[第一燙手詞]泡沫——公也有理，婆也有理，判官在哪里？
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名詞解釋：所謂價格泡沫，指的是由于市場投機(jī)行為引起的資產(chǎn)價格脫離其基礎(chǔ)價值的上漲。這里所謂的市場投機(jī)，既包括游資基于增值預(yù)期的購買行
為，也包括真實消費(fèi)者基于漲價恐慌而蜂擁進(jìn)入市場的搶購行為或基于增值預(yù)期而增加住房資產(chǎn)比重的行為（跟風(fēng)者）。
中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫？泡沫到了什么程度了？離崩盤的火山口還有多遠(yuǎn)？”自從摩根士丹利亞太首席經(jīng)濟(jì)分析師謝國忠拋出“地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂”的言論以來，關(guān)于泡沫的爭論達(dá)到了白熱化。以建設(shè)部和經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容為代表的爭議雙方都擺出自己的觀點和理由，想給中國是否有地產(chǎn)泡沫定性。
建設(shè)部：狙擊“中國地產(chǎn)泡沫論”， 未來10年，中國房價還將平穩(wěn)上漲
出示證據(jù)：《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》
理由：
1、需求真實。建設(shè)部報告指出，未來近２０年，我國有大量的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也會有一個躍升，因此目前的住宅需求“仍然真實”。
2、經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好。建設(shè)部的報告認(rèn)為，社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。 “老百姓對未來房價上漲的預(yù)期推動了他們當(dāng)下購物的行動”。
3、空置率下降。從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢，這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。
4、供需兩旺。建設(shè)部報告列舉了大量房地產(chǎn)市場“供需兩旺”的數(shù)據(jù)。
5、局部過熱，沒有泡沫。建設(shè)部報告認(rèn)為，城市房地產(chǎn)過熱只是局部的，并不存在房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的問題。
易憲容為代表的“泡沫論”派：中房地產(chǎn)泡沫處于“破裂前夜”
反駁理由：
1 、建設(shè)部的報告僅是把潛在需求看成是真實需求，其結(jié)論肯定是令人質(zhì)疑的。
2、建設(shè)部將實體商品的虛擬化。
3、空置率下降并不能說明房地產(chǎn)市場沒有泡沫。房地產(chǎn)分為蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退四個階段。最值得警惕的是第三個階段，這是房地產(chǎn)泡沫形成的階段，市場景氣度很高，人們對前景充滿盲目的樂觀，但此時的市場形勢隨時會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。而在這個階段，房屋的空置率恰恰是下降的
4、供需兩旺的背后，“隱含著相當(dāng)大的‘危機(jī)’”。“上海房價收入比超過了１４倍。一般來說，平均房價與平均家庭收入的比率在５左右比較合理，即使是１９９７年房地產(chǎn)泡沫破裂前的香港，房價收入比也只有１１倍”。
5、就房地產(chǎn)泡沫的定義而言，它本來就只能集中在一個或幾個城市，本來就沒有全國都出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可能。在中國大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，還要用拿小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價格來比較嗎？”
點評：我們且不論中國的房地產(chǎn)是否具有泡沫，先來關(guān)注近期出來的兩項政策。第一個政策是加息，10月29日央行實施加息政策，5年期貸款利率上調(diào)0.27％。《環(huán)球時報》指出中國進(jìn)入一個加息周期，未來的12-18個月，中國將加息2-3％。第二個政策是開禁，4月份以來在全國范圍內(nèi)凍結(jié)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的禁令在10月31日已經(jīng)解禁。政策變化讓我們看清風(fēng)向，從加息和土地政策兩個方面的變化看，政府雖然否認(rèn)地產(chǎn)泡沫，但對房地產(chǎn)市場的態(tài)度已經(jīng)表現(xiàn)十分明顯，也表明了比較堅定的決心。看來幾天前還在激烈爭辯的“房地產(chǎn)泡沫論”已經(jīng)變得毫無意義了。
[第二燙手詞]加息——降溫樓市的最后殺手锏？
燙手指數(shù)：★★★★★ 輻射范圍：各大城市 持續(xù)時間：2004年起 Google提及率：2,550,000次
早在7月份，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師謝國忠久撰文指出，中國除了提高利率已沒有選擇的余地，在房地產(chǎn)泡沫背后，中國必須加息。不知道是湊巧還是言中，中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。
