上海是我國第一個出現個人合作造房夢想的大城市，而引起人們對個人集資合作建房關注、并在整個房地產領域引起軒然大波的則是北京個人集資建房案例的出現。在“首都效應”的帶動下，個人集資建房方案在南京、廈門、成都等城市紛紛出爐。個人集資合作建房目前雖然還未有成功案例，但人們希望它能成為我國房地產的一種新
供給模式。——編者
老百姓覺著市場上的米面價格高得離譜，不吃不行，買著吃又吃不起，人們會很自然地聯想：弄幾畝地，自己種。
如今，在房地產市場，這種“自己動手，豐衣足食”的沖動在我國大力推行個人住宅商品化的潮流中倔強地逆流而上，并得到了老百姓的熱烈響應，讓人大跌眼鏡，讓人振奮，同時又讓人心酸不已。
個人造房夢起于上海
上海是我國第一個出現個人合作造房夢想的大城市，“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當老板，還可以結識一大批有志創業的人才，一舉三得嗎？集體買地造房team是你的最佳選擇！”2003年4月一位網友的帖子發出不到一個月，就有50多位海外留學人士、國內IT人員、金融人才、房屋設計師等加入團體。可惜，這個團體在建房稅收、地皮等方面沒有得到有關部門的支持而迅速解散。
個人集資建房“夢斷上海”，可“難于上青天”的尋夢之路沒有嚇倒眾人，因為有比這條路更恐怖的東西——我國大城市驚人的高商品房價！
北京案例引起轟動
再次引起人們對個人集資合作建房關注、并在整個房地產領域引起軒然大波的是北京首個個人集資建房案例的出現。聯想集團三十出頭的電腦工程師凌罡去年12月在網站發布了自己個人集資建房設想。一張帖子迅速招募到500人參與，并成功組建了行政、財務、法律和工程四個小組。今年1月中旬“合作建房聯盟”的成立標志著這支合作隊伍正式組建，項目也進入實質操作階段。據測算，他們可省掉開發商利潤、廣告銷售費用、機構維持費用和項目貸款利息，房價一般要比周邊項目商品房低40％。
各大城市紛紛跟進
在“首都效應”的帶動下，南京、廈門、成都……剛剛進入2005年，個人集資建房方案在我國許多大城市紛紛出爐。南京許多網友正在籌建“我愛南京自建／團購房俱樂部”，參加者大都是一些年齡在三十歲左右，有購房需要但又買不起商品房的年輕人。廈門一網站今年“集資建房”召集令發布后，報名者眾，他們的“集資建房”籌委會正在組建中。1月成都也有人正式發出倡議，要征集100人集資蓋房子，組織者稱他們近期將向成都市有關部門提交集資建房的相關報告和詳細計劃，目前個人集資項目已取名—“大同花園”。
眾多城市個人集資合作建房案例出現，雖然其組建模式和參與人群結構不盡相同，但卻匯聚形成了我國房地產市場中不容忽視的潛流。
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何謂個人集資合作建房
當下探索中的“個人集資合作建房”，通俗的定義解釋是，一群人聯合起來注冊自己的房地產公司，從政府手里競拍到一塊土地，然后聘請專業的設計公司和房地產建設公司建自己的房子。它打破了以開發商為主體的傳統經營模式，業主變成了項目的真正主人。
個人集資合作建房與“住宅合作社”有著本質的不同。“住宅合作社”當時是為滿足一些無法享受國家福利分房，又承擔不起市場上商品房、經濟適用房等住房價格的社會中低收入者的需求而出現的，一般采用國家扶持、企業補助和個人出資三位一體的合作方式。由于所用的土地是無償劃撥的，房主只有使用權沒有產權，因此不可能上市流通，加上具體操作程序上的繁瑣，它在我國很快便了無聲息。
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"超越夢想"要過多少關？
個人集資建房發起者凌罡曾向媒體表示，“目前有不少消費者都希望能夠越過現有障礙，實現個人集資買地建房。”
很容易理解，他所指稱要越過的“障礙”是房地產開發商，是目前大城市驚人的高房價，是令人頭疼的購房糾紛，是難度無限的業主維權……然而，個人集資建房之路并非坦途，想要繞過一些障礙，就要面臨新的難題。
尋求政府與政策支持拿到地皮是個人集資建房項目啟動“難邁的第一步”。上海夢斷的原因之一，就是上海市有關部門沒能給海歸免去建房的所有稅收，他們在尋找土地問題上也遇到了重重困難。
以北京方面為代表的新探路者在“8·31”土地大限后要走的是參與土地競標的路數，他們不必企求政府“照顧”或者直接“劃撥”的土地。北京市和四川省國土和建委等方面已向媒體表示，在土地進入公開的市場以后，個人買地的行為是行得通的，關鍵是取得土地后，必須要按照約定使用土地，比如土地用途、容積率等。
融資是第二道難關。但按照北京方面的計劃測算，個人集資建房的融資情況看起來似乎比較樂觀。據測算，預計招募資金500份，每份合作資金需求15萬元，即自籌資金7500萬元，可向銀行貸款1.125億元，即項目最多可承擔資金1.875億元，此外還有項目備用資金3000萬，足以應付可能發生的不可預期費用。
銀信部門已有人表示：凡屬于非贏利的集資建房資金籌集，不屬于非法集資。但是關于貸款方面，有專家介紹說，貸款風險是金融機構放貸時考慮的先決條件，如何評估集資建房的風險，可能是金融機構的新問題。
建房整體管理和有效運作是個人集資建房繞不開的第三道難題。房地產開發技術性強，管理工作繁雜，要求組織者必須有較強的管理能力和管理經驗。在此方面除了涉及如何保障集資的安全性外，如何降低開發成本、如何選擇工程監理公司、安排物業管理和維修基金的制度等問題可謂“一籮筐”。
另外，這種倉促成立的合作公司，在應對土地貶值、業主退出等房產開發等風險防范方面，也是一個值得探討的話題。
作者：趙寶昆
特約編輯：廣偉
