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自3月16日央行宣布調整商業銀行信貸政策規定出臺，接下來的時間里，所有商業銀行都在經歷一場博弈，既要充分關注同行的一舉一動，又要考慮自己個人
房貸業務的發展；既要思慮如何做大個人房貸業務，又得顧及已有的簽約貸款客戶可能出現的風險。
青島市場也不
例外。一位銀行界從業人士向記者透露，“這幾天行里一直在開會，商量究竟是按照5.508％的下限執行，還是索性定到6.12％的基準利率的水平上，這個時候，分寸的把握太重要也很困難�！�
正是因為分寸的重要和難以把握，才使得房地產信貸利率調整后的金融市場，出現了一些頗有戲劇性的變化。如青島某一大銀行的一位工作人員告訴記者，原本四大國有銀行共同商定要執行基準利率，然而，由于其中一家打破了原來計劃，宣布了實行下限利率，所以其它銀行也不得不緊跟著調整了原定計劃。
其實，相對于被動的國有銀行青島市分行，對于到底執行哪種利率標準，青島市其它商業銀行也一直舉棋不定。因此，央行發布調息消息后，足足過了十天，也就是截止到本周一，整個青島金融市場的房貸利率調整才最終完全“水落石出”，當然，其中也包括首付款的比例。
5.508％＞6.12％
從比例上看，6.12％的利率給銀行帶來的利益將遠遠超過5.508％，然而，據了解，除青島市商業銀行原則上執行6.12％的基準利率外，其它銀行都普遍采取了第一套普通商品房5.508％的下限利率。
實際上，對原則上執行的6.12％利率，青島市商業銀行也并非采取“一刀切”，而是針對不同的客戶，采取不同的標準。也就是說，對于那些資信狀況良好的客戶，青島市商業銀行同樣也會采取5.508％的利率。
銀行為什么舍棄能給自己帶來更大利益的6.12％而選擇5.508％呢？
套用一句廣告語，那就是“地球人都知道”的一個理由，即對銀行來說，房地產信貸具有非常大的誘惑力，而這個誘惑力，遠遠超過了目前中央政府采取各種政策意在打壓的風險。借用某銀行內部工作人員的話就是“即使存在一定的風險，房地產信貸依然是一個優良的信貸品種�！�
而對于幾乎所有銀行都采取下限利率標準的做法，一些銀行內部人員也存在憂患意識：采取下限標準，實際上是銀行沒有真正理解央行調息的真正目的，即從需求方面抑制房地產市場存在的過熱現象。同時，對客戶“一視同仁”的下限標準也將使銀行面臨很難對待優質客戶的困境。
“掩耳盜鈴”還是“無奈之舉”
在這次調整中，幾乎所有的銀行都宣布“購買第一套普通商品房執行5.508％利率”，對于這個規定，包括銀行在內的許多明眼人都知道，這只不過是一種形式上的表達而已。
因為，對于目前各家獨立運作的銀行來說，判斷客戶的貸款是否為“第一套”，只是針對本行內部而言。也就是說，只要客戶是第一次從這家銀行貸款賣房，那么，便可以采取5.508％的下限利率標準，至于該客戶在其它銀行是否也有房屋貸款，這家銀行根本無法得知。
既然如此，為什么所有的銀行還紛紛提出“第一套”的說法呢？
仍然是一個利益與風險的問題。
對于眾多的商業銀行來說，如何占領更大的房地產貸款市場份額在一定程度上決定著該行的利潤高低和規模大小，而對最終要上市的銀行來說，這些又是非常關鍵的。但是同時，銀行又不能不考慮到任何貸款都會存在風險的問題，即使是目前資信良好的房地產貸款。因此，在這種情況下，銀行只好折衷的提出了“第一套普通商品房采取5.508％”的說法，至于是不是第一套，對他們來說，“那是目前無法掌控的因素”。
其實，對于這種提法，銀行內部還有一些其它的解釋。“我倒覺得，對能夠購買第二套住房的客戶實行下限利率，對銀行來說是個好事�！鼻鄭u某商業銀行工作人員告訴記者。他的解釋是根據高法今年1月1日開始實施的司法解釋，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，因此，如果他在兩家銀行進行了兩套住房貸款，那么，無論是哪個貸款出現問題，所貸款銀行還可以對其在其它銀行貸款的房屋進行處置，從而實現部分財產追回。
撬動首期付款的杠桿
無論是國有銀行青島市分行，還是其它商業銀行，面對記者的采訪，除了強調對第一套普通商品房采用5.508％的下限利率外，都特別提到“不同客戶、區別對待”，而這其中一個非常重要的因素就是首期付款的比例。
針對央行通知中提到的“房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由現行的20％提高到30％；具體調整的城市或地區，由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定”的規定，青島各家銀行作出不同的反應。
“視個人情況來確定首期付款的比例”是所有銀行的統一口徑，盡管不排除首付款30％比例的銀行存在。如華夏銀行青島市分行在央行下發通知后將首期付款比例提高到30％，對此舉動，華夏銀行青島市分行的解釋是“對于真正想貸款的人來說，30％或者20％的首期付款對他們的區別并不大。”
但是，與此向對應的是，幾乎所有的銀行都提出了“資信良好的客戶會得到20％的首付款比例”的規定�！八腥说牡谝惶鬃》渴赘犊畋壤詾�30％，第二套則由以前的30％調整到根據客戶情況確定，優質客戶首付款比例為20％”，農行青島市分行的有關人員告訴記者，其中，優質客戶包括公務員、律師、醫生、教師等工作較為穩定的群體。
看來，作為防范風險的杠桿之一，銀行已經開始撬動首期付款的比例。（本報記者鞠培霞）
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