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本周，央行調(diào)整房貸政策正式實(shí)施，
這消息引起了市場(chǎng)各方的關(guān)注，對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨重新“洗牌”。受此消息影響，房地產(chǎn)上市公司的股票市價(jià)出現(xiàn)了暴跌，而且股指也出現(xiàn)了繼續(xù)陰雨的走勢(shì)。但是，“房市不降溫，股市難興旺”，房市的降溫可能給股市帶來一定的增量資金。
政策平抑
房?jī)r(jià)虛高
在經(jīng)歷了6年牛市之后，尤其是經(jīng)歷了2003年、2004年連續(xù)兩年的房?jī)r(jià)大漲之后，高速行駛的房地產(chǎn)列車遭遇了政策設(shè)置的一個(gè)又有一個(gè)障礙。2005年新春之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊感受到越來越濃的寒意。
近年來，我國(guó)房地產(chǎn)投資平均每年遞增30％，遠(yuǎn)高于整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。同時(shí)，住宅價(jià)格不斷上揚(yáng)。以上海為例，2003年房?jī)r(jià)上漲24．3％，2004年又上漲14．6％。而居民個(gè)人購(gòu)房的款項(xiàng)80％由銀行按揭，房地產(chǎn)開發(fā)的資金75％由銀行提供。因此，專家警告說，一旦出現(xiàn)支付危機(jī)或惡性通脹，銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將隨之發(fā)生。
事實(shí)上，在前兩年宏觀調(diào)控的房產(chǎn)政策主要針對(duì)供給，而今年的房產(chǎn)政策則主要針對(duì)需求。目前房產(chǎn)政策輪番上陣，相信房?jī)r(jià)上揚(yáng)的動(dòng)因會(huì)逐漸減弱。如果房?jī)r(jià)快速上升勢(shì)頭仍然得不到控制，很有可能會(huì)進(jìn)一步加息。
據(jù)有關(guān)專家指出，此項(xiàng)政策調(diào)整必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的虛高起到平抑作用，但是不要指望房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，因?yàn)榫幼∠M(fèi)還是一個(gè)快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)。投機(jī)需求下降將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，因此，房地產(chǎn)公司將由原來的拼土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)到對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量的追求上來，這會(huì)使得住宅的品質(zhì)不斷升級(jí)，從而最終讓消費(fèi)者受益。
地產(chǎn)業(yè)有政策危機(jī)
房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，貸款利率的提高無(wú)疑使得相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司處于困境。從預(yù)告和公布的房地產(chǎn)上市公司2004年年度報(bào)告看，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速景氣階段，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)上市公司盈利水平也大幅提高。但是，房地產(chǎn)上市公司亮麗的業(yè)績(jī)也難以掩蓋調(diào)整所帶來的壓力，地產(chǎn)企業(yè)將面臨新政策危機(jī)。據(jù)了解，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度由年初的50．2％迅速回落，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1．3
萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28．1％，略低于2003年29．7％的水平，但仍在高位運(yùn)行。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入2003年、2004年連續(xù)兩年的房?jī)r(jià)大漲之后，由于房地產(chǎn)業(yè)過速的增長(zhǎng)，極大地扭曲了市場(chǎng)供需關(guān)系，進(jìn)而產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)泡沫。房貸新政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)類個(gè)股集體大幅跳水，恒大地產(chǎn)(000502)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)的跌幅更是達(dá)到17．06％，在兩市跌幅最大的前20名個(gè)股中，此類股票就達(dá)5只之多。
