南方網訊 今年以來，房價漲跌的“口水戰”無休無止。國家統計局最新公布的《國房景氣指數報告》指出，今年前10個月，中國商品房的平均銷售價格同比上漲11．7％。對于大都市里的許多普通工薪階層來說，擁有一套自己的住房這個夢想似乎有些遙不可及。但與這個判斷相反的是，樓市表現得依然如火如荼，使得海外資
金對中國的房地產表現出越來越濃厚的興趣。一個統計數據表明，宏觀調控以來，每個月到上海房地產市場來尋找投資機會的海外基金有40至50家，數量比年初時至少翻了一番。這不得不讓人擔心，海外資金的大量進入將導致上海的投資性購房比重上升，去年年底這個比例已經達到16．6％，而公認的國際警戒線為20％。
為此，周末報記者對北京、上海、南京等全國五大樓市里的利益各方進行調查，試圖勾勒出他們的生存狀態。而對于目前存在的許多并不能令人滿意的現狀，我們想問一句：真的“存在就是合理的”嗎？
北京：樓市有“賊”
導演馮小剛在《手機》里告訴過我們“做人要厚道”，現在，他又跟我們說“天下無賊”。但現實生活中有很多賊，其中，樓市上的“賊”偷起錢來可比《天下無賊》中的賊道高手都要厲害。近日，一位曾在北京某房產公司任地產顧問的人士就向周末報記者表示，開發商給買房人設的不是十面埋伏，而是幾十面埋伏，買房人不是掉在這個坑里，就是掉在那個坑里。
比如，按規定開發商在拿到預售許可證后才能賣樓，但氣派的開工儀式后，他們就將富麗堂皇的效果圖和模型擺好，避實就虛地展開“內部認購”。這樣就常常出現房子到時候不能按時交付的情況，甚至有開發商直接裹錢走人了。
而為了多賺錢，開發商不約而同地選擇了盡量蓋大戶型。因為小戶型“公攤”大，面積小、總價低、建材花費大，設計要求比大戶型高。如果開發小戶型，那么利潤就會大大減少。于是大戶型成了開發商的首選，而小戶型則成為他們眼中的雞肋。
房地產市場永遠不缺概念，什么陽光樓盤、水景住宅舉目皆是，這其中自然也不乏噱頭，許多小區的花草樹木剛看上去不錯，沒過幾天就全枯死了，原來都是無良開發商隨便插上做樣子的。
“和當年的那些開發商們用的手法比較，這些還都算小兒科�！边@位人士說，在北京房地產開始興盛的時候，70％的房地產公司不搞開發而專炒地皮，而真正搞開發的公司得到的土地有70％是炒出來的�！坝幸粋�樓盤的老總告訴我，他開發的樓盤現在價格為每平方米1萬元，卻也沒有辦法，因為他拿的是二手地，如果是一手地，價格上可以每平方米降2000元�！痹撊耸拷榻B，2001年時北京的土地出讓金通常情況下要比上海還高出至少3倍。
這直接導致了北京的房價過高。根據北京華高萊斯向本報提供的數據，2003年，地處北京市中心地帶的東城區商品住宅均價是10704元／平方米；2004年前三季度，該地區的均價是11200元／平方米，11月是15212元／平方米�？稍撊耸空f，在2001年時北京市中心地帶的商品住宅就已達到每平方米1萬元左右，三環以內也在8000元／平方米左右。
在偏高的房價面前，迫于無奈的購房者卻也只有認了�？赡俏蝗耸繀s透露，“其實有時也會出現房子賣不動的時候，但開發商像約好了似的，堅決不降價。”他們是在與購房者打心理戰，到最后輸的當然都是購房者。
不過，賺得盆滿缽滿的開發商卻常常不兌現先前的承諾，這使得一些被激怒的購房者甚至和開發商大打出手。而更多的購房者則相信“團結就是力量”，在京城樓市就曾流行這樣一段經典對話。購房者：我想在這里買房，你們現在有多少戶入住？開發商：100多戶。購房者：我不買了。住戶太少，以后有了糾紛不好串連。
南京：售樓小姐的幸福生活
張景在南京一家房產公司上班，工作是推銷樓盤。她告訴周末報記者，當初選擇這一行，就是看中了高薪。
還是在讀大學時，她看到售樓小姐幾乎個個身穿名牌，且舉止優雅，似乎談笑間就能將上百萬元的合同輕松搞定，再加上聽到一些售樓小姐動輒上百萬的年薪傳聞，學生物的她一畢業就毫不猶豫地選擇了“這份很有前途的職業”。
