經濟房面臨三大謎題 兩種改革思路是否能解?
剛跨過年初的平靜，最近關于預測今年房市將大好的消息又接踵而來，中國社科院金融研究所專家王國剛日前指出，在土地價格繼續上升，建房成本繼續增加，供求缺口進一步加大，城市政府的房價取向等幾方面因素的作用下，未來幾年商品住宅價格可望繼續走高。
北京市統計局2月28日發布的統計報告也佐證了這種觀點，報告顯示，去年北京二環以內地區商品房價漲幅最高，其次為五環以外六環以內地區。
統計顯示，從銷售地域看，商品房平均售價漲幅最高的是二環路以內地區，與2003年相比，平均增長16．1％；其次是五環路以外六環路以內地區，受五環路、六環路及城鐵等道路交通設施不斷增加的影響，該地區商品房平均售價同比增長15．1％。2004年，北京商品房每平方米平均售價為5053元，其中住宅為4747元，分別比上年末增長6．7％和6．5％，2005年預計將繼續增長。
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伴隨著官方和專家的聲音，地產商們也提出了相同的看法：在日前舉行的論壇和年會上，地產名家潘石屹、任志強、富力的呂勁等都表示了對未來地產形勢的樂觀看法，潘石屹甚至提出了一個具體的數字：漲價20％。
伴隨著對大好形勢的預言，他們都沒有否定目前已經很高的房價。
對于北京市的中低收入人群來說，經濟適用房可能越來越成為他們實現住房夢的一個惟一的橋梁，記者日前采訪了有關人士，發現了在經濟適用房發展中的三大待解謎局：
謎題一：供不應求與土地減少
經濟適用房的供不應求現在可以用“家喻戶曉”來形容，記者采訪的一位購房者這樣對記者描述“近來幾次希望通過雇人排隊和網上排號能夠買到一套經濟適用房，但人太多了，還每次都是開始不久就沒房子了，幾次都這樣。”參加工作已不少年的他從去年就開始尋找與單位距離較近的經濟適用房項目，但都在現場排隊放號人滿為患的情況下無功而返。
“顯然，還是經濟適用房放號的數量太少。”北京一位房地產有限公司經理這樣說。記者在采訪中發現，抱怨經濟適用房房源少的購房者不在少數。據悉，今年本市經濟適用房開發規模仍將在300萬平方米左右，但據了解，今年的經濟適用房以回龍觀、天通苑、百子灣一號、翠城等“老項目”后期為主，這些房子中的多數還沒開盤銷售，就早已被排隊預訂得差不多了。像長安新城今年推出最后一期4棟塔樓不足1000套住房，而實際上在去年就有2000多人在排隊，目前除了一些朝向不好的房子外，基本已經沒有房子了；而天通苑目前的號已經排到了2萬多位，據一位銷售人員講，如果現在排隊，買到房子的希望不大，因為即使將來有房，數量也不會多于2萬套；翠城馨園小區新開工的AB區3號、4號和6號樓，三棟樓建筑面積超過7萬平方米，開工前就已經被排隊預訂得差不多了。對此有專家表示，目前消費模式的趨同使得住房形成了集中性購買，經濟適用房因為價格低自然受到相當一部分中低收入家庭的歡迎，每年竣工的200萬平方米經濟適用房顯然無法滿足這個強大的需求。
政府在這方面還是比較重視的，在今年北京兩會上，市長王岐山的講話和建委有關部門公布的數據均提到，2005年北京經濟適用房將新開工300萬平方米，同時竣工面積將達到200萬平方米。依照市政府制定的計劃，北京市在2010年以前每年經濟適用住房開工量為300萬平方米，每年所需供應土地數量為250公頃左右，這是一個不小的數字。
2005年以后將是什么局面，在日前的全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾針對當前住房供應結構不合理、中低收入家庭購房困難這一問題提出，將進一步加大中低價位普通商品住房、經濟適用住房的建設力度。作為房地產業的行政主管部門，建設部此番言論無疑為2005年經濟適用住房建設的走勢確定了基調。在建設部明確擴大經濟適用房建設的同時，各有關城市亦紛紛提出了擴大經濟適用房建設力度的計劃。北京市建委有關人士也表示，將深化政策調研，合理確定“十五”期間本市經濟適用住房的發展規劃。這傳達出北京市主管部門今后將有可能對經濟適用房的政策進行一定的調整。