央行加息能給房地產(chǎn)過熱降溫嗎？加息對控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起到什么作用？浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生認(rèn)為，
0.27的加息短期內(nèi)不見得對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多大影響，第一次加息對房地產(chǎn)行業(yè)來說，更多的是一種的警示作用，降低購房者的預(yù)期，對消費(fèi)者而言，實際增加的支出非常有限。但如果如連續(xù)加息，房地產(chǎn)肯定會降溫。
在過去幾年全世界低利息的浪潮下，全世界大部分國家的房地產(chǎn)價格都持續(xù)走高，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資的一個重要渠道。在這樣的大的背景下，中國的房地產(chǎn)具有低息和爆發(fā)式增長雙重動力。而當(dāng)前隨著美國加息預(yù)期的升高和全世界通貨膨脹的因素的加大，世界將面臨著一波加息浪潮，步入生息周期；在這樣的一個背景下，升息對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要有三個方面：一是對消費(fèi)產(chǎn)生一定的抑制作用；
二是提高了開發(fā)商的資金成本； 三是與國家宏觀緊縮政策結(jié)合將抑制消費(fèi)者購房行為的預(yù)期。
加息對購房行為抑制最明顯的是投資行為，加息直接增加了他們的投資成本，如果租金價格或者房價上漲幅度不足以彌補(bǔ)加息導(dǎo)致成本的增加，則投資行為將受到抑制。
點評：如果像前幾年降息一樣，連續(xù)加息，房地產(chǎn)業(yè)會進(jìn)入一個什么樣的局面？我們的國家有沒有準(zhǔn)備好？我們的行業(yè)有沒有準(zhǔn)備好？我們的消費(fèi)者有沒有準(zhǔn)備好？大量的投機(jī)者有沒有準(zhǔn)備好？
[第三燙手詞]個稅——征和不征都是漲價的理由
燙手指數(shù)：★★★★★ 輻射范圍：杭州 持續(xù)時間：2004.年1－8月 Google提及率：751,000次
名詞解釋：本文所指個稅， 即20%房產(chǎn)交易個人所得稅。
2004年1月1日，在一片贊賞聲中，杭州市出臺20%房產(chǎn)交易個人所得稅政策，這個政策被認(rèn)為是“全國迄今地方政府最為嚴(yán)厲、也是惟一出臺的房產(chǎn)市場調(diào)控手段”。政策的目的十分明確，是為了遏制日益猖獗炒房投機(jī)行為，增加炒房者的交易成本，降低利潤空間，從而平抑房價，保護(hù)廣大真正購房者的利益。
然而，事與愿違，賣方很快學(xué)會了“乾坤大挪移”，一個“凈價”，毫不費(fèi)力的將稅賦轉(zhuǎn)移到了買方頭上，1-4月杭州市二手房價格連續(xù)上竄，是前后一年內(nèi)漲幅最大、持續(xù)時間最長的上漲期。政策本身不會區(qū)分這些買方賣方哪些是真實需求者，哪些是投機(jī)者，這給本來就要承受高房價的真實需求者來了迎頭一棒，只能“望稅興嘆”，進(jìn)入持幣觀望期。結(jié)果，房價漲了，成交量下降了。政策實施到這個階段，調(diào)控效果已經(jīng)與初衷背道而馳了。
按照慣有的邏輯，既然征稅造成了房價的變相上漲，那么取消征稅肯定可以平邑房價了？事實不然，大多數(shù)房東理所當(dāng)然認(rèn)為，既然征稅時買家可以承受含稅價，那我為什么要降價呢？部分掛凈價的房東甚至認(rèn)為，現(xiàn)在買家不用替我繳稅了，那么原先20％的稅至少有50％的金額要加的房價中去。于是，當(dāng)9月1日，杭州市暫停征收個稅是，賣方紛紛到中介公司要求提高房價。21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，個稅取消后的2周時間內(nèi)，二手房掛牌價格有155元/㎡的上漲。買家再次“望稅興嘆”。
點評：從表面現(xiàn)象來看，個稅的征和不征，前后9個月時間造就了1000元的漲幅。
[第四燙手詞]房產(chǎn)糾紛——上升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP增長率
燙手指數(shù)：★★★★ 輻射范圍：無處不在 持續(xù)時間：商品房誕生之日起Google提及率： 873,000次
每年的3.15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，房產(chǎn)糾紛投訴總占了消協(xié)受理案件中的大頭，幾乎每年以超過30％速度增長。
房產(chǎn)糾紛具有標(biāo)的大、情況復(fù)雜、處理難度大的特點，糾紛內(nèi)容也是花樣百出：意向協(xié)議約定12萬元的車庫，產(chǎn)權(quán)交易時開發(fā)商卻堅持要賣18萬元；5萬元預(yù)訂的一套房子，一年后開發(fā)商堅持每平方米要漲1000元，否則不賣，一套二手房明明已經(jīng)和一個客戶簽訂了意向，客戶來交錢時，卻發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)賣給另外人了。當(dāng)然，概括起來不外乎公攤糾紛、改動規(guī)劃、逾期交房、產(chǎn)權(quán)證糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、定金糾紛、物業(yè)糾紛這幾方面內(nèi)容。