進了公司后張小姐才發現，事情并不如自己想像。她向記者透露，自己的收入有兩塊：底薪加提成�，F在她每月底薪是800元，提成則是每套房子成交價的千分之一�！拔宜氵M來晚了，以前聽說提成能達到百分之一，有時候一個月就能掙到5萬元，而現在一般卻只能拿到4000元左右。”她說。盡管如此，她卻并不感到后悔，因為南京的房價就像坐上了直升機，她的收入便也跟著節節攀升。
根據有關統計數據，南京房價已經連續三年漲幅進入全國前10名，2002年漲幅更高居全國第2。近兩年，南京房價每年上漲超過1000元，而城市中心地帶的價位更是令人咋舌。南京抉策地產研究中心向本報提供的統計數據顯示，2003年10月，南京市城中地區新建商品住宅的平均價格是5495元／平方米，到了2004年10月，該地段的均價已經上升為7580元／平方米。也就是說，每成功推銷一套100平方米的房子，張小姐的收入就額外增加了約200元�，F在，她每年收入大概在5萬元，這個收入水平在南京已經算中等偏上了。
隨著樓價不斷高漲，像張小姐一樣做著高薪夢進入這一行的人也越來越多。張小姐的工作也不再像以往那么輕松，每天她都要使出渾身解數。
和任何服務行業一樣，一個成功的售樓小姐具備的基本素質是真誠。不過，張小姐說，真誠并不是針對所有來看樓的客戶。售樓小姐都具備敏銳的觀察力，只有那些買房意愿強烈的客戶才能得到她們的鶯鶯燕語。而對那些只是隨便看看的客戶，售樓小姐就沒那么多耐心了，畢竟收入是和業績直接掛鉤的。
在選中了“獵物”后，售樓小姐便展開攻勢，她們用的許多手法在業內早是公開的秘密。“有時候我聽了自己的話都快要相信，我推薦的這個樓盤是全南京最好的了，其實現在每個樓盤能有多大區別呢？”張小姐說。
但那些有缺陷的房型，在售樓小姐的吹噓下，卻也成了特色。沒有陽臺？她們會說南京的夏天悶熱潮濕，沒陽臺能避免潮濕空氣進屋，況且現在高層公寓都不興陽臺；朝向不好，采光差？她們的話又反過來了：南京的夏天多熱呀，沒有陽光直射，住著多涼快，還能省下開空調的電費。冬天怎么辦？售樓小姐的話似乎更在理：到了冬天，誰家不開空調，開了空調不就什么都解決了？
據張小姐介紹，現在不少售樓小姐在正式上崗前，都要接受一系列的“業務培訓”。像選擇下著傾盆大雨的天氣拜訪客戶，濕漉漉地趕著把資料送到客戶手里；或者是在大雪天里卻穿裙子陪客戶看房，一圈又一圈，凍得嘴唇發紫，這些都是培訓時老師要教的本領。而當學會了這些本領后，幸福的生活也就不遠了。
杭州：炒出來的高價
根據漢嘉機構向本報提供的數據，2002年第四季度，杭州市城中區域住宅均價是6688元／平方米。一年后的同期數據已經達到7622元／平方米，總體上漲約1000元／平方米。而2004年11月，該地區的均價是11236元／平方米。
“杭州樓價是被炒高的”，國家統計局景氣中心土地專家張海旺分析認為，杭州房價炒作和投資性需求已經過度。在杭州，炒房的開始是本地人，后來則是溫州人。
黃鋒是杭州人，1998年他在西湖邊的寫字樓上班，風景如畫。單位旁邊新開了一個證券交易所，很多同事都去炒股了，但他沒有去。他認為股票只有大盤起伏，卻與財務報表無關，其中肯定有問題，所以一直沒有踩進去。
黃鋒買和睦公寓商品房時的價格是1500元／平方米，一套70平方米只需10萬元多一點。當時，他只有省吃儉用下來的3萬元積蓄，如果到銀行按揭的話，以后每個月幾乎沒有生活費了。盡管如此，在全家人的反對聲中，他最后還是買下來了。
到了2000年，他好不容易把按揭的余款還了，并準備出售和睦公寓的房子，然后買杭州城西的經濟適用房。這一次他看中的房子需要23萬元，而賣掉和睦公寓的房子后他已有了15萬元。
就這樣，通過簡單的滾雪球戰術，現在黃鋒不但在西湖邊上擁有了一套100平方米的住房，而且手里還有200多萬元資金�！盎剡^頭來看看股市，差點驚出一身冷汗。如果不是當初有點眼光的話，現在豈不欲哭無淚？”說著，他得意地笑了。
