行為不規(guī)范，是房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的主要原因
●許多城市的房?jī)r(jià)與收入比達(dá)到10∶1以上，高于某些發(fā)達(dá)國(guó)家。如果普通百姓越來(lái)越買(mǎi)不起房子，有可能引發(fā)社會(huì)問(wèn)題
如果一下子上漲過(guò)快、過(guò)高，會(huì)把今后多年上漲的空間提前堵塞
記者：近來(lái)，房?jī)r(jià)問(wèn)題炙手可熱。對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人用“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”來(lái)形容，你的評(píng)價(jià)呢？
宋林飛：房?jī)r(jià)太高、上漲太快，多數(shù)老百姓買(mǎi)不起房，已經(jīng)成為一種“大城市病”。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，成為城市居民在福利分房以后新一輪改善住房條件的平臺(tái)。一方面，開(kāi)發(fā)商在不斷上漲的房?jī)r(jià)中獲得高額利潤(rùn)，政府在不斷上漲的地價(jià)中獲得大筆收入，一批中高收入者購(gòu)買(mǎi)與住上了相對(duì)寬敞的住房，一些人通過(guò)炒房賺了錢(qián)；另一方面，許多城市居民買(mǎi)不起房，街頭巷尾議論紛紛。這其中，也隱藏著市場(chǎng)扭曲、價(jià)格泡沫等問(wèn)題，必須引起高度重視。
近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎同一個(gè)聲音：“房?jī)r(jià)還要上漲。”一些地方政府也以各種理由，或明或暗力挺當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)。這不僅與老百姓的期待格格不入，與市場(chǎng)規(guī)律也不相適應(yīng)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格存在一個(gè)上漲的趨勢(shì)，那是一個(gè)漸漸上升的過(guò)程。如果一下子上漲過(guò)快、過(guò)高，把今后多年上漲的空間提前堵塞了，房?jī)r(jià)就不可能一直上升，甚至?xí)碌?/P>
要指出的是，各地高房?jī)r(jià)下隱藏著程度不同的風(fēng)險(xiǎn)。有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有根據(jù)有關(guān)規(guī)定按時(shí)足額繳納土地出讓金；在沒(méi)有足額繳納出讓金的情況下用該地塊作抵押，換取銀行的貸款，甚至以虛假評(píng)估與假按揭等手段騙貸；個(gè)人住房貸款占比持續(xù)攀升，房地產(chǎn)貸款在貸款總量中所占比例不斷提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行信貸風(fēng)險(xiǎn)的可能性近年來(lái)明顯加劇。在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下，適當(dāng)抑制逆風(fēng)而上的房地產(chǎn)貸款強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，是控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。
“地根”只能適度收緊，以防發(fā)生嚴(yán)重的副作用
記者：前段時(shí)間，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)猛漲是由于國(guó)家對(duì)土地實(shí)行了嚴(yán)管的政策，房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足，“地荒”使得老百姓對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格看漲。對(duì)于這一觀點(diǎn)，你怎么看？
宋林飛：限制土地供給，將繼續(xù)成為今年國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。但“地根”只能適度收緊，以防止發(fā)生嚴(yán)重的副作用。有人說(shuō)，2005年土地供應(yīng)量的持續(xù)下降，將使房?jī)r(jià)惡性增長(zhǎng)，這有可能，但也是可以避免的。我覺(jué)得可以通過(guò)以下一些途徑：
第一，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低生產(chǎn)用地的比重，適當(dāng)提高住房用地的比重。改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格限制高檔別墅類(lèi)房地產(chǎn)，大力增加中低價(jià)房的供應(yīng)，形成中低價(jià)房擴(kuò)大供應(yīng)的預(yù)期，抑制房?jī)r(jià)快速上漲。
第二，優(yōu)化供應(yīng)方式。改革單一的土地貯備制度，實(shí)行商業(yè)、公益、半商業(yè)半公益3種土地貯備制度，通過(guò)半商業(yè)半公益土地貯備制度，降低中低價(jià)房的土地成本。同時(shí)，土地批租時(shí)實(shí)行分類(lèi)“招、拍、掛”，完全的商業(yè)用地“價(jià)高者得”，而半商業(yè)半公益用地既要看土地出讓價(jià)，又要看商品房出售價(jià)，應(yīng)是“價(jià)優(yōu)者得”，從而降低中低價(jià)房的土地成本。實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)力監(jiān)督，堵塞各種隱性支付通道，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