點評：為什么買水果很少聽到有投訴？因為買水果的時候你看到的是現(xiàn)貨，可以一個個挑，挑好了還可以品嘗。房產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生，在多數(shù)情況下是因為期房銷售。期房往往由于時間間隔長，產(chǎn)生物價、原材料等變動因素，給企業(yè)或消費(fèi)者帶來利益上的不平衡。那怎樣才能從根本上少糾紛？如果買房子也可以像買蘋果一樣，看著現(xiàn)貨下單，而不是看著虛無縹緲的圖紙和樓書下單，糾紛肯定會減少。當(dāng)然，筆者敢保證，如果哪一天蘋果希缺，要看著蘋果花買“期蘋”，投訴率肯定會高于房產(chǎn)。
[第五燙手詞]物業(yè)稅：——刮骨療傷還是飲鴆止渴？
燙手指數(shù)：★★★★ 輻射范圍：京、寧、粵、滬等地 持續(xù)時間：2004.年1…… Google提及率：282,000次
名詞解釋：所謂物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子前已經(jīng)交的稅，放到買房子后，按年繳交。
2003年底召開的十六屆三中全會，公布《中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，其中明確提到：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”
“開征物業(yè)稅將在年內(nèi)開始試點”，這樣的傳言不但涉及北京、南京、廣州、上海等中國的大都市，也已經(jīng)波及溫州、丹東等中小城市。但國稅總局政策法規(guī)司官員在接受《財經(jīng)時報》采訪時則稱目前沒有在任何地方安排試點；開征的前期調(diào)研和準(zhǔn)備工作，正在由各相關(guān)部門積極推進(jìn)。
點評：那到底什么時候開始征收？在哪些城市開征？房價會否因此下降？ 誰都不知道。
[第六燙手詞]限轉(zhuǎn)：——醫(yī)治炒房，治標(biāo)？治本？
燙手指數(shù)：★★★ 輻射范圍：上海等地 持續(xù)時間：2004.年4月…… Google提及率：115,000次
名詞解釋：此間所指期房限轉(zhuǎn)，是指上海市自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
被認(rèn)為是政府遏制“炒房”、平抑房價殺手锏的“期房限轉(zhuǎn)”究竟能為老百姓帶來什么？政策實施至今，有沒有起到預(yù)期效果？
房產(chǎn)中介反映業(yè)務(wù)量縮水，從表面上來看，與上海期房限轉(zhuǎn)政策的出臺有一定關(guān)系。叫停期房買賣，使得不少房產(chǎn)中介原先主營的期房業(yè)務(wù)受到影響。如果說，以前一些中介還能靠打政策“擦邊球”或利用賺取差價等違規(guī)手段獲取高額利潤的話，如今當(dāng)這些泡沫被一一濾去，“小蝦米”自然只能慘遭淘汰。
而更深層次的原因，還在于整個市場環(huán)境的改變。期房限轉(zhuǎn)政策只是今年以來一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的一個。包括增加土地供應(yīng)、加大中低價房建設(shè)等在內(nèi)的一系列調(diào)控措施出臺后，上海房價上漲過快的勢頭得到了明顯遏制，整個樓市新建商品房的供應(yīng)正逐漸由供不應(yīng)求的態(tài)勢走向供略大于求，原先因急于買房而涌向二手房市場的買家，或重新殺回新房市場，或靜觀市場變化，對于中介公司的選擇，也日漸挑剔。
點評：房產(chǎn)中介的“多事之秋”已經(jīng)到來，劣質(zhì)企業(yè)退出市場，優(yōu)質(zhì)企業(yè)得到發(fā)展，形成規(guī)模經(jīng)營，秋去春來，出現(xiàn)的將是一個更為健康的中介市場。
[第七燙手詞]8.31大限—— 一劑長效藥
燙手指數(shù)：★★★ 輻射范圍：影響全國 持續(xù)時間：2004年3-8月 Google提及率： 27,500次
名詞解釋：2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)以公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。同時該文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)對土地不進(jìn)行開發(fā)，政府可把該土地收回。
這就是8.31大限。
在8.31以前，業(yè)內(nèi)各界紛紛作出預(yù)測，大限以后樓市將走向何妨，方向大相徑庭。有認(rèn)為大限后高地價將導(dǎo)致房價進(jìn)一步上漲，也有認(rèn)為房價是由供求關(guān)系決定，受地價影響不大，時間爭論不斷。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)表示，到明年房價這個暴漲的過程可能會更加明顯。這是因為8.31之后，協(xié)議出讓的土地會大量減少，幾乎是零了。那么政府并沒有能力去保證大量的土地供應(yīng)給市場，所以土地的供應(yīng)減少，價格在提高，房價一定是在上漲。公開競買土地會使土地價格水漲船高，從而帶動房價的上漲。而另一位房地產(chǎn)開發(fā)商對這種水漲船高的說法并不認(rèn)同。
