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3月17日起，中國人民銀行決定上浮個人住房貸款利率：5年期以上房貸利率至少提高0.2個百分點(diǎn)；個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點(diǎn)；個人住房貸款最低首付款比例可提至30%。一時間，已經(jīng)在十天前剛剛遭遇上海市府對財稅新政的上海樓市又被推到了風(fēng)口浪尖——這座遠(yuǎn)東最大、最繁華的喧鬧樓市是否感受到了一絲初春
的涼意？
政策實施
一個星期過去了，盡管四大國有銀行總行的態(tài)度日漸明確，滬上各家銀行的直接落實還是未明朗化。據(jù)此次新政，5年期以上房貸年利率從5.31％升到6.12％，但可以打9折為5.51％。然而，這1折的優(yōu)惠給不給？怎么給？一個完全明晰的貸款細(xì)則似乎還看不到眉目。多家銀行的新聞發(fā)言人反復(fù)向記者強(qiáng)調(diào)，目前他們制訂的房貸政策還不是最終定稿，盡管，各銀行將執(zhí)行差異化利率已經(jīng)有了明顯趨勢。
根據(jù)記者手頭掌握的資料，建行上海分行表示，新發(fā)放個人住房貸款一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率（5年期以上執(zhí)行6.12%），可適當(dāng)浮動；而對能確認(rèn)為是自住房、個人資信良好以及是貸款購買第一套房的客戶，可以給予下浮利率，最多可下浮10%。從工行獲得的消息是，該行在全國范圍內(nèi)基本執(zhí)行房貸下限利率，其中上海作為特殊地區(qū)，可以根據(jù)自身情況制定有區(qū)別的政策。工行上海分行表明，工行在上海已確定執(zhí)行6.12%的基準(zhǔn)利率，但不排除執(zhí)行下浮利率。上海銀行則表示，新發(fā)放個人房貸一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但如果是一手房，并且首付在四成以上的貸款人，可以享受5.51%的下限利率……
相對中資銀行的一團(tuán)亂，外資銀行則保持旁觀者姿態(tài)。主要是央行對房貸利率的調(diào)整對外籍人士貸款買房基本沒有影響。外籍人士一般都從外資行使用外幣貸款，但即便在中資行貸款，外籍人士對這部分貸款成本提高一般仍輕松承受。有關(guān)資料顯示，盡管上海樓市去年上漲幅度高達(dá)15%，但美元相對其他貨幣的貶值幅度卻達(dá)到38%，相比之下，美元持有者仍然希望投資買房。
現(xiàn)場觀感
在剛剛結(jié)束、歷來有上海樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的“上海之春”房展會看來，不久前本地財稅新政和此次央行房貸新政雙重影響下，無論是買房或是賣房，各方又都受到了一定的波動。自住者購房計劃按部就班，但看房選房更為謹(jǐn)慎，持幣觀望情緒有所蔓延；投資客坦言“進(jìn)退兩難”，分流趨勢愈加明顯；中介拋盤量一路走高，部分門店甚至上漲一成；開發(fā)商則一改往日派頭，使盡手段招攬買主。
自住購房：觀望情緒蔓延
這次展會上自住購房者依舊是主力群體。在隨機(jī)調(diào)查中，絕大多數(shù)購房者都表示央行新政是控制信貸風(fēng)險和打壓投機(jī)，對自己購買自住房影響不大，還貸壓力也沒有增加太多。其中，出于居住需求、尤其是為子女籌備婚房的買者，雖然每個月可能又要多還幾十元貸款，只要還在可以承受的范圍內(nèi)就不會影響考慮已久的購房決定。但房價走勢的撲朔迷離，購房者大多不會輕易出手而寧愿持幣觀望；即使現(xiàn)在購買也會多考慮房價較低的中外環(huán)線附近房產(chǎn)，因為可能上漲幅度不大、下跌空間也不大。
炒房者：多空分歧大
比起自住購房者有剛性需求支撐，炒房客、尤其是投機(jī)客態(tài)度猶疑。最近有關(guān)樓市的新政頻出：貸款難了、成數(shù)高了、短期脫手又加稅。3月7日，上海開始對一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋加收財稅5.55％，打擊了短期投機(jī)客，但半年來兩次加息使得長線投資，主要是出租房屋的業(yè)主每月還貸額激增，收益日漸微薄，投資者越發(fā)進(jìn)退兩難。
在這樣的緊張氣氛下，投資客早前那種一致看多、“揀到籃子都是菜”的看法不見了，在問及財稅新政及利率上調(diào)是否會影響投資決定時，多空分歧屢屢出現(xiàn)。一部分投資客開始觀望，逐漸關(guān)注起其他類型物業(yè)，特別是一些高風(fēng)險也高收益的品種，如產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪、寫字樓等；另一部分謹(jǐn)慎型投資客則在看好前景的同時，開始選擇風(fēng)險較小的物業(yè)，如周莊、朱家角的旅游地產(chǎn)等本地近郊的物業(yè)。
當(dāng)然，也有一些投資客表示仍將繼續(xù)投資。在他們看來，稅費(fèi)增加的5.55％指出可轉(zhuǎn)讓給下家，持這類想法的投資客多數(shù)表示，手中房源快滿1年且資金鏈不緊的就捂到一年期滿再轉(zhuǎn)讓，剛到手房源且資金又依靠貸款的就馬上出手，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)給下家。“現(xiàn)在市場還是紅火，缺的不是下家是房源；至于加息不過百八十元，對短期脫手影響不大”。
中介：拋盤量激增約一成
