京市啟用首份《商品房預售合同》，明確退房條件及賠償責任等問題北京市工商局日前宣布，3月15日起，北京將推行使用《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》示范文本。
新的《北京市商品房預售合同》直接觸及近一段時期以來購房糾紛的“多發區”和“真空地帶”，今后，北京市民所購期房如有質
量不合格、隨意擅自變更設計等問題，都有權選擇退房；開發商在收取了認購定金后又將房屋另行出賣給第三方的，須向認購人雙倍返還定金。
據北京市工商局合同處處長王珊介紹，新合同在退房條件、公共設施項目交付、施工進度、代繳稅費四大問題上均做了修改和細化，如，商品房地基基礎、主體結構質量、室內空氣質量檢測不合格，消費者有權退房；上水、下水、電、供暖、燃氣、公共綠地、停車場、幼兒園、學校等公用設施，應按約定日期達到使用條件；前期物業管理企業的名稱，物業收費價格，地上地下停車費收費標準等內容，也需要在購房合同中明確約定。
條款解讀
焦點1質量不合格可退房
條款規定：商品房地基基礎、主體結構質量、室內空氣質量經檢測不合格的，購房者有權退房。開發商應在約定時間內退還全部已付款和利息，給購房者造成損失的由開發商承擔賠償責，并承擔檢測費用。
點評：住宅工程質量問題應在銷售合同中明確。以往合同中沒有涉及質量問題，以及具體的退房條件，消費者買到質量差的房子也無可奈何，打官司檢測費用還得自己掏。新合同文本提示，開發商建設商品房必須使用合格的建筑材料、構配件。對工程質量問題發生爭議的，可委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測。
焦點2交付日期要注明
條款規定：開發企業應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場，幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等其他公用設施也應按約定的日期達到使用條件。
點評：公用設施的交付日期在以往的合同中沒有涉及，但卻是常引發糾紛的由頭。開發商往往事先天花亂墜地宣傳，實際交付的房子配套設施卻缺這缺那，但由于合同上沒有提出，或只簡單提到部分設施，使得消費者維權缺乏證據。
焦點3是否代繳稅費自己定
條款規定：雙方按照約定方式繳納稅費，購房者可選擇不得將交納稅費作為交接該商品房的條件，或同意委托開發商代交專項維修資金（公共維修基金）契稅、物業服務費用、供暖費等稅費。購房者自行繳納稅費的，應在接收該商品房時向開發商出示繳納憑據。
點評：買房人對開發商入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業服務費用、供暖費等稅費，存在較大爭執，甚至引起集體上訪。此次制定的《商品房預售合同》提示雙方在簽約時可就有關稅費的繳納是否委托進行事先約定，購房人可自行繳納稅費。
焦點4一房賣倆主賠雙倍
條款規定：開發商在認購人支付認購定金之日起至該認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認購人雙倍返還定金。
點評：在商品房認購環節中，過去由于沒有合同示范文本，開發商自制的認購合同中對定金使用等問題的規定過于簡單、含混，有的用“定金”，有的則是“訂金”，兩者雖是一字之差，但在法律上卻有著完全不同的解釋，為此引發了不少歧義和糾紛。此次推出的《商品房認購書》規定認購商品房的合同主體不得隨意變更，并在認購書中約定明確使用“定金”，對支付定金的期限、解除認購書和返還定金的四種情況作了約定。據《新京報》等多家媒體綜合整理
新版購房合同啟用后，這樣的糾紛或許就可避免
新聞背景
將不平等條款
“掃地出門”
商品房預售交易是期房性質的買賣，專業性強、涉及法律關系復雜，客觀地形成了在房地產開發商、銷售商和買房消費者之間的信息不對稱問題，給雙方在簽約過程中造成了許多困難。同時，一些開發商利用強勢地位，在預售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進一步破壞了買賣雙方之間平等的交易關系。另外，在商品房的認購環節中，過去由于沒有合同示范文本，在開發商自制的商品房認購合同中，關于定金使用等問題的規定過于簡單、含混，也引發了不少的歧義和糾紛。
因此，為了維護雙方當事人之間公平、公正的交易秩序，北京市建委、北京市工商行政管理局共同制訂了《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》的示范文本。
特約編輯：廣偉