實際上，雖然建設部等主管部門已經確定了政策方向，但北京一些地產市場的專業分析人士認為，作為一種商品，經濟適用房同樣面臨需求的無限性與供給的有限性的問題，而從經濟適用房的本質來說，它是一種社會保障。社會保障的提供應該是動態的，其數額應隨著被保障人經濟條件的變動而變動。在被保障人經濟困難時，如患病、失業等狀態下，社會保障數額應加增，而隨著被保障人經濟狀態條件的好轉，保障數額就應減少或停止，但經濟適用房的提供卻是靜態的，被保障人一旦購買了經濟適用房之后，對于該房的享有是終其一生的，不因為其經濟條件的好轉而改變。例如當前相當一部分購買經濟適用房的人是工作時間不長積蓄不多的年輕人，他們經濟條件的提升是非常快的。但是在他們經濟條件好轉之后政府并不能夠哪怕是有條件回收那些帶有福利性的經濟適用房。也就是說，這些經濟適用房對于社會來說是有去無回的。按社會的發展來看，經濟適用房的需求是無止境的，每階段都會有大量的符合資格的中低收入購房者，而政府對經濟適用住房的供應即使是再加大規模也依然是有限的，要受到財政承擔能力和土地規劃的限制，從北京的實際情況來看，有關部門目前已經難以提供大量用地，以用于經濟適用住房建設計劃，再加上經濟適用住房的利潤率相對較低，也比較難以吸引開發商的熱情。
雖然，今年北京還將按照2002年制定的經濟適用住房建設計劃，新開工建設300萬平方米的經濟適用房，但有沒有新項目目前還不得而知。其實，今年開盤的所謂新的經濟適用房項目就已經是在售經濟適用住房項目前兩年“老項目”的后期了，而一些項目明年發售的部分也早已被排號透支了。因此，大部分分析人士認為，為了解決中低收入家庭的住房問題，經濟適用住房建設在高速發展的同時應開始關注土地減少的問題。
謎題二：準入標準與適用群體的契合
北京市建委主任劉永富日前表示，今后經濟適用住房戶型將“瘦身”，從2005年開始經濟適用房將以中等戶型為主，80平方米的占絕大多數。北京將嚴格控制100平方米以上的大戶型，其比例要在10％左右，而五六十平方米的戶型也占10％左右，主要是建設80平方米左右的中等戶型。
劉永富還表示，經濟適用房將逐步向定向安置轉移。今后經濟適用房將逐步向危改搬遷戶、市政道路建設改造外遷人員、落實私房政策外遷戶等特定人群轉移。
在有人對此消息表示欣喜的同時，更多的行業人士卻不掩飾自己的擔憂。分析人士認為，經濟適用房在緩解中低收入群體住房需求和改善房地產市場結構的同時，其本身還存在著一個矛盾，在實現操作中不可回避：那就是準入標準與適用群體之間的問題。危改搬遷戶、市政道路建設改造外遷人員、落實私房政策外遷戶等特定人群等是否大多數具有購買經濟適用房的能力？
目前對于享受經濟適用住房群體界定為中低收入家庭。盡管我國目前還沒有明確中低收入家庭標準的規定，但有一點可以肯定的是，中低等收入家庭占我國城鎮人口的大部分。僅以北京為例，如按照北京的規定來看，購買經濟適用房的條件之一為家庭年收入在6萬元以下，如果以目前普通的家庭構成來看，一個家庭有兩個工作的成年人，則人均年收入為3萬元。有關資料顯示，北京2003年城鎮居民人均可支配收入為13882．6元，2004年1－11月北京城市居民人均可支配收入為14331元，因此6萬元的家庭年收入無論怎樣都應該屬于中等偏上家庭的收入水平，這個收入層次絕對要占據到該市居民的大多數。而同時，無論是按照前不久建設部政策研究中心提出的“樓市黃金分割比例”經濟適用住房應占20％，還是部分業界人士所傾向的所有社會保障用房比列不應超過20％，都可以看出經濟適用房只是向小部分的中低收家庭提供，而不是面向社會廣泛供給。有關數據表明，作為經濟適用房建設的標桿城市，北京1998年至2004年的7年間共建設經濟適用住房項目對于擁有上千萬人口、幾百萬中等收入人口的北京城來說，仍是杯水車薪。其他城市對經濟適用住房購買群體也存在類似的問題。
享受經濟適用住房群體界定的不準確，將會直接引發經濟適用房銷售目標的失控。
實際上，真正需要經濟適用房的群體在社會中究竟占有多少比例？需要不需要啟動經濟適用住房這樣一種模式來解決社會中困難群體的住房需求？建設部政策研究中心主任陳淮認為，當前已進入了一個大部分中等收入階層以上的社會群體、機關事業單位職工在房改之后依靠市場改善住房條件的加速期，從總體上說住房困難的階段應當已經過去了。在這樣一個階段，真正需要政府幫助解決住房困難的，主要是那些低收入群體而非中等收入群體。可是很明顯，低收入群體是難以問津那些仍有價格門檻的經濟適用房的。
謎題三：經濟適用房是否應納入社會保障體系﹖
