追本溯源，加上分析后市走勢，人們將可以逐漸發現泡沫論爭辯事件背后，其實是不同的團體之間的利益驅動在起關鍵作用
CEPA協議簽署以來，香港的成先生在深圳開設的工廠生意額有所上升。不過，當他想趁著有余錢買兩套房子時，愈演愈烈的房地產泡沫之爭使他猶豫起來。
“我在香港的房子已經跌了四成
了，幸虧當時交齊了錢，不至于成負資產。我可不想在內地又重蹈覆轍。”成先生如是說。
綜觀2004年，摩根士丹利研究人員連續發表唱空言論引發的房地產泡沫之爭，已經波及全國各相關的機構、集團、研究部門等。這場論戰的范圍包括房價過高、金融風險加大、政府管理存在問題。爭論的焦點是房價。
卷入這次論戰的包括國內外知名學者、央行及建設部兩大官方機構、各大發展商等等。辯論之激烈，牽涉范圍之廣泛，歷時之長，都可以說開了中國房地產的先河，而且辯論雙方都有理有據。
不過，追本溯源，加上分析后市走勢，人們將可以逐漸發現事件背后，其實是不同的團體之間的利益驅動在起關鍵作用。
論辯雙方各執一詞
泡沫論的支持者包括摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠、董事總經理兼首席經濟師史蒂芬·羅奇（StephenRoach）以及中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容等。
他們認為，低利率帶來的借款潮造成了中國的投機熱及巨大的房地產需求，但中國的房價收入比遠遠超過了國際慣例水平。房地產投資與房價增長速度過快，造成供應過剩，中國家庭債務高企，必將造成房地產投資后繼乏力。當中國經濟不得不硬著陸的時候，泡沫就會破裂。
央行加息、銀監會及有關部委的一系列宏觀調控措施，也被輿論認為是對市場過熱所發出的警示信號。
而泡沫論的反對者則包括建設部、經濟學家、北京大學光華管理學院院長厲以寧教授以及眾多的房地產商。
值得關注的是，建設部首次以一個官方機構的身份，鄭重其事地專門為此組織一批專家做出課題報告，來駁斥民間研究組織所宣揚的房地產泡沫論，這是非常少見的。
泡沫論反對者的主要觀點是，宏觀調控已見成效，地產價格上漲主要是因為成本增加和需求上漲的帶動。局部過熱并不等于泡沫經濟，房地產金融風險尚未影響到國家金融和經濟。建設部的陳淮博士甚至預言，“未來10年，中國房價還將平穩上漲。”
安邦集團研究總部分析師蘇晶在接受媒體采訪時指出，有關中國房地產泡沫論證的依據分別由國際經濟環境和國際資本流向的變化、外圍經濟環境對中國經濟、房地產的影響，以及中國經濟結構的癥結、中國房地產市場的超速發展、房地產開發投資與房地產需求脫節等方面構成。但有時論據和結論之間，并不具備充分的必然聯系。有時候，論據的論述被夸大了。
各方獲益良多
國家統計局統計數據顯示，2004年全年，全國商品房平均銷售價格還是保持上升趨勢。2004年1月至8月，全國商品房平均銷售價格為2749元/平方米，同比提高13.5％。不過到了2004年第四季度，商品房銷售均價漲幅有回落的趨勢，價格比上年同季上漲10.8％，比2004年三季度上漲2.2%。
分地區看，全國仍有9個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。其中，青島19.8%，南京15.2％，濟南13.7%，杭州13.4％，沈陽12.0%，成都11.4%，寧波11.1%，上海10.4％，重慶10.3%。
另一方面，空置面積則有所回落，至2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3％。
從國家統計局的數據來看，房地產大勢仍然向好，不過以大城市為核心的房地產價格上漲過快，尤其是經濟較發達的東部地區房地產價格較高且上漲幅度較快，形成了以大城市為核心的房地產過熱現象。
因為樓價上升，不少房地產商從中獲益良多。例如，北京2004年房地產業持續快速發展，全年房地產業實現增加值228.4億元，比上年增長15.7％。銷售商品房2472萬平方米，同比增長30.4％，商品房平均售價為5053元/平方米，同比上漲316元/平方米。以富力地產為例，雖然2004年它在北京只有富力城一個項目，但銷售金額達30億元，與廣州七個樓盤共銷售約32億元的成績基本持平。
泡沫論隱藏陰謀？
