購房者在簽訂購房合同時要逐字審核一些開發商為保護自身利益，在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，常常要求補簽若干條補充協議，其包含的真實意圖和法律后果是什么
呢？這些條款中的一部分是開發商為保護自身利益，免除本應由其承擔的義務與責任而補充的，所以購房者在簽字之前一定要仔細分
析這些條款所包含的真實意思和法律后果。
案例1推卸交付責任
有開發商約定：“在出賣人出示了買賣合同第八條規定的證明文件、買賣合同第十一條所規定的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件。”
【診斷】這是開發商為減少因業主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制訂的，屬單方認可就能成就的條款，是嚴重侵犯了業主利益的行為。如果簽署同意了此條款，就意味著業主辦理入住是無條件接受開發商提供的房屋，這應該是每個業主都不會接受的。
案例2廣告“表里不一”
有開發商約定：“商品房的廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料僅作為買受人選擇小區和商品房時的參考，不構成買賣合同及其補充協議的組成部分。如前述樣板房或其它售房資料與買賣合同及其補充協議的約定有不一致時，以買賣合同及其補充協議的約定為準。”
【診斷】這條包含兩層意思，一是廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料不能作為業主要求開發商承擔責任的依據和標準；二是如果合同或補充協議約定的標準低于樣板房或其它售房資料時，業主只能以低標準來要求開發商了。根據法律法規的規定，在沒有特別約定的情況下，廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料是可以作為補充內容的，而這條的約定就是要通過特別約定來排斥這條規定，減少業主主張權利的依據和范圍。如果一旦開發商出現一些不誠信的行為，特別是對精裝修的房屋，這條補充內容對購房人是不利的，購房人一定要考慮清楚再決定是否同意接受。
案例3推后辦證時間
有開發商約定：“出賣人保證在買受人提供辦理產權手續所需全部文件和資料之日起720日內，由出賣人為買受人取得房地產權屬證書。”
【診斷】這條是開發商為避免風險或達到某種特定的目的而設定的，主要問題在于為業主辦理產權證書的時間太長，不利于業主有效的行使房屋權利。按照建設部的規定，應該是入住之日起三個月內辦理完房屋產權證書。
目前實踐中由于各方面的原因，可操作性不大，一般開發商都不可能做到，而最高法院的司法解釋中關于入住后一年內辦理房屋產權證書的規定是比較合理有效的，開發商和購房人應按此來約定辦理時間。所以，如果購房人遇到該條款，建議修改為360日。或者不約定辦理房屋產權證書的時間，按照法律法規的規定時間辦理。
案例4轉移貸款風險
有開發商約定：“買受人申請商業銀行貸款的具體數額和具體年限以銀行最后審批為準。如果銀行批準的貸款金額低于買受人所申請的數額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內，以現金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應按買賣合同第七條承擔違約責任。”
【診斷】這是開發商轉移風險的條款，本來應該由雙方承擔的風險，現在變為由購房人來全部承擔。由于國家信貸政策的不斷變化，按揭的規定和條件也是隨時變化的。購房人本來是按照開發商的事先承諾制訂購房計劃，而現在不是自身的原因導致不僅無法實現購房目的，還要承擔違約責任，而開發商卻不承擔任何損失，這對購房人來說是極其不公平的。所以這種條款最好不要接受。
特別提醒購房合同
也要備案
想買房子的市民張先生經過一番斟酌后，看好了位于市郊的一處新建商品房，張先生與開發商簽定了購房合同，并付了購房款。
本以為一切就緒，可當他到房產交易部門辦理房產證時，卻被告知他與開發商簽定的購房合同沒有到房產交易部門備案。購房合同還需要備案？張先生感到有些疑惑，這究竟是自己的疏忽，還是房產商的責任？
安萬佳房地產信息公司孫兆偉經理告訴記者，根據相關規定，開發商與購房者在簽定購房合同后30日內，應到房產交易部門辦理合同備案。但就目前的情況來說，一些開發商去備案的時間并不是很及時，大部分開發商都等到房子主體建好后或竣工后，集中到房產交易部門辦理合同備案。
清泰律師事務所宮立新律師介紹，根據相關法律規定，雙方簽定的購房合同需要到房產交易部門備案，這一環節是應由開發商來完成的，對于購房者來說大可不用太操心。張先生因沒有合同備案而影響到房產證的申辦，責任應在開發商，張先生可以保留相關證據向法院提出賠償要求。宋振濤
特約編輯:廣偉