“上海之春”同樣也是二手房市場的盛會，同期舉行的二手房展還是熱熱鬧鬧，品牌中介紛紛參展。“總得來看，這一次來掛牌的房源有兩個特點(diǎn)，一是投資客以前看中的市中心次新房比較多；二是總體數(shù)量比去年底房展多一成左右。我們覺得不排除是樓市新政導(dǎo)致投資客信心不足，打算出貨回籠資金的原因。”現(xiàn)場一位中介負(fù)責(zé)人解釋。
在上海靜安區(qū)一些中小中介的門店里，新政也在顯現(xiàn)效力。“我們這里本來有很多炒房客把剛交房的××城房子掛牌，一個禮拜前就有人來要加價。比如一套100平方米160萬元的房子，房主現(xiàn)在要加兩萬元以抵消轉(zhuǎn)讓時的稅費(fèi)損失。”正在改掛牌價的業(yè)務(wù)員王小姐告訴記者，“這讓我們本周房源掛牌量激增了至少一成。當(dāng)然，也還有部分人選擇繼續(xù)捂房，他們可能是資金較為寬裕和看好樓市遠(yuǎn)景的投資客。”
開發(fā)商：賣方市場未變
央行取消個人房貸優(yōu)惠利率并允許部分地區(qū)房貸首付提至3成，上海也有一些中高檔樓盤首付比例已達(dá)4成，這是否會影響開發(fā)商的資金回籠？
萬科董事長王石表示，相信新政策不會對萬科造成不利影響。
王石指出，央行新政向市場傳遞了一個信息，就是政府希望借此令房地產(chǎn)市場規(guī)范化和房產(chǎn)購買者更加冷靜。“萬科擁有良好的品牌，業(yè)務(wù)又集中于國內(nèi)各大城市，因此在市場自住需求強(qiáng)烈的支持下，業(yè)務(wù)應(yīng)該不會受到影響。”
近日才豪奪上海新江灣城大幅土地的廣州珠江地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次加息是去年房貸加息的一個延續(xù)性行為。而許多房地產(chǎn)商認(rèn)為這次加息也不是終點(diǎn)，央行肯定還會繼續(xù)加息。這次房貸加息幅度不大，說明國家平穩(wěn)地對市場進(jìn)行調(diào)控。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然加息會在一定程度上平抑購房消費(fèi)，但是目前房產(chǎn)仍然是賣方市場，這一點(diǎn)短期內(nèi)不會有太大的改變。而且由于加息的幅度不大，對房價總體也不會有太大的影響。但是，如果加息的預(yù)期目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，也就是再加一兩次息后能使虛高的房價降下來，必將能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
專家：央行新政劍指投機(jī)
對于房貸政策出臺，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉觀點(diǎn)鮮明：“這是打擊投機(jī)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效措施，與上海市提出的‘鼓勵居住消費(fèi)，規(guī)范投資行為，抑制短期炒作’的方針，完全符合。”
華偉表示，近兩年房產(chǎn)過熱顯現(xiàn)傾向，超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在這個時候，商業(yè)銀行緊緊跟上，運(yùn)用信貸杠桿，既能大力削弱炒房者的投資能力，又能有效降低風(fēng)險。華偉表示，從長遠(yuǎn)來看，通過上調(diào)個人房貸利率，可以使部分高檔房購買者停住購房腳步，就勢必會加大地產(chǎn)商開發(fā)高檔房的風(fēng)險，進(jìn)而調(diào)整失衡的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，使得市場中相當(dāng)數(shù)量的中低端需求得到滿足，“這對廣大老百姓，對樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展，都有好處”。
滬上資深金融房產(chǎn)專家、個人理財網(wǎng)CEO洪曦先生表示，央行的一系列新政策充分表明了對于商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)“有保有壓”的明確方針——取消現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率可以看作是一項專門針對個人住房貸款業(yè)務(wù)的控制措施，而下調(diào)金融機(jī)構(gòu)在人民銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率又可能加大流通領(lǐng)域的現(xiàn)金供應(yīng)量，令商業(yè)銀行其他貸款業(yè)務(wù)獲得更多支持。
洪曦表示，對于商業(yè)銀行來說，相比起信用貸款、開發(fā)貸款、其他抵押投資貸款，個人住房貸款的風(fēng)險依舊很小，即使提高了利率水平，其依舊是各家銀行的“兵家必爭之地”。在貸款客戶和總量可能因為“加息”而暫時縮減的情況下，新政會令各家銀行的競爭更為激烈。
“盡管這是一次全國范圍的銀行政策，但對于敏感的上海房地產(chǎn)市場來說有著更為重要的意義：十天以前的本地樓市財稅新政正逐漸被市場消化，這一次的央行政策又?jǐn)y勢而來，影響不言而喻。”洪曦表示，央行新政加大了樓市投資資金成本的同時，更反映出央行對于保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、防止金融風(fēng)險的決心，這有望改變大部分投資客對于今后樓市走向的預(yù)期，控制住房價上漲過快的趨勢。
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