不要將房地產風險演化成金融風險，這是2004年歲末人民銀行上海分行留給轄內各商業銀行的一句忠告。
2005年初，部分商業銀行開始品出其中的味道。
“上海房地產的市場風險已經白熱化，銀行開始擔憂了。”一家股份制銀行個人金融部的負責人如此評說。
背負2515.46億元個人住房貸款，
從2002年下半年央行對房地產信貸屢次預警以來，上海的各家商業銀行終于感受到了真正來自市場的壓力。
“現在不是轉不轉型的問題，而是要考慮怎樣轉型，是釜底抽薪還是慢慢過渡？”上海一家商業銀行的個人金融部人士指出。
提高房地產信貸授信標準、完成對存量客戶的密切監控，以一系列的具體措施控制“一路勁升”的房地產信貸，已經成為多數商業銀行的理性選擇。
而這種理性行為，是否在正確的時機做出的正確決策？央行與商業銀行則各有判斷。
剎車從1月份開始
2005年2月底，上海市同業公會開始研究相應問題，并偕同市里有關部門研究房貸的風險防范措施。建議之一為提高房貸的首付比例，并嚴格控制投資性購房貸款發放、提高貸款的審批標準等。
預計一些“防范措施”細則將在3月底之前形成。
在此之前，房貸的風向標已經微有指向。1月24日，銀監會有關官員緊急抵滬，對上海銀行業個人金融、房地產貸款進行調研，尤其是對于房貸的上下游貸款都進行了摸底。
幾乎在相同時間，各個商業銀行已經對風險隱現的房地產信貸進行微調。
多家銀行分別從房價、購房面積和房齡等三個方面對個人住房貸款提高門檻。
建設銀行上海分行最新貸款要求規定：房價不低于33.3萬元，面積不少于40平方米，竣工日期在1981年(含)以后。其中，1981年—1990年竣工的住房，可申請的貸款成數不超過六成，外地人購買這一時段竣工的房產建行不予發放貸款，本市戶籍購房者需提供第二套住房產權證；1991年—1998年竣工的住房，貸款成數不超過六成；1999年以后竣工的住房，貸款成數不超過七成。
中國銀行上海分行的貸款要求更為詳細。其內部規定的房貸要求為：內環線不低于50萬元，內外環間不低于40萬元，外環以外不低于30萬元。房齡要求，不得超過20年。其中，境內公民的二手房貸款最高不得超過七成；1996年(含)至1999年(除高檔商品房及別墅外)，最高可貸七成；1996年(含)以后的高檔商品房(單價7000元或總價100萬元以上)及別墅最高可貸七成，外籍人士購買別墅最高可貸六成；1994年(含)至1996年，一般不超過六成，最高六成五，中環線外最高六成；1989年(含)至1994年，最高可貸五成；1984年(含)至1989年最高可貸四成。
上海銀行內部不同的分支行，也有了新的調整，有些支行規定：按揭單價在18000元／平方米以上的，總房價60萬以下的都不再操作。
而一家商業銀行的支行行長告訴記者：“我這里從去年底開始，二手房都不做了。風險太大，75％的房地產風險都集中在二手房。”
而更多的銀行則提出了“抓兩頭”的措施，重點對低價房和高檔房進行控制。針對這兩部分，將從按揭利率、期限、按揭成數等區別情況分別對待。
另據滬上一家國有銀行透露，目前，針對房貸的風險，該行已經開始從審批上進行調整，原來在支行就可以擁有的房屋按揭審批權將上收到分行，進行集中審批，統一調控風險。
銀行調整之下，房產中介公司有著明顯的感受。“現在這個酒店式公寓從2005年1月份以后，銀行的首付提高到五成了。”位于“綠地海悅”酒店式公寓內的一家房地產中介公司告訴記者，而在此之前只需首付三成甚至兩成。
有效均價到底在哪里？
銀行為何突然在上海飛漲的房價面前坐不住了？
上海市統計年鑒及市統計局、市房地局公布的數據顯示：從2000年到2004年上海市居民可支配收入分別為———11718元、12883元、13250元、14867元、16683元，4年間增長42.37％，而同期的房地產均價卻從3326元，一路飆升到6385元，增長91.97％。