今典集團(tuán)董事長張寶全認(rèn)為，在買方市場上，土地的供應(yīng)量并不是決定價格的最終因素，反倒是供求關(guān)系會更直接得影響價格。招標(biāo)拍賣掛牌對房地產(chǎn)市場的影響會在一兩年后才顯現(xiàn)出來，所以房價也不會立竿見影地上漲。他認(rèn)為，大家之所以覺得8.31以后房價會漲，就是簡單地認(rèn)為一種邏輯判斷：覺得你如果招標(biāo)，拍賣，掛牌，就使土地的供應(yīng)發(fā)生緊張；第二認(rèn)為，招標(biāo)，拍賣，掛牌，一定會提高土地的價格。這些所有增加的成本都會自然轉(zhuǎn)到房價里面去。但是張寶全認(rèn)為最最重要的還是供求關(guān)系的平衡。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，
8.31大限就是把協(xié)議出讓這扇門給關(guān)上了，可是招標(biāo)，拍賣，掛牌的門北京什么時候推開？如果推開這扇門的話，能夠出來多少土地會很大程度地影響到北京的房價。
點評：土地供應(yīng)方式的改變是一劑規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長效藥，降火也罷，益氣也罷，關(guān)鍵是對癥下藥，主藥有了，用以調(diào)養(yǎng)的藥也藥跟上，只有這樣，不關(guān)是“冷癥”、還是“熱癥”總有痊愈的希望。
[第八燙手詞]預(yù)警系統(tǒng)——盼星星盼月亮，期盼已久
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名詞解釋：房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是指建立一套科學(xué)完整的指標(biāo)體系，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行宏觀監(jiān)測。通過全面、及時、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，該系統(tǒng)可以對當(dāng)前市場運(yùn)行狀況和未來短期發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確判斷。政府主管部門可以據(jù)此采取相應(yīng)的措施調(diào)控市場，引導(dǎo)市場健康發(fā)展
一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)都缺少一個全面的、權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫，尤其“泡沫之爭”迭起的時候，房地產(chǎn)市場更加需要一個科學(xué)、嚴(yán)密的評判體系，以密切掌握房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，并通過該系統(tǒng)向社會發(fā)布預(yù)警信息，引導(dǎo)市場理性投資和消費(fèi)，推進(jìn)整個房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定地向前發(fā)展。催促“預(yù)警系統(tǒng)”誕生的號角聲一陣急過一陣。
今年年初，建設(shè)部、國土資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系有關(guān)工作的通知》，要求各地房地產(chǎn)信息收集平臺爭取今年上半年達(dá)到實際應(yīng)用的目標(biāo)，各地要有計劃地建立符合當(dāng)?shù)靥攸c的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，并在實踐中不斷完善。
建設(shè)部副部長仇保興5月18日表示，中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)開始建設(shè)半年來，已有6個試點城市建立了該系統(tǒng)，中國計劃用2年時間建成全國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。目前中國正在珠江三角洲、長江三角洲以及部分華北省市開展房地產(chǎn)預(yù)警體系試點，隨著各地房地產(chǎn)預(yù)警體系的逐步啟動，全國的房地產(chǎn)預(yù)警網(wǎng)絡(luò)有望在兩年內(nèi)建成，爭取用較短時間走完國外幾十年的路程。
目前，在上海、天津、杭州、南京等城市均建立了房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)。有關(guān)部門將土地出讓登記、商品房預(yù)售許可、預(yù)售商品房預(yù)告登記、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記等管理信息進(jìn)行全面整合，定期向社會公布。這些被稱為房地產(chǎn)市場“晴雨表”的信息給購房及投資者提供了非常有價值的參考。
點評：房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是政府和業(yè)界期盼已久的監(jiān)控體系，不久的將來在全國建成后，是房地產(chǎn)業(yè)的一大福音，它發(fā)出的信息從某種意義上將指引房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。但我們也不無擔(dān)憂，預(yù)警信息的生成源于各個政府、各個房產(chǎn)公司提供的數(shù)據(jù)。信息的源頭不能失真，數(shù)據(jù)如果不受控制，最終得出的結(jié)論就會南轅北轍。就像古代的烽火臺上的狼煙，如果點煙不當(dāng)，天下太平時也可謊報軍情緊急，造成人心不穩(wěn)；或者掩蓋嚴(yán)重事態(tài)顯示一派歌舞升平的假相，造成麻痹大意。
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特約編輯:廣偉
