糾紛透視
購房者與開發商博弈方式需反思
“當前，我國的購房者與開發商存在一種‘斗爭’式的博弈現象，我覺得這種博弈對雙方都沒有好處，大家都應該好好反思，將‘斗爭’式博弈變為‘雙贏’式博弈。”日前，德潤律師事務所孟憲生律師在接受采訪時說。
孟律師分析說，不論是購房者還是開發商，如果買賣雙方都有一種“斗爭”式博弈的心態是不可取的，因為如果雙方僅僅考慮自己如何獲得最大利益，那必然是讓對方做出最大的犧牲，因此，這種“斗爭”式博弈的結局常常是兩敗俱傷，其實大家只要多為對方想想，即進行一下換位思考，將“斗爭”式博弈變為“雙贏”式博弈，許多問題將會迎刃而解。
對于目前房地產糾紛的熱點問題，孟律師認為主要表現在以下幾個方面：逾期交房：開發商因各種原因造成逾期交房的現象近來有所上升，但因逾期交房形成訴訟的情況還不多。這種情況一般都由雙方協商解決，開發商給予一定的補償，另外房價一直比較堅挺，使得多數購房者自認倒霉了，反正那么長時間都等了，只好再等兩個月了。
產權證糾紛：現在這種訴訟比較多，這是由于過去購房者對辦證不太重視，有的六七年還沒辦證，主要是歷史遺留問題多，最高人民法院對商品房買賣有一個明確的司法解釋，即屬于開發商問題的由開發商給予賠償，屬于政府問題的由政府來解決。因此這個問題比較好解決。
房屋質量糾紛：房屋質量問題越來越突出，但形成訴訟的并不多，主要原因是幾年前修建的房屋的質量問題慢慢顯現出來，嚴重的質量問題比較好處理，可以退房，但一些小問題則很難解決。主要原因是缺乏可操作性的法規和司法解釋，購房者面臨舉證難的窘境。另外，開發商的產品保證書一般都不寫清具體的保證時間，只抄有關法規，讓購房者摸不著頭腦，今后這些必須要改進才行，否則消費者的權益無法保證。
定金糾紛：造成這種糾紛的原因是由于購房者不成熟并和開發商為了盡快回籠資金有關。大多開發商先營造一種熱銷的景象，然后推出認購活動，采取預收定金的手段，以及利用對“訂金”與“定金”區別不清，許多購房者稀里糊涂地就交了“定金”。如果在合同中寫的是“定金”，這類問題很難解決，購房者常常要吃啞巴虧，一般是退不回來的，但也有少數有實力的開發商給退的。由于合同是以房屋交付時才生效的，所以購房者在簽合同時一定要慎交“定金”。
物業糾紛：大多屬于欠費問題。造成不交物業費的原因主要有：一是法律關系沒有搞明白，交付的配套設施、買賣合同糾紛轉嫁給了物業公司。二是物業公司自己定位不準，主動承擔了一些開發商遺留問題，造成雙方誤解。三是物業管理服務制度不完善，服務模式不科學，服務質量有缺陷。建議根據物業管理條例盡快成立業主大會，讓業主大會發揮作用，真正讓主人做主，業主大會與物業公司應進行合作，健全各項物管制度和自治制度，這樣讓業主有一個投訴與處理機制，形成一個協商溝通的渠道。(蔡義鴻)
特約編輯：廣偉