房價的增長速度已經遠遠脫離了居民可支配收入的增長速度，更多的房地產業界人士和金融界人士開始認同官方確認的“16.6％的投資性購房比例顯然已經偏離了市場的真實狀況”。迄今，上海的某些新開的樓盤中，依然演繹著“某外地人包下幾十棟”的神話。
“投機性購房的追漲，房地產的價格已經非理性了，這個市場的風險太大。”上海一家股份制銀行的房地產信貸處人士如是評價。
而在2004年初，上海市房屋土地資源管理局(下稱“房地局”)公示過一組統計數據：上海住宅商品房均價從2001年開始上漲，2002年每平方米均價4010元，2003年均價5118元，2004年均價為6385元。
但對于上海人來說，這組官方統計數據離市場感覺相去甚遠。
“這些數據按照房地局的統計口徑，是真實的；但按照市場來測量，是失真的。”上海的一位房地產專家告訴記者。
據其透露，兩方面原因導致了統計數據“偏離了居民的感覺”。房地局的統計中，納入了期房和現房兩部分數據，而現在的現房數據實際上反映的是1到2年前的預售價格，已經遠遠的低于現有房價；此外房地局的統計中，將重大工程配套房和農民動遷房也納入其中，而統計表明，配套商品房主要位于外環外，專門配售給動拆遷居民，統一價為3500元／平方米，這部分的房產價格實際上不能用于衡量上海的房產交易價格。統計表明，上海2004年住宅供應面積為3200萬平方米，其中配套商品房700萬平方米，這部分房源對上海的均價起到了很好的“稀釋”作用。
“按照我的計算，如果扣除這些因素，上海每平方米的均價約為7300元。”上述人士估計。
而這可能依然不是上海人面對的“有效均價”。透過上海完成土地開發的情況來看，作為居民有效需求的外環以內的土地開發相對較少，而土地開發完成項目大量集中在外環外，居民“非主選”對象的外環外的房產的集中大大拉平了上海房產的均價。根據中國統計信息網公布，上海市2004年第一季度土地完成開發情況為150.98萬平方米，其中內環線以內18.57萬平方米，內外環間29.29萬平方米，外環線以外103.12萬平方米。
但這些所有的統計，可能都無法反映最鮮活的房價行情。在上海人的感覺中，任何的統計都似乎無法追趕上房價飛漲的快車。
“就在春節前后，大約半個月的時間里，上海的某些地方又有了大幅攀升。”位于陸家浜路海潮路交界處的一家房地產中介公司告訴記者。以位于該地段的青年匯為例，約42平方米的建筑面積，春節前掛牌價為69萬元左右，而春節后的掛牌價約為87萬元。
“在市中心，晚一個月買，你就得損失一輛車。”一家房地產中介的經紀人說。
追漲聲中，上海的房地產市場儼然似一個“賭場”。
銀行為何自覺“忍耐”風險？
與之休戚相關的是，上海銀行房貸也在演繹著一場逐鹿樓市的大戰。
國家統計局的數據顯示，上海2004年全年房地產開發投資13158億元，比上年增長28.1％；商品房銷售額10376億元，增長30％。
2004年，上海全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占全部貸款新增額的76％，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48％。
房地產信貸的增長與房產投資的增長并駕齊驅在“快車道”上。
對這種“雙增長”，人民銀行上海分行有自己的分析，2005年初人民銀行提示：貸款集中度的提高和銀行間貸款結構的高度趨同，蘊涵著風險，應高度關注。
印象中，這已非第一次房貸預警。
