杭州市稅務部門在近期檢查中發現，賬面上贏利的房地產公司只有極少數，七成開發商賬面上反映出來的是微利甚至虧損。
在北京地稅公布2004年第二期欠稅公告中，15家欠稅企業絕大多數為地產企業、建筑公司，且欠稅金額巨大，此次公告的欠稅企業欠稅額均超過100萬元。
而在去年“胡潤制造”的“2004中
國大陸百富榜”中，房地產企業老板占到45%。房地產業成為公認的暴利行業，一部功率巨大的“造富機器”。
房地產業是偷稅最嚴重的行業之一
眾所周知，自從上世紀90年代末期以來，房地產業趕上了大牛市，房產開發商等到了百年一遇的賺錢、發展的機會。一般行業難覓的10%的項目利潤已成開發商底線，個別拿地早、土地儲備充裕的項目在一期高于一期的房價攀升中攫取30%至40%的利潤也不鮮見。按理說，企業賺得盆滿缽滿，在納稅上理應爽快、經得起檢查。但暴利的房地產業卻遭遇到整體“虧損”的局面。
“這早就是一個公開的秘密！”杭州市某房地產企業的一位副總不以為然地表示，“你讓房產企業都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”一句話道破了幾乎是整個房地產行業的“秘密”。
去年，杭州市西湖區國稅局對轄區內的內資房地產企業做過一次調查。在按期進行2003年度企業所得稅匯算清繳年度申報的4家企業中，賬面反映盈利的只有1戶，有3戶是虧損的。“資料非常混亂，缺乏原始計稅依據，連企業財務人員都不知道是怎么做的賬。”西湖區國稅局相關人士表示。
而這似乎完全與現實中欣欣向榮的房地產業不相吻合。作為杭州傳統的高教區和主城區之一，擁有70多萬常住人口和幾十萬的流動人口的西湖區早已成為開發商們瞄準的熱土。去年，城西是樓市中最受追捧的板塊之一，二手房市場上出現的10000元/平方米的價格足以證明它的含金量，目前城西在建的樓盤也不下十個。
“賬面虧損的背后就是偷稅。”杭州市稅務部門人士表示，房地產行業已經成為偷稅最嚴重的行業之一。
在杭州市國稅局去年下半年的一份自查名單中，有近1/3是房地產開發商，其中不乏知名企業。去年上半年，杭州市地稅部門對156家房地產企業開展“責成自查”，其中150個單位進行自查后，發現有問題的108家。這次自查發現應補各項地方稅費高達1.5億元。
“北京的房地產企業整個行業從報表上看一片紅，根據稅務總局統計出來的數據卻是全行業虧損。”國家稅務總局稽查局的孫海亭處長在“首屆房地產稅收稽查研討會”上如此感嘆。
開發商怎樣偷稅
房地產業成了“重點”偷稅漏稅的行業，無外乎靠以下幾個手段。一是利用流動作業來隱匿收入和利潤。稅務局檢查稅收情況時，一般都以年度為單位，但事實上，房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進行，而此時，很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。因此，從賬面看來，這個房地產企業是虧本的。
二是鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。按照《土地增值稅暫行條例》規定，一個開發項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部分房地產企業利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。
三是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。
四是個別企業采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定向購房人開具發票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。還有企業將預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅。
這些只是房產商在房產銷售時的一些常規“技巧”，還有很多掩藏的更深的“秘籍”。面對如此猖狂的偷稅行為，稅務部門的稽查和打擊的力度不斷加大，但是，成效不盡如人意。究其深層原因，仍歸結到現行的稅收體制上。
房產商肆意偷稅的背后
盡管說，偷稅行為是當事人利益驅使下的個人原因，但是，客觀存在的一些現狀令我們無法回避。現行稅收體制的種種弊端為房產商偷逃稅款提供了理由和空間，要想根治，必須首先正視。
一是房地產市場運行非常不規范。開發階段稅少、稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地開發者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。在開發階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配。
二是稅種多，負擔重。房地產企業所納稅項是現行稅制下交納地方稅種最多的行業，涉及11個稅種，有的地方還重復征稅。稅費負擔重，增加了建房成本，制約了房地產業的健康發展，也使部分房地產企業偷起稅來“理直氣壯”。
三是計稅依據不合理。我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。四是內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭。國內企業與國外企業，在所得稅、保有稅制，以及三稅（增值、消費、營業）收取不同，這種不平等現象，如果繼續下去，將對國內企業的發展非常不利。
部分房地產開發商偷稅已經成為業內公開的秘密，不外乎金錢誘惑，但從另一方面來說，現行體制的一些不足也給他們創造了偷稅的可能。
從2003年開始，“物業稅”這個名詞就開始吸引越來越多的眼球，成為媒體廣為關注的話題。物業稅是一個“舶來”的概念，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。
物業稅一方面是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。同時，它的一個最為重要的改變是，房地產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費，物業稅開征后，將以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取。
在1月16日舉行的中國經濟形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉正式表示，物業稅正在做模擬測算，估計不久將在深圳、北京、重慶開始試點。 ●何忠
特約編輯：廣偉