第三，拓寬土地與住房商品化的途徑。中等收入者有一定的購(gòu)買(mǎi)力，但又難以承受目前的高房?jī)r(jià)。在這種情況下，個(gè)人集資買(mǎi)地建房，應(yīng)成為改善住房條件的一種可行的選擇。非贏利性的合伙建房，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種新業(yè)態(tài)，應(yīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有益補(bǔ)充。通過(guò)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)與合作建房相結(jié)合的多元化模式，打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷與暴利，平抑商品房?jī)r(jià)，建立老百姓歡迎、日趨成熟的小康型房地產(chǎn)市場(chǎng)。
規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，重在規(guī)范政府行為
記者：你對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)如何判斷？
宋林飛：我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特性，開(kāi)發(fā)商與地方政府行為不規(guī)范，是房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的主要原因。
一是地價(jià)二元化。一方面，一些地方壓低地價(jià)、甚至以“零地價(jià)”招商引資。另一方面，商業(yè)用地的批租卻追求土地收入最大化。在全國(guó)各地出現(xiàn)的“圈地”現(xiàn)象與大宗土地違法案件中，大多數(shù)違法主體是地方政府。二是土地使用與房?jī)r(jià)的監(jiān)管不嚴(yán)。三是土地收益外溢。一些地方政府大量出售土地的收益，沒(méi)有完全進(jìn)入財(cái)政口袋，有些收益則成為少數(shù)人腐敗的源泉。四是城市規(guī)劃管理部門(mén)自由裁量權(quán)過(guò)大，各地規(guī)劃違法案件快速上升。五是規(guī)劃超編，用地透支。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，主要取決于政府出臺(tái)什么樣的土地政策。我建議，加快建立土地督察制度，嚴(yán)格監(jiān)督糾正地方政府和開(kāi)發(fā)商的違法占地行為；建立農(nóng)村耕地保護(hù)責(zé)任考核制度，增強(qiáng)政府的土地管理能力；增加城市規(guī)劃的透明度，適度控制城市發(fā)展規(guī)模；合理分配土地收入，保護(hù)失地農(nóng)民的基本權(quán)益；實(shí)行嚴(yán)格的成本核算制度，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利。
創(chuàng)造大眾房地產(chǎn)市場(chǎng)，先解決中等收入者買(mǎi)房難問(wèn)題
記者：為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，一些城市提出了各自的調(diào)控目標(biāo)。比如，上海市政府就明確提出了“三個(gè)為主”的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主。為進(jìn)一步滿(mǎn)足市民的居住消費(fèi)需求，今年上海還將啟動(dòng)兩個(gè)“1000萬(wàn)”工程：新開(kāi)工配套商品房1000萬(wàn)平方米，中低價(jià)普通商品房1000萬(wàn)平方米。你認(rèn)為這些措施對(duì)于平抑房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到什么樣的作用？
宋林飛：上海的“三個(gè)為主”提得好。我還注意到上海市提出的“進(jìn)一步規(guī)范投資，抑制投機(jī)，依法整頓各種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為”。這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，必須創(chuàng)造“大眾房地產(chǎn)市場(chǎng)”，實(shí)行“多數(shù)人優(yōu)先”政策，而決不能奉行“富人優(yōu)先論”，更不能炒作樓市。如果普通的老百姓越來(lái)越買(mǎi)不起房子，就會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，造成社會(huì)危害。
目前，我國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10∶1以上，高于某些發(fā)達(dá)國(guó)家。一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比高于別國(guó)，只有國(guó)民收入分配比別國(guó)更加平均才可能是合理的。而我國(guó)的收入分配比不少?lài)?guó)家更加不平均，基尼系數(shù)達(dá)到0．45以上，超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的警戒線。全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)2003年下半年的快速上漲以后，2004年又持續(xù)上漲，老百姓“買(mǎi)房難”的問(wèn)題日趨嚴(yán)峻。
創(chuàng)造大眾房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先是要解決中等收入者“買(mǎi)房難”的問(wèn)題。以中等收入者為主要成分的社會(huì)結(jié)構(gòu)，是最穩(wěn)定的社會(huì)結(jié)構(gòu)。黨的十六大提出，要擴(kuò)大中等收入者的比重，就是為了培育以中等收入者為主體的社會(huì)結(jié)構(gòu)。而中等收入者的住房問(wèn)題，已經(jīng)完全納入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，能否將房?jī)r(jià)收入比控制在中等收入者可以承受的范圍之內(nèi)，是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
(汪曉東)