2003年底，人民銀行上海分行警惕房貸風險的提醒同樣懇切：2003年上海市房地產價格上漲偏快，個人投資性購房比重上升，商業銀行應更加注重控制風險。當年的統計數據現實，12月末，上海市個人住房貸款余額比年初增加622億元，其中股份制商業銀行個人住房貸款增幅高達156％。
而此前，央行已經針對某些地方樓市的風險狀況發出了多次預警，并附以針對性的調控措施。
2003年6月，央行經過緊密調研后醞釀出臺了“121號文”(《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)，此文一出，市場嘩然。同年8月，國務院追發18號令(《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》)；2004年3月《商業銀行房地產貸款風險管理指引》出臺。
但遺憾的是，在整個國家房貸政策趨穩的同時(可見央行《2004年貨幣政策執行報告》)，局部地區商業銀行的房貸快車似乎依然偏離了央行的調控目標。
上海市一家股份制銀行的個人金融部負責人告訴記者：“其實，銀行一直都是在‘忍耐風險’，而不是‘忽視風險’。”
“一方面來自激烈的同業競爭的壓力，另一方面來自銀行內部考核的壓力。”他告訴記者，“銀行也想退卻，但一進入戰場就什么都忘了。”
在他的描述中，銀行有著更多的無奈，尤其是身處一線的人員。“現在你多問一句，客戶說你煩；你多填一張表，客戶就要跑。”以前的銀行是賣方市場，現在則變成了“客戶至上”的買方市場。
據商業銀行的一線人員介紹，商業銀行曾使出了各種辦法來吸引客戶。例如，有的銀行采用了“減免部分中間費用的措施”，有的銀行減免了保險費用，或者將評估費用、公證費用采用“團購”的方式降低成本；有的在放貸時疏于審核，二手房變相達到“零首付”的目的；對于個人收入證明的審核“只認公章不辨真偽；貸后疏于審查等。
銀行這樣做的“勇氣”在于，房貸是長期貸款，而現在表現出來的依然是“不良率低的一塊優質資產”，于考核完成、于業務發展，似乎都是“雙贏”。
參差不齊的風險控制能力中，房貸正如火如荼地發展。一組數據記錄了上海某行的“業績”：從1999年—2004年，該行的個人住房按揭貸款余額分別約為：30億元、70億元、150億元、260億元、500億元、730億元，每年實現翻一番。
上海政府已有措施
現在討論的重點已經有了轉向。進與退，不再是一個議題，“如何控制風險”正成為市政府與金融界的共識。
2004年11月6日，上海市市委書記陳良宇在會見香港訪問團時曾表示，對于近期境內外的有關房產泡沫的評論，政府方面是如履薄冰。為防止上海出現大批負資產者，政府已采取相應措施，力保大崩盤不會出現。
同期，上海市政府發言人焦揚亦表示，上海房地產市場的供求受國家經濟政策，特別是信貸政策的影響較大。因此，市政府也會高度關注房價與利率、匯率、股價等的互動影響，密切關注海外資金進入的狀況。
于政府的決心而言，自主運營的商業銀行要完成轉型似乎有著更大的難度。
雖然市同業公會力促從“控制消費信貸入手，壓縮投資性購房的比例”，但商業銀行似乎并不認同。
“同業公會是一個行業協會，不具有硬約束力。這樣各家商業銀行很難步調一致，很難實行。”上海的一家商業銀行人士說。
商業銀行認為，“各個商業銀行間的信息是不對稱的，一個客戶如果購買多套房分別從不同的銀行進行按揭，銀行要區別投資與否是有難度的。”另一家銀行的職員告訴記者。
另一重擔憂還在于，無論是商業銀行還是同業公會力控的都是“投資之風”，而不是“居民的合理消費”，但信貸門檻的提高勢必影響到居民的合理需求，而對于“資金豐富”的投資客而言，可能效果有限。
也許正是因為房貸“牽一發而動全身”的效用，任何房貸政策的出臺都變得謹小慎微。
杜艷
特約編輯：廣偉