步黃鋒后塵的就是現在赫赫有名的溫州炒房團。溫州人在將自己的家鄉弄到無地可炒的地步后，開始向杭州進軍，據說，現在每年都有幾十億的資金進入。而在杭州一些高校網站的論壇上，卻每每能看到這樣一些標題的帖子：杭州，你能給我一個留下來的理由么？杭州，是你拋棄我還是我拋棄你？
上海：半生舉債皆為房
劉洪成每天都要開著出租車在上海的浦東浦西往返10來趟。駕著整潔的出租車，穿行在陽光明媚的城市，他總是顯得無比愜意�？墒�，當看到那一座座正在興建的大樓和高聳的腳手架，他就皺起了眉頭�！澳陮�50，我至今仍是‘三無’，家中無余財，身上無余錢，銀行無存款。”他對周末報記者說，過得如此寒酸，全是房子惹的禍。
當年剛結婚那陣子，劉師傅家里人多房少，只好擠在一起過。后來，他托人買了套兩室一廳，但幾年的積蓄就此一空，每月還要向銀行繳2000元供樓。
一天，他陪老婆逛街，巧遇一位多年不見的同學。這位同學當年讀書不怎樣，經常在“武”字上多來那么一撇，被老師認為挎了把“洋刀”�？刹恢思矣玫氖裁凑蟹�，小日子過得有滋有味，還剛給兒子在浦東買了一套四室兩廳的房子。劉師傅既嫉妒又羨慕，并由此引發諸多感慨。
那天晚上，兒子從外面回來，告訴他準備結婚了，并問能不能給他買一套房子。劉師傅當時沒說什么，到夜深人靜的時候，拿著計算機一按，結果嚇了一大跳：假如現在給兒子買套像樣的房子，沒40萬下不來�！半m然可以向銀行按揭，但還完本金和利率，我已年近八旬，垂垂老矣！”劉師傅說。
根據基強聯行的統計數據顯示，上海市的房價增速驚人。以上海主城區中價格最低的徐匯區為例，2002年該區的均價是6495元／平方米，全市均價為4894元／平方米，該區高出1601元／平方米；2003年該區的均價為8150元／平方米，全市均價為5843元／平方米，該區高出2307元／平方米。而根據嘉華（中國）上海地產向本報提供的數據，2002年上海市均價為4963元／平方米，2003年為5897元／平方米，兩家公司的統計數據基本相當。另根據國家統計局的數據顯示，2004年1—9月份，上海市中心城區商品房已在1．2萬元／平方米以上了。
在劉師傅的印象中，上海的房價幾乎就是在一夜之間漲起來的。比如說他瞄著給兒子買房的地段在上海閔行區的莘莊，位置已經是夠偏了。他記得2001年夏天這個位置的房價頂多就在每平方米1600元到1800元左右，而當時徐家匯附近的房子每平方米也才5000元。到2002年初這里的房價漲到2000元／平方米左右，等2003年過完年，卻已經就飚升到4200元／平方米�！艾F在，就是5000元1平方米的在莘莊也難買到中心一點位置的了�！�
“人為什么總要跟自己過不去呢？想想我和老婆，半生舉債皆為房，好像沒過幾天真正的快樂日子，剩下那不太多的年頭，是該享受享受了。我不信，不給兒子買房，他就會打一輩子光棍�！闭f著，劉師傅一踩油門，汽車從窗外的一座座高樓旁飛駛而過。
廣州：沒有中心區的城市
就在全國多個城市開始飄雪的時候，羊城的最低氣溫卻仍維持在9度左右。不過看著其他城市同行的一張張笑臉，廣州的一位地產商對周末報記者說：“快過年了，一年忙到頭本也該歇歇了�？上氲今R上就要做的年終總結，心里就只有一陣陣寒意�！�
2004年元旦剛過，廣州當地的多家媒體不約而同打出醒目的標題：今年廣州房價鐵定要漲！媒體的文章還直接引用當地幾位地產巨鱷的言論：“市民要買樓，1月份是入市的最好時機”。廣州第一大地產公司富力集團更是言之鑿鑿，“廣州房價今年要漲10％”。
一年過去了，實際情況又如何呢？盡管全年的統計數據還沒出來，但廣州市政府發布的2004年第三季度房價數據顯示，比去年同季上升2．3％。引人注目的是，這一升幅竟比同一時期全市居民消費價格總水平的升幅還要低0．3個百分點。廣州市國土局發布的數據是：廣州市老八區房屋價格水平由1997年的6677元／平方米，一路高臺跳水般回落至2003年的5274元／平方米；2004年上半年，回升至5660元／平方米，但比1996年依舊有1071元／平方米的缺口，為歷年的次低點。
