當前房地產市場處于高位敏感的階段,本已有些淡化的物業稅問題最近重又成為人們關注的焦點。物業稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機熱,降低房地產市場投資的活躍度。其影響程度取決于稅賦水平高低及相關的調整頻度。
預計我國物業稅開征初期,將采取較低稅賦水平,以減少對房地產市場的可能沖擊。
2003年,中共中央十六屆三中全會明確提出:"實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。"自此,物業稅一度引起房地產市場各方熱烈討論。在不久前舉行的中國經濟形勢報告會上,財政部副部長樓繼偉再次透露,目前物業稅正處于模擬測試階段,測試成熟后首批進入試點地區的城市包括北京、重慶、深圳三個城市。當前房地產市場處于高位敏感的階段,這一消息使本已有些淡化的物業稅問題重又成為人們關注的焦點。
所謂物業稅,是以房屋為征稅對象,向產權所有人征收的一種財產稅。物業稅是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性評估物業價值的基礎上收取的,可為地方政府提供穩定的收入來源。在國外,物業稅的評估相當繁雜,收取物業稅的成本也相當高昂,需要建立全面的地籍資料并進行定期更新。如果物業稅的稅率較低,可能導致收取的物業稅還不能涵蓋這些成本。
物業稅內涵的國內外差別
我國一直以來實行土地批租制度,物業稅的內涵和土地私有化國家有所不同,物業稅的構成中占比最大的將是土地出讓金。物業稅改革的基本框架是,將現行土地出讓金、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。由于物業稅中土地出讓金的存在,理論上我國的物業稅水平應該大大高于實行土地私有化的西方發達國家。
物業稅合理可行的計稅依據-基準地價
根據我國物業稅的基本內涵,物業稅的可能計稅依據有:基準地價、拍賣地價、房屋價格、房屋價值等。鑒于目前我國房地產市場的評估以及登記備案體系還不發達,考慮到建立成本以及時間可行性,預計短期內物業稅的征收依據將是城市基準地價,而不可能是拍賣價格或房屋價值,亦或房屋價格。
評估體系的不完善,致使房屋價值的評估難以在短期內完成,而使用土地拍賣價或房屋價格會導致同一區域稅賦標準差異較大,并需要改革現行新建立的土地拍賣機制。以基準地價為計稅依據,成本較低,基準地價相對穩定,定期更新相對也比較容易。基準地價曾經作為外銷商品房土地出讓的定價依據。
初期物業稅僅體現部分地價,其余的土地價值仍將通過房價體現
初期較低的物業稅負擔水平,可減少人們對持有物業的未來支付過重的擔憂,減少對房價的沖擊,避免房地產市場出現大起大落,有利于實現平穩過渡。另外,若使用基準地價,則物業稅只能體現部分地價,土地價值中相當一部分需要也只能通過市場來體現。
購房者的物業稅負擔水平
本文基于以下假設,計算了購房者每套住房需要按月支付的物業稅:
假設條件:
1、選取高、中、低三個檔次的基準地價:1000、3000、6000元每平方米建筑面積；
2、物業稅貼現值包括100%的基準地價；
3、每套房建筑面積以120平方米計,房屋存續期限70年,市場利率5%；
4、物業稅將初期地價款攤于70年內按月等額支付；
5、不考慮未來地價及利率水平漲落。
結果顯示,上述高中低三個檔次的房屋,購房者每月所需負擔的物業稅分別為516元、1548元和3096元,初始房價理論上可一次性降低12、36、72萬元。
新舊體制的接軌-兼顧公平與效率
物業稅的開征,面臨的一個重要而復雜的問題將是新舊政策下的稅費接軌問題。現有存量房已經一次性繳納過土地出讓金,取得了一定年限的土地使用權,這部分存量房再上市交易,不可能再征收物業稅。因此新老體制將會并存一段時間。
但物業稅是針對不斷增值的土地收取,將隨土地價值的變化而進行定期調整,考慮稅賦的公平,二手房交易可能面臨部分稅收(如土地增值稅)的重新開征問題。
物業稅開征對房地產上市公司的直接影響
物業稅開征后房地產市場的變化無疑將給上市公司產生很大的影響。除此之外,上市公司項目的開發與銷售也將面臨一次重大的變革。
首先作為開發商,上市公司無需全額支付土地出讓金,項目開發初期的資金壓力大大減少,有利于降低上市公司的資產負債率水平。同時,上市公司的開發成本同比也將大幅下降,而毛利率上升,房地產的暴利行業特征將在其賬面顯現。
但是,開發商仍需負擔部分土地出讓金,支付標準為:拍賣地價-征收價,這部分地價可能體現于房價之中,最終由購房者承擔。而且,物業稅的開征,使上市公司無法再用新獲得的土地作抵押進行貸款,現行的房地產抵押貸款政策也將面臨調整。
另外,物業稅的開征給上市公司項目的銷售、建設均構成了一定的壓力,商品房若不能盡早開發并售出,上市公司將面臨很重的物業稅負擔。
物業稅將降低房地產市場的投資活躍度
從長期來看,物業稅主要是要根據土地的價值變化情況,對其使用權進行收費。因此,物業稅將會減少業主持有物業預期享有的未來土地增值收益。因此,物業稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機熱,降低房地產市場投資的活躍度。其影響程度取決于稅賦水平高低及相關的調整頻度,即:
------若物業稅水平很高,始終與土地的市場價非常接近,則持有房產所能擁有的升值空間很小,房產的投資價值很低,物業稅開征對市場的負面沖擊將非常大,很可能使房地產市場發展陷入全面停滯狀態；
------相反,相對穩定的低稅賦水平,使持有房產仍擁有較大的升值獲利空間,房產的投資價值仍很大,物業稅開征對房地產市場的負面沖擊也會比較小。
預計我國物業稅開征初期,將采取較低稅賦水平,以減少對房地產市場的可能沖擊。新舊體制并存的制度安排,也將使二手房市場的價格成為新房定價的參考,影響新房的價格走勢。
物業稅的出臺帶來的是房地產行業的全面稅制改革,有可能會逐漸伴隨推出二手房市場的土地增值稅征收等政策,后者對房地產市場的投資性需求將構成很大的負面影響,甚至促使房價大幅下跌,催生房地產市場拐點的出現。
特約編輯：廣偉
