齊魯晚報訊 省城住房市場熱度不減，房價居高不下，使得眾多市民開始購置第二套住房。許多人投入首付后，然后出租，以租金來支付月供（銀行貸款）。這種家有兩套房、“以房養房”的消費模式到底是否劃算，風險有多大？就此，記者進行了調查采訪。
“以房養房”效果不錯
王鳴是省城一名律師，三年前，他們以七成按揭15年、月供1100元的方式購買了省城東部一套120平方米的房子。去年,他把新房改為投資用途，對外出租給一家公司，每月租金為2200元。同時，他又買下了同一區域一套85平方米的新房，總價30萬元左右，七成15年按揭月供在1200元左右。這樣的話，兩套房子的月供加起來是2300元，王先生除了用第一套房子的租金外，每月只再加上100元，就很輕松地同時供兩套房子的按揭款。“一旦有機會，就賣掉一套賺個差價。”他打著小算盤得意地說。
據了解，購置第二套房產的房主，大多是通過按揭，在較好的小區買下一套新房子，然后舉家搬到新房里居住，舊房子則通過中介出租，月租費基本上可以償還購買新房需付的銀行貸款。還有一些市民，干脆將購新房作為一種投資，通過按揭買下新房，進行簡單裝修后直接出租。由于房子、裝修都是新的，月租費自然高，甚至超過每月的還貸款。據花園路上一家房產中介公司統計，目前在該公司登記出租的房子中，50％是以高租金向外招租的。
風險深深隱藏其中
但有業內人士認為，“以房養房”并不是一個簡單過程，因為除了支付銀行按揭款，還有物業管理費、物業維修基金等固定支出要計算，而個人或家庭的收入卻是相對固定的，這時就要注意租金風險和支付供樓款風險。
家住工業南路的沈女士是某建筑公司的員工，住在一套90平方米的房子里。去年2月初房價漲得兇，沈女士在花園路上買了一套90平方米的房子。半年后新房交房，開始了裝修，沈女士也開始盤算“處置”工業南路的那套老房子：新房走按揭貸款，月供在1600元，要是將舊房子出租，租金怎么也得在1500元左右。可是新房裝好，沈女士兩口子搬進去住了半年，舊房子出租的事卻一點眉目也沒有，幾個中介公司的門檻都被沈女士踩得快爛了，每次得到的消息都是“再等等”。新房的按揭款不但沒有被舊房的租金養起，舊房的物管費還是一樣照交不誤，沈女士當初的投資“如意算盤”摔得粉碎。
專業人士認為，租金的穩定與否主要來源于市場租房供求關系的變化。如果一套月租金在1500元左右的房子因為市場供貨多的原因出現了超過半年的空置率，租金實際上是掉了50%，而每月兩套房子固定的支付款卻沒有絲毫討價還價的余地。這樣的話，投資危機就會爆發。如果租賃市場不景氣，或者個人和家庭收入突然出現大幅度下跌，將有可能造成無法按期支付銀行貸款，一旦出現了還貸困難，那么房子就有可能出現被銀行收走的風險。
專家提醒切莫跟風
近幾年，受國家土地、信貸政策收緊的影響，省城住房供應量在一段時間內出現過供不應求的局面，房價漲幅驚人。在一些開發商的大力鼓吹下，“以房養房”的新房東群體滾雪球般越來越大。這些人堅信，自己的投資行為是在為明天購買了幾乎沒有風險的保險。但是，他們沒有看到，開發商勾畫出的誘人前景背后，其實有著巨大的風險。
從省城去年房價變化來看，一般好的位置和地段，價格很少低于4000元/平方米。即便是交通位置稍差一點的，也在3500元/平方米左右。許多樓盤的價格上升空間非常有限，除非是內部認購拿到優惠房子。
事實上，不少投資房地產的人只是紙上富翁，或是“負翁”。因為大多數的房子是有價無市，價格上漲只是停留在理論口頭上，而如果真的上市去賣則是另外一回事，很難按照預期的心理價格成交。
房地產樓價的波動性相比股市自然是小很多，但這種風險卻是長期潛伏的。1998年廣州掀起地產投資熱，房價瘋長，不少樓盤均價一度被炒到10000元／平方米以上，2000年熱潮平息后樓價大跌，多數投資者叫苦不迭，而因此帶來的房屋租價大漲大跌，這是最難防范的。
省建工學院房地產研究所的專家指出，對于“以房養房”族來說，最大的問題在于誰也無法保證自己的房子能有固定的租戶，租金收入是不確定的。在需求相對穩定的前提下，新的樓盤建成之后會造成某一個區域內房子供應量的增加，因而會稀釋這一區域房租的價格，導致租金價格下降。
專家認為，即使在房地產市場十分成熟、房屋價值已基本定型的發達國家，人們投資房地產做新房東時也是慎之又慎，他們往往依賴專業的投資顧問做出房地產投資決策，而很少個人直接投資。
而在國內，在房地產開發商的誘導下，人們一窩蜂地爭做新房東，盲目性未免大了些。專家提醒那些有志于做新房東的人們：投資前先冷靜地多問問自己：那些開發商畫出的“餅”，會不會成為明天的泡影。個人和家庭在增強理財觀念的同時，一定要謹慎出手，考慮多方面的因素，為投資安全增加砝碼。（記者 郝愛萍 實習生 張冰）
