畫外音：如果真如在座的幾位開發商所說：“宏觀調控”和“房價”之間并不存在微妙的關系。那么我們該如何解析居高不下的房價？難道面對每年以兩個點的速度攀升的房價，同時遭受著拆遷等因素困擾的購房者，只能在買不起房子的情況下“一聲嘆息”？
《第一財經日報》：有一個不容忽視的問題，中低收入人
群的購房問題如何解決？如果這個問題解決不好，可能會給整個社會帶來很多隱患。
范偉：這不是發展商能夠解決的問題。宏觀調控、資金都可以控制房地產業的發展。但是從另一個層面來說，老百姓有購房的需求、住房需求或者投資需求�？傊习傩帐菓{著自己的判斷作出是否買房的決定。
陳惠湘：“社會責任”的概念，對于一個企業來說，我們理解它更多的應該是“企業公民”的概念，而不是企業去承擔過多的社會責任。在過去計劃經濟年代，我們的企業正是被過多的“社會責任”拖垮。對于一個地產企業來說，提供百年品質的優質樓盤是地產企業義不容辭的社會責任。但是，解決百姓住房問題不是企業的責任，它更多的是社會分配和再分配的問題。企業的責任不是參與“社會分配”問題，那是政府職能，不是企業的職能。
《第一財經日報》：是不是可以理解為，從某種層面來說，房地產行業并沒有實現充分競爭。所以才會導致今天“高利潤”局面的產生。
范偉：沒有一個行業比房產行業更加充分競爭。
《第一財經日報》：怎么樣理解充分競爭？
范偉：房地產行業中沒有哪家企業占有絕對高的市場占有率，而且房產商分散在全國各地。它的不充分競爭表現在哪里？表現在資源是國家控制的，政府壟斷的。從業人員大家絕對是充分競爭的，比這個房地產業再充分競爭的行業沒有了。
丁長峰：從形式的角度來看，從一個市場參與形式的人的數量，它對這個房地產市場供應沒辦法控制。跟其他所有國家房地產市場不同的地方，中國的土地是國有的。政府掌握著資源分配的權力，或者說各級政府掌握資源供應的權力。中國的房地產市場如何健康發展，取決于兩個方面：第一個，資源分配如何變得更加市場化，清晰透明；第二個，如果擔心未來會對整個社會的動蕩構成威脅的話，加強銀行資金監管。
《第一財經日報》：難道沒有一種比較好的方式可以緩和房價的飆升？
陳惠湘：“經濟適用房”、“廉租房”或者說“配套商品房”，我們覺得那都是政府主持的“社會分配和再分配”的幾種方式，每種方式對于解決百姓住房問題有不同的意義。
范偉：說服老百姓慢慢買房。這點做到，矛盾就解決了。很簡單，今年要買房的，說服其今年不要買了，明年再買，房價不會漲的，明年房子多的是。但是，勸老百姓不買房很難。
陳惠湘：現在各界似乎對于“廉租房”的概念比較推崇，但是從中國文化來看，中國人對于擁有住房的心理迫切程度相比起其他文化國家來說，可能更強烈一些。比如：中國的青年人結婚時強調有自己的婚房，為了解決婚房的問題，從農村到城市那都是舉全家之力，甚至親戚、朋友之力。這樣的文化，不僅強化了購買欲望也強化了購買能力。當然，消費文化也是可以改變的，比如對于“消費信貸”的認同問題。
從住房需求看，主要分為自住性需求和投資性需求。在我們看來，自住性需求是剛性的，取決于中國不可阻擋的城市化進程，那是一個20年、30年甚至50年的歷程。就投資性需求來說，無論是從投資回報、投資風險、投資門檻等視角來看，樓市是一種比較優質的投資產品之一，這在國際上也是一個投資習慣和傳統。
范偉：既然政府都說了房價一年漲12%，銀行利息都不到12%。我為什么不在2005年1月1日買呢，為什么到年底漲了12%再買。如果買不起那是我沒本事沒辦法，買得起就趕緊去買，不買來不及，房價天天在漲。
老百姓的需求是個現實問題。只有三個辦法：一、去滿足需求；二、讓老百姓的心態放緩，讓他們知道以后肯定有房買，愿意現在艱苦一點；三、建立穩定的租賃市場。
丁長峰：開發商也不知道今年不拿地，明天還有沒有地可以拿。這也不利于開發商的理性投資。我們在猜今年上海供地是多少，我們聽說今年供地是800公頃，按兩倍容積率計算，才1600萬平方米。去年是3000多萬平方米。政府宏觀的手段應該更加高明。而且政府這塊的信息，應該對公眾公布更加透明。
資源分配要更透明公平和具有長期效應。每次政府推出地皮，我們都不知道下次會推什么地，大家只能盯著眼前。我們必須花錢，錢得花出去，投資者的錢不能攤在賬上。像香港、新加坡，政府有10塊地放著，發展商看中了哪塊地，可以去申請。
按照新加坡等東亞國家的經驗，租賃市場是非常重要的。并不是每個人都住有產權的房子，政府花很多錢發展廉租屋。這次人大提出了建租賃房，說明政府也開始考慮這一塊。以前，社會上有一個錯誤的導向，就是居者有其屋。但是世界上的很多國家和地區，如新加坡、香港等，并不是說每個人都要有自己產權的房子，而是說政府有相當一部分要去做廉租屋。
范偉：或者就是采取租賃這一途徑來解決中低收入人群的購房問題。租賃房不一定是政府提供的，可以由發展商提供，但要有政策�，F在上海只有5%的正在租房，這個比例是太低了。在國際上成熟的房地產市場，租房的比例為30%~40%。
丁長峰：房地產行業最關鍵的問題還是體制性的問題。
這幾年來，這是政府做得很缺位，它把這些混淆了起來，希望社會底層的人也能買得起房子。因此就出來了很奇怪的經濟適用房。結果它又發現，經濟適用房之類的反而成為尋租交易的非常大的麻煩事。然后上海又出現了3500元的配套商品房，實行三個一點：國家給一點，發展商掏一點，地方給一點。但是我認為這不是長遠之策。但是這次人代會提出來，要做租賃房，也就是政府認識到這個問題。國家真正要福利性解決弱視群體的東西跟私人經濟去解決的東西要分開。私人經濟的東西要按照市場的資源配置來解決，而這種問題還沒有解決。
特約編輯：廣偉