更耐人尋味的是，雖然摩根士丹利有關研究人員一直在堅持中國房地產泡沫論，不過在去年12月底接受媒體采訪時，摩根士丹利房地產基金亞太地區房地產業務的老總還是表示，摩根士丹利將在2005年加大在華房地產業務的投資力度。2004年摩根士丹利在華房地產投資項目共計有10余個，主要集中在北京、上海、廣東等一些房地產業發展較成熟的城市。而未來一年他們將加快投資速度，擴大投資覆蓋區域，向中國一些大中城市推行輻射性投資戰略。另外，從2003年中至今，摩根士丹利已陸續與包括金地集團在內的多家房地產公司等合作投資房地產項目，2004年下半年，在上海注資成立了主要以房地產企業的并購為主的公司。
經濟學家厲以寧曾經在去年12月底公開表示，國外經濟學家的泡沫論潛藏陰謀，如果政府不了解實際情況，盲目收緊銀根，就會使很多房地產企業垮掉，屆時國外企業和資本就會很輕松地通過兼并收購來占領中國市場。
房地產泡沫說成為2004年中國房地產行業爭論最激烈的一場口水戰，不管這場爭論最后的結論到底是什么，最關鍵的是中國房地產業發展中存在的各種問題都被赤裸裸地擺在了公眾面前。
其實，不妨以萬通地產的董事長馮侖在接受媒體采訪時所說的一段話作為對這輪“泡沫”之爭的總結：“房地產市場永遠有四種聲音存在。第一是政府的聲音，當然是希望公平和穩定，保障低收入人群的居住，一百年后也還是這么說。第二類就是經濟學家，他們經常在討論危機，他們的角色就是不斷發現問題。而第三種就是商人，對商人來說，市場永遠都是機會，有泡沫還可以并購，一樣有生意可做。至于第四類消費者，客戶永遠嫌價錢貴，對產品和服務永遠不滿意。各方都要用平常心看待市場和爭論。”
大事記
泡沫之爭始末
2004年5月，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠首次明確預警中國房地產泡沫。
2004年7月，中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容發表文章說，“房地產業正挾持著整個中國經濟。如果讓國內房地產的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。”這篇《謹防房地產要挾整個國內經濟》的文章開始被廣泛轉載。
2004年10月，謝國忠發表研究報告，稱世界經濟正處于有史以來最大的房地產泡沫中，而且中國的房地產泡沫尤其嚴重，即將破裂，其震中在上海。
一石激起千層浪，有關中國房地產泡沫的說法再掀波瀾。
不少研究機構紛紛發表文章，直指中國房地產泡沫正處于“破裂的前夜”。國內房地產行業以任志強、潘石屹等為首的大腕們群起反駁。
建設部也開始按捺不住，以建設部政策研究中心牽頭的課題組就此寫出了一份報告，得出結論：中國地產泡沫論并不成立，中國房地產金融危機在可控范圍內，局部過熱并不等于泡沫。
2004年10月底，央行在國家統計局發布前三季度的統計數據一周后即宣布加息，雖然象征意義高于實際意義，但輿論普遍傾向于認為中國九年來首度加息，是向市場發出警示信號，通過市場手段進行宏觀調控，抑制資金體外循環和房地產泡沫，降低金融風險。
2004年11月初，摩根士丹利董事總經理兼首席經濟師史蒂芬·羅奇也加入到了泡沫論的行列之中。他認為中國目前并沒有出現全國性的房地產泡沫。但從他個人掌握的情況判斷，在上海這一地區，明顯存在房地產投機過度的跡象。
到了2004年12月，全國工商聯住宅產業商會、中城聯盟、華遠地產、萬通地產、北京城市開發集團和優博展覽公司六家單位正式發布一份“綜合、系統、全面、公正、獨立”的民間研究報告，并斷言絕大多數的人，包括現在預言中國“泡沫論”的人，都會在全面了解了“報告”的內容與分析之后改變自己的看法，相信中國房地產并不存在泡沫，現在的發展不是太快而是太慢了。
2004年12月底，一直相對低調的經濟學家、北京大學光華管理學院院長厲以寧教授也開始發言，指出中國房地產市場整體上處在正常發展之中，國外經濟學家宣揚中國房地產價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。其目的實際上是在為國外企業和資本進入中國之前先打壓中國市場。
與此同時，謝國忠繼續發表文章指出，中國對于投資周期的政策取向和美國對于貿易赤字的政策取向將決定金融市場和全球經濟在2005年的前景。
作者:吳曉波來源:第一財經日報