在已披露年報(bào)的房地產(chǎn)公司中，存貨占總資產(chǎn)的比例超過30％的就有56家，對(duì)此地產(chǎn)業(yè)上市公司存貨水平十分驚人。其中，陽(yáng)光股份(000608)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)存貨占總資產(chǎn)的比例最高，達(dá)到了86．27％，新湖創(chuàng)業(yè)(600840)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)以85．62％的比例位居其次。此外，棲霞建設(shè)(600533)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)、東華實(shí)業(yè)(600393)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)、名流置業(yè)(000667)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)、銀基發(fā)展(000511)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)、天創(chuàng)置業(yè)(600791)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)、億城股份(000616)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)、津?yàn)I發(fā)展(000897)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)、上海新梅(600732)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)和先鋒股份(600246)(相關(guān),行情,個(gè)股論壇)的存貨占總資產(chǎn)比例，分別位列第三至第十位，比例均高于60％。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房貸新政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期將發(fā)生根本變化，短期內(nèi)住房供需關(guān)系將可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過高的存貨水平將帶來較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦房產(chǎn)積壓在手中，可能會(huì)面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟房地產(chǎn)公司目前的資產(chǎn)負(fù)債率都偏高。
股市迎來新轉(zhuǎn)機(jī)
自從2001年6月以來，中國(guó)股市的步步走低，和房市的節(jié)節(jié)高升形成鮮明的對(duì)比，由于受貸房新政策的影響，房市的降溫，令不少資本的流動(dòng)開始尋找新的方向，將會(huì)有一部分資金流入股市，也火了債市。只是，這些錢將通過何種途徑進(jìn)入股市呢？
首先，市場(chǎng)資金面將變得更為寬松起來，由于超額準(zhǔn)備金率的大幅下調(diào)意味著商業(yè)銀行已有動(dòng)力將資金從央行撤出，進(jìn)入到貨幣流通領(lǐng)域，從而放大了貨幣市場(chǎng)的資金供給，長(zhǎng)期來看對(duì)股票市場(chǎng)也有好處。
近四年的時(shí)間，中國(guó)的股市一直在走下坡路。盡管中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直向好，但股市卻一跌再跌，不斷地創(chuàng)出歷史新低。無(wú)數(shù)股民的資金在這個(gè)市場(chǎng)中蒸發(fā)，能夠在這個(gè)市場(chǎng)中賺錢的人是鳳毛麟角，能夠全身而退已是一種成功。而在股市綿綿下跌的這幾年中，樓市房?jī)r(jià)卻是芝麻開花節(jié)節(jié)高，不斷地創(chuàng)出新高。在前幾年買了房的人發(fā)現(xiàn)自己不僅改善了居住環(huán)境，還額外地享受到了一份資本增值的快感。其增值的幅度在全國(guó)不同的城市表現(xiàn)有所不同，以上海為最，幾年間房?jī)r(jià)成倍上漲。因此，伴隨著當(dāng)前房?jī)r(jià)高企及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)有理由相信，撤出的資金會(huì)有部分回流入股票市場(chǎng)。
其次，目前上市公司的市盈率只有18倍左右，即便考慮股權(quán)分置這一因素，如此的估值水平放在成熟市場(chǎng)也是可以投資的。
再次，從國(guó)債市場(chǎng)表現(xiàn)來看，國(guó)債指數(shù)屢創(chuàng)11個(gè)月來新高，目前收盤為99．97點(diǎn)，上揚(yáng)幅度為8．46％。據(jù)業(yè)人士分析，對(duì)于因超額準(zhǔn)備金利率下調(diào)導(dǎo)致的溢出資金的流向，由于基準(zhǔn)法定準(zhǔn)備金率維持7．5％不變，受機(jī)會(huì)成本提高和實(shí)際收益大幅降低影響，未來將有大量超額準(zhǔn)備金將流出央行，進(jìn)入貨幣市場(chǎng)、債券市場(chǎng)乃至借貸市場(chǎng)，貨幣市場(chǎng)和債券市場(chǎng)行情將再次受資金推動(dòng)。
據(jù)業(yè)士人分析，隨著進(jìn)入4、5月份房地產(chǎn)貸款增加、季節(jié)性因素的消失以及超儲(chǔ)比率將穩(wěn)定在較低的水平債市資金供給來源將不斷減小未來一段時(shí)間內(nèi)將達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。但伴隨著地產(chǎn)資金的流出，社會(huì)資金的增多，股市的資金組成會(huì)發(fā)生極大的變化，龐大的資金一旦占據(jù)一定領(lǐng)導(dǎo)地位，就會(huì)有一輪大級(jí)別行情產(chǎn)生。
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