房產(chǎn)價格居高不下，各種交易欺詐無法徹底清除，業(yè)主維權(quán)困難重重，種種情況催生了北京首例個人集資買地建房事件，隨后全國掀起“集資建房風(fēng)”，個人集資建房方案在上海、南京、廈門、成都等不少城市紛紛出爐。
于凌罡和他的“藍城計劃”
2003年12月1日，就職于聯(lián)想公司的于凌罡在網(wǎng)上提出了自己的合
作蓋樓項目方案。其設(shè)想是，由業(yè)主們共同出資注冊一個項目公司，以這家公司的名義競標(biāo)土地，然后選擇設(shè)計、施工、物業(yè)等，建起屬于自己的樓。這個方案被于凌罡命名為“藍城計劃”。
在“藍城計劃”中先讓參加者首付15萬元，利用這筆錢，每個業(yè)主可以從銀行貸到22.5萬元，合起來的資金用于支付成立項目公司、買地和招標(biāo)建房的費用。合作蓋樓大約需要吸納500戶，建成的住宅樓12到15層，每套50至60平方米，每戶可以買兩套。據(jù)于凌罡介紹，“非營利性”是集資造房的最大原則，業(yè)主們在開發(fā)期間只承擔(dān)40%的項目費用，其余60%通過銀行貸款獲得，減輕了參與者的資金壓力。此外，項目在開發(fā)時規(guī)劃、設(shè)計了底層的商業(yè)用房(底商)，底商的收益將根據(jù)業(yè)主所購住房面積按月返還給購房者。
于凌罡的計劃一經(jīng)公佈迅速得到了大量網(wǎng)友的支持。2004年2月10日，藍城網(wǎng)站開通；2004年4月8日，于凌罡第一次代表招募者向國土房管局領(lǐng)導(dǎo)匯報合作蓋樓項目；2004年4月19日，于凌罡第二次匯報，得到政策法規(guī)上的認可和支持……今年1月中旬，“合作建房聯(lián)盟”的成立標(biāo)志著這支合作隊伍正式組建，項目也進入實質(zhì)操作階段。
目前，于凌罡表示，如果能在今年“五一”前后順利競拍到土地，他們的“藍城”將在2006年“五一”前后蓋成。于凌罡稱，在房產(chǎn)價值上，以前人們只看到房產(chǎn)自身的貨幣價值，而往往忽略房產(chǎn)的價值實際上是由“貨幣價值+物業(yè)服務(wù)+底商收益”三個部分組成的。由于該項目是“非營利”集資建房可以省掉四筆費用：開發(fā)商利潤、廣告銷售費用、機構(gòu)維持費用和項目貸款利息。照此計算，業(yè)主最終可以購買到遠遠低于一般市場價格的住宅(理論上可能只有市場價格的40%)。同時，對于物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也有充分的決策自主權(quán)。這種新的操作模式改變了以往房地產(chǎn)建設(shè)中，開發(fā)商自籌資金、購買土地、規(guī)劃項目、開發(fā)建設(shè)、銷售服務(wù)的固定模式，使業(yè)主們真正成為房產(chǎn)的主人。
個人集資建房面臨的難題
個人集資建房融資是第一個難題，有人算了這樣一筆賬：公司注冊后，如果按照項目總造價1億元人民幣計算，公司需要3500萬元的自備金。如果可以順利拿到土地，交了土地出讓金之后，因為目前施工款不能由施工單位墊付、農(nóng)民工薪水不可以拖欠等原因，公司根本沒有能力繼續(xù)開發(fā)，只能以土地作為抵押進行融資。在目前金融緊縮的情況下，有資質(zhì)、信譽的開發(fā)商都很難獲得銀行貸款，這樣的合作建房的人只能一次付清全部房款。但在連土地都沒有的情況下，合作建房者很難達成互相間的信任。
團隊組建是第二個難題，由于目前個人集資造房沒有政府政策和法律上的監(jiān)管和約束，完全依賴“加盟者”的自律行為是不現(xiàn)實的。房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)性強，管理工作繁雜，要求組織者必須有較強的管理能力和管理經(jīng)驗。個人集資建房是不是有這樣的能力?試想如果在操作過程中出現(xiàn)了問題，那么如何收場?在組建團隊后，辦理驗資手續(xù)，成立合作建房的公司，招聘有關(guān)工作人員，競標(biāo)購地，招標(biāo)有關(guān)設(shè)計、建筑、施工、監(jiān)理、審計……這其中的繁雜過程，并不是想像中的那樣簡單，更不是每個人都可以達成一致意見的。另外，組建公司后在應(yīng)對土地貶值、業(yè)主退出等房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險防范方面，也是一個難題。
目前，我國消費者獲得住房的途徑主要是市場上的商品房、政府扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房。個人集資合作建房還沒有成功案例，一方面，不少人希望集資建房能變成現(xiàn)實，圓自己低價買到滿意住房的夢想；另一方面，市民尚對集資建房持懷疑態(tài)度。但是人們還是希望它能成為我國房地產(chǎn)的一種新供給模式。如果這樣以較低的成本使開發(fā)項目成功，除了參與者獲利外，至少還會給我國房地產(chǎn)開發(fā)商們“上了一課”，同時也給政府和管理部門房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供一個參照，使我國大中城市房地產(chǎn)市場恢復(fù)到更加理性的狀態(tài)。
各方專家點評“個人集資建房”
舒可心著名置業(yè)專家：
“這是對目前極不規(guī)范的房地產(chǎn)市場的反抗。”盡管當(dāng)前的房地產(chǎn)市場相當(dāng)不規(guī)范，但社會分工才能保證辦事效率。在我看來，集體購房也許是市場博弈的更好出路。無論得到土地或者銀行貸款等方面，合作建房都沒有多大問題，最大的問題可能出在建房過程中或房子建好之后。“假如在建設(shè)過程中，業(yè)主不滿意承建商的工作怎么辦?”對于可能出現(xiàn)的半拉子工程，集資建房人也許沒有足夠的承受能力。陳淮建設(shè)部政策研究中心主任：
這種形式不會成為市場主流，它需要很強的專業(yè)開發(fā)技術(shù)和專業(yè)管理能力，而并不是每個建房人都能駕馭市場風(fēng)險。孟曉蘇中國房地產(chǎn)集團董事長：
合作建房在國內(nèi)外有很多，出現(xiàn)合作建房是房地產(chǎn)市場成熟的一個標(biāo)志。這種合作建房的方式不會影響房地產(chǎn)開發(fā)，因為他們的群體所占份額很少。葉劍平中國人民大學(xué)土地管理系主任、教授：
目前中小城市這種個人拿地建房的事情已經(jīng)很多，北京之所以現(xiàn)在才有這種現(xiàn)象出現(xiàn)，就是北京的地塊較貴，一塊地幾千萬元甚至是幾個億。劉大為國家開發(fā)銀行副行長、總會計師：
這種個人集資建房行為不屬于非法集資范疇，如果市場認可這種合作建樓的模式，國家開發(fā)銀行將考慮設(shè)置這方面的貸款事宜。但銀行會比較小心。因為銀行貸款需要考慮很多條件，如股東的身份、股東本身的資金實力、項目的合法性以及還款能力等。
特約編輯：廣偉