東山區地處廣州市老城區的中心地帶，2003年下半年，該區住宅成交均價是6152元／平方米，2004年上半年這一數字是6281元／平方米，每平方米只漲了100元左右。那位地產商說，“10％的漲幅離我們就像一個古老的傳說那么遠�！�
全國的房價狂漲多時，廣州的房子為什么沒有如地產商所愿——“鐵定要漲”？廣州人為什么沒有追隨地產商，“趕緊買”呢？
北京等城市的“環路”不只是一條馬路，更是一條房價的“等高線”，而廣州沒有這樣的“環”，東西南北中，房子價相同。房地產界那條“地段，地段，還是地段”的規律，好像不起作用，有人甚至說“廣州沒有中心區”。
廣州市政府對城市規劃有一個十分明確的戰略方針：東移南拓，抽空中心，拉開布局。城市中軸線“東移”至天河區，地標式建筑、曾經號稱全國最高建筑的“中信廣場”就建在這里�！澳贤亍狈畢^，規劃新增加居民350萬人。記者的一位朋友就在這里買了一套140平方米的房子，每平方米只要4000元，開發商還免費送裝修。
廣州市一位主要領導曾這樣形容“東移南拓”的戰略目標：“我聽說××大廈（原廣州中軸線上的一個著名樓盤），價格已經從1萬多元降到8000元了，我很高興。我希望它繼續降到6000元�！�
廣州的地產大鱷們雖竭力制造輿論，私下里卻也不得不承認這個事實：廣州的購樓者多是用于自住、出租，為賺差價而炒樓的投機行為現在很少了。廣州第一輪房地產高潮時，香港地區的主力炒家大舉入市，但“炒糊”者為數不少，他們至今仍心有余悸。在今年初的“廣東八大地產商峰會”上，城啟集團董事局主席楊樹坪發言說：“廣州曾經也有很多外地人來炒樓，但是我所知道的是個個頭破血流，廣州的地產雖然成熟了很多年，但很多人還不敢投資，這是由于他們與‘負資產’的香港親友來往頻繁，耳聞目睹了香港樓市暴跌的情景，其造成的心理打擊太大了�！�
汪光燾表示，目前住宅占房地產市場供給的2/3，非住宅占供給的1/3，住房與非住房的結構性矛盾突出，同時，非住宅的空置率還在上升。為解決中低收入家庭住房問題，2005年中國將支持對危舊住房改造和困難企業利用自有土地組織住房困難職工集資建房，搞好城鎮廉租住房制度建設，研究解決進城務工農民住房問題。
同時，嚴格按照《住房公積金管理條例》，加大歸集力度，加強監管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。
盡管北京市統計局的最新數據顯示，今年前11個月，北京城市居民人均可支配收入已達到14331元，但群眾對于經濟適用房等中、低價房屋的需求依然強烈，部分項目的需求與供應之比甚至是幾十比一。據市建委的最新統計數字顯示，截至11月底，本市今年經濟適用住房項目累計新開工255.62萬平方米，累計竣工183.63萬平方米。例如，僅12月份重點項目，如三環新城一期約30萬平方米建筑已經全面結構封頂，其中7、8、9號樓已通過竣工驗收，可以交房；而總建筑規模12.6萬平方米的翠谷玉景苑小區也實現了全面入住。因此，“全年新開工300萬平方米、竣工200萬平方米經濟適用住房”的計劃要求預計年底可以完成。
雖然，明年北京還將按照2002年制定的經濟適用住房建設計劃，新開工建設300萬平方米的經濟適用房，但有沒有新項目卻“不好說”。其實，今年開盤的所謂新的經濟適用房項目就已經是在售經濟適用住房項目前兩年“老項目”的后期了，而一些項目明年發售的部分也早已被排號透支了。因此，大部分群眾認為，為了解決中低收入家庭的住房問題，經濟適用住房建設仍應高速發展。
雖然，建設部等主管部門已經確定了政策方向，但北京房地產市場的人士紛紛認為，從北京的實際情況來看，有關部門目前已經難以提供大量用地，以用于經濟適用住房建設計劃，再加上經濟適用住房的利潤率相對較低，也比較難以吸引開發商的熱情。(文/肖賓)
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