低價誘惑抵擋難 集資建房：是福音還是陷阱？
宇綺
相對于日夜高漲的上海房價而言，最近上海近郊的一些農民宅基地上，出現了一批價格低廉的集資房，這些房屋單價大多在二、三千元，總價則多數為二、三十萬元。如此超低的價格，確實是有著不小的誘惑力。
一些購房自住的上海市區居民被
大量吸引過來購買，他們中的絕大多數都是老年人和低收入者，但是這些購買集資房的城鎮居民中有許多人根本不清楚自己購買的房屋性質。那么，集資房交易到底是否合法？購房者能否獲得合法的產權？集資房究竟能不能作為正常的商品房上市交易？帶著這些疑問，筆者走訪了一些集資房聚集的城鄉結合部。>>相關閱讀房價漲得太過瘋狂
“集資造房”夢上海啟動
低價誘惑抵擋難
筆者來到位于佘山某處的一農民集資房了解情況，結果發現這里的“買賣”做得還頗為紅火，前來購房的客戶絡繹不絕。筆者上前詢問前來購房的一家三口，知不知道這些集資房是否合法，是否能夠上市交易的時候，他們都說不是很清楚，但同時又表示他們對商品房是望而卻步，主要不是因為首付款，而是對個人收入前景不自信，按揭貸款還款能力較低，總價二、三十萬元的集資房對他們來說還算在承受范圍之內。這家的女主人直言：“我們也知道購買這種房子沒什么政策保障，但上海的商品房價格實在是太高了，像我們這樣的工薪家庭實在是承擔不起。而且我們買房是自住，也就不怕那么多了。再說這么多人買，總不至于都被趕出來吧。”原來他們是抱著“法不責眾”的僥幸心理。
其實，和這位女士存同樣心理的購房者不在少數，他們都是沖著低價而來，又多是購房自住。雖然也知道這種“地下交易”難有政策保障，但對改善居住環境的渴望以及商品房價格的高不可攀迫使他們做出了冒險的選擇。
身世迷離辨別難
由于集資房的土地來源、開發主體比較復雜，具體到各盤，是否合法、是否能夠買賣、有無合法身份也就變得撲朔迷離。現實中集資房一般都是成品樓，是存量房，因此，是否合法就看其有無產權證。而有無產權證，又取決于有無相應的土地出讓合同，有無合法的報建手續，有無相應的竣工驗收手續，有則證明是合格的，可以上市流通。
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當筆者要求銷售人員出示土地出讓使用合同、建筑用地許可證、建筑工程規劃許可證等能證明該集資房合法的報建手續，該處的售樓人員明確表示都沒有，并解釋說該處房屋本不能公開出售，才會以這樣的低價進行私下的使用權轉讓交易。筆者又接連來到幾家中介公司了解有關集資房的情況，發現進行集資房交易的多是一些規模較小、不知名的小中介。而許多大型連鎖的知名中介則表示，目前的集資房還很難界定其是否可以合法交易，因此風險太大，他們一般不會進行這樣的交易。
法律空白保障難
那么，這些集資房究竟能不能作為正常的商品房上市交易呢？從相關政府部門和一些房地產界的資深律師處了解到的情況是，雖然在由建設部、國家房改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》中，已首次將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇。然而，現階段關于集資房建設的一些具體細則還沒出臺，集資房由誰開發，土地如何獲得等等，法律上還存在空白的區域。>>相關閱讀房地產專家印堃華：合作建房可行性可能比較差
據說，在廣州市也有類似的情況發生。廣州市國土房管局土地監察處認為，在政策層面上，國土部門是不給什么保障的，購房者要是買的話，風險就要自己承擔。某律師事務所的一位房地產資深律師表示，現時法院并不受理由于集資房引起的糾紛，集資房的購買合同也是無效合同，集資房購買者的購房行為不受法律保護，所以市民在購買集資房的問題上應采取審慎的態度。
何去何從眾紛紜
據了解，對此包括國內理論界在內的不少人士還有一些不同的看法。一種看法認為，有些集資房是有一定規劃的，要區別看待，集資房不完全等同于違章建筑，經過了審批的集資房是合法的；還有的認為，它能解決一部分低收入者的住房問題，同時也是村民的一種“致富手段”。至于那些已經購買或者打算購買集資房的人們更渴望相關政策能夠盡快出臺，讓集資房成為真正意義上的經濟適用房。
對變化了性質的集資房來說，人們可能更多地希望，在不久的將來，集資房從地下交易走向陽光交易。變化了的市場，是否能夠引出變化了的政策方針呢？！
特約編輯：廣偉