目前關于經濟適用房是否應納入社會保障體系業內爭論越來越激烈，北京市城市規劃院一位專家認為，經濟適用房目前的開發模式主要是房地產開發商來開發銷售但經濟適用房的社會保障性質決定了其公平性，即使不能使符合條件的群體全部能夠享受到，但其中大多數人是應該能夠享受到的。然而不僅經濟適用房的小比例供給難以實現上述要求，就是其市場化運作本身也是不可能貼合經濟適用房的社會保障目標的。更深一層說，社會保障功能的實現是一定要以政府為操作主體的，市場的正常運行則必須是要以開發商和購房者等買賣雙方為主體的。政府的社會保障行為無謀利目的，而開發商的經營行為則以謀利為直接目的。因此，社會保障與市場從某種程度上說存在著一定的矛盾，這是當前經濟適用房面臨的又一矛盾。在國外，實行由政府建設福利房和廉租房，地產商只負責承建，政府按標準建，很容易控制房子的面積和造價。而目前我國推行的經濟適用房政策則不同，都由開發商承擔，而開發商是自負盈虧的企業，不能不算經濟賬。無法只顧社會效益不考慮經濟效益，經濟效益最終體現在房子的銷售上，在目前供大于求的房地產市場競爭下，迅速銷售成為開發商追求的目標。
經濟適用住房概念的提出，是以我國房地產行業基礎薄弱及市場化發展起步階段、福利分房制度即將終結、大部分人收入水平相對提高、住房需求迫切但購房能力還弱等幾大原因為背景的。但是社會保障畢竟是由政府針對某種特定的困難，而以相應的優惠措施予以救濟的福利制度，是不可能泛泛地全面的救濟和保障。因此政府是不可能以一種特殊的優惠政策為全民建經濟適用房的，如果市場上全都是經濟適用房，也就無所謂有經濟適用房和商品房之分了。但如果經濟適用房只為一部分中低收入家庭建設，那么，經濟適用房不僅在房地產市場上制造了一種對其他商品房經營者的不公平，而且在消費領域對其他中低收入家庭也產生了一種不公平。
政府對經濟適用房這種投入如果不列入保障體系而進入市場體系，將與大眾化的社會福利沒有本質區別，不僅減少了政府的應有收入，而且無益于維持政府對社會保障的再投入。此外，正如“社會資源總是稀缺的”，政府的福利資源同樣也是稀缺的。與廉租房相比，經濟適用房一旦過渡到購戶名下，就成了購買戶完全資產，即便該戶今后收入提高，進入高收入者行列，他依舊可享用政府的福利資源，而經濟適用房上市，補繳象征意義的土地出讓金，并不能補償政府的福利資源。廉租房則不然，一旦租戶不符合幫困條件，廉租房就可被騰出來，供新的貧困家庭租用，從而可使政府的福利資源得到效益的最大化。
因此，在“居者有其屋”問題上，政府的立足點應當是保障戶戶有房住，而不是保障戶戶有房產。對于最低收入群體的住房問題，政府要向社會困難人群提供特殊的社會福利，向他們提供廉租房；而對于中等收入群體的住房問題，絕大多數國家的實踐證明能夠通過采取一定的措施在市場框架下予以解決。針對目前我國以售為主的流通格局已經形成，不宜急于調整經濟適用房的存量結構，而應在增量結構中逐步擴大租賃比重。當前政府應該為住宅租賃市場和二手房市場的形成創造政策環境，大力扶持房屋租賃業和相關中介機構的發展。在政策上推動二手房逐步向從事住宅租賃業的企業集中，而不鼓勵在住宅消費者之間倒手。
據記者采訪得知，一個業內專家共識較多的建議是：政府對于經濟適用房的投資完全可以從現有的出讓土地資源轉向分享產權，對于絕對低收入家庭，提供政府擁有100％產權的廉租房解決居住；而對于其他中低收入家庭，采取1∶1甚至2∶1的方式分享產權。政府擁有產權后，經濟適用房建設的財政資金其實就始終掌握在政府手中，無論未來出租還是上市，政府都有將分享相應的投資收益。如果經濟適用房購買者選擇將住房出租給低收入家庭，政府還可以將其視為“廉租房”放棄自己那部分租金收益。
這樣做的好處是：未來經濟適用房的購買者除了中低收入家庭，還包括一些階段性購房能力不足的家庭。由于產權投資的收益遠高于其他投資方式，所以一旦這些家庭有能力購買更高端的商品房，或者回購全部產權，政府就可以收回相應的經適房源或者產權投資。被回收的房源將重新投入經濟適用房的保障體系中。
以此為基點，針對目前經濟適用房的現狀開始出現兩種改革思路一種是將現行的政府補貼開發商的做法改為直接補貼購房者，即國家將現存的經濟適用房市場與普通商品房市場合并，國家對符合購房資格的中低收入家庭購房進行直接補貼。這樣做不但可以杜絕開發商的“尋租”行為，防止“暗箱操作”與權錢交易，而且可以大大減少政府的監督成本，提高監督效率，即政府只需將監督的對象放在購房者的資格認定上。另一種改革思路則是徹底取消現行經濟適用房政策，而代之以“廉租房”政策。即由住房特困家庭自行在二手房市場中租住房屋，政府則給予一定的租金補貼。 應剛／文
杜剛／攝
