各項工作還未進入實際操作 物業稅漸行漸近
本報記者胡正榮發自深圳
據透露，物業稅征收的比例將在0.1%~1.5%之間，具體操作比例暫未確定。據了解，物業稅的征收對象是商品房的業主，非商品房將不在其列
2004年年初鬧得沸沸揚揚的物業稅可能在廣東開始實施的傳聞，最終無聲無息。
2005年年初，物業稅試點問題已漸漸浮出水面。在日前于北京舉行的中國經濟形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉透露，物業稅正在做模擬測算，不久將在部分地區開始試點。據悉，深圳、北京和重慶已成為第一批試點城市，具體試運行日期尚未公布。
只做不說
記者在采訪深圳市地稅局相關負責人時得知，物業稅的各項工作還未進入實際操作，但已納入了財政部模擬評稅階段，現在深圳市地稅局內部正在做這項工作。對于操作的具體內容，該負責人一再強調：“現在是保密階段，是只做不說的�！�
由于房地產在開發過程中，土地占有的稅費名目繁多，是間接造成房價居高不下的因素之一，而物業稅的開征將在一定程度上降低購房者的購房門檻，由此引起了全社會對物業稅的高度關注。
內部知情人士透露，物業稅征收的比例將在0.1%~1.5%之間，具體操作比例暫未確定。據了解，物業稅的征收對象是商品房的業主，非商品房將不在其列。
以此推算，如果是一套價值為100萬元的商品房，按1.5%的比例交納物業稅，那么每年將繳納15000元的物業稅款。
根據物業稅的繳納原則，不論是自住還是出租，房價不是按買房時的成交價，而是按照政府的評估價來計收。業主購買的二手房，如果在市場上已升值，則參照升值后的評估價征收。據介紹，國外已開征物業稅的國家有一套成熟的操作方法，我國的操作具體規則還在研討之中。
對物業稅曾有專門研究的英聯不動產副總經理宋星慧女士，對物業稅在深圳的開征持保留意見。她認為，這將是一個很漫長的過程，因為牽涉到了地價的問題。盡管深圳市地稅局現在在做這項工作，但一直沒有具體措施出臺，政府各部門也未采取相應的做法。許多業內人士也認為，物業稅在今年試運行的難度很大，中央各政府部門協調需要相當長的時間。
影響程度存在分歧
老百姓最關心的是，征收物業稅后房價是否真的會降下來。
據測算，在現行商品房房價中，地價大約占到整個開發成本的40％左右。如果開征物業稅，原來要一次性繳納的70年的土地使用費分年支付，初始房價平均將下降40％左右。一套原來需要80萬元才能買下的房子，將來可能只要48萬元就可以入住。對于很多中低收入家庭來說，住房夢將變得更容易實現了。
由此算來，房價確實降下來了，但房價的下降是否會減少購房者的負擔呢？宋星慧分析，所謂物業稅就是把地價分攤到以后若干年繳的稅里去，使整個開發成本下降，房價肯定會下降的，就像按揭一樣，首期費用低，但未來費用會增加。對一手房來說，門檻降低了，但未來可能付出的會更多。因為購房人在未來若干年后需要支付的總費用比現在還多，只是目前體現在房價上的看上去少了，因為有一部分轉移到物業稅上去了。
業內普遍流行的一種觀點認為，征收物業稅后，政府取消土地出讓金，把土地出讓金分散到每年的物業稅里去，因為減少土地出讓金，發展商成本就減少許多，那么房價就下跌。
但是一些反對者表示，雖然征收物業稅有助于降低房產開發的成本，但是住房相對于其他商品來說，對供需關系更為敏感。只要市場上對房產的需求依然旺盛，房產的價格就不會有大的下滑。另一方面，征收物業稅后，政府將不能一次性獲得土地出讓收益，這一點將抑制政府大量出讓土地的沖動，從而影響開發速度和住房供應。如果住房的過度供應得到控制，反而有可能推高房價。
然而業界對物業稅的分歧遠不止于此。
深圳世聯地產董事長陳勁松認為，國家征收物業稅并不像坊間傳說的70年的地價分70年收�！暗貎r該怎么收還怎么收。有的人是因為邏輯上的混亂和對國際情況的不了解，才得出減免土地出讓金的說法�！彼M一步解釋說：“收取物業稅在國際上早已通行。在香港地區，物業稅叫‘差晌’，每季收月租的三分之一，是一種經常性的稅。我們收物業稅也只能走這條路，對房價來說沒有任何影響�！�
有市場人士認為，物業稅加重了購房者的負擔，也壓縮了買方收租的套利空間。如果業主把成本轉嫁到租房者身上，租房成本也水漲船高。此外，二手房的現值將嚴重縮水，其幅度保守地估計是15%。僅在深圳一地，這就意味著業主現有的房產將縮水幾十億元。
然而陳勁松認為，目前尚不清楚深圳市正在進行的物業稅模擬測評處在什么樣的階段，但有一個基本的估計是，物業稅的開征對一、二手樓市不會有任何影響，有物業就要繳物業稅。不能擁有的物業越多，占有的社會資源越多，提供的社會服務越多，而不付出代價。
背景資料
所謂“物業稅”，是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高，這個市值是由專業評估機構評估出來的。
物業稅以土地、房屋為征稅對象，是一種財產稅。它帶來的最重要變化是，以前購房者購房時需要一次性繳納50到70年的土地使用金，征收物業稅后變為按年度繳納。
特約編輯:廣偉
