[第一燙手詞]泡沫——公也有理，婆也有理，判官在哪里？
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名詞解釋：所謂價格泡沫，指的是由于市場投機行為引起的資產(chǎn)價格脫離其基礎(chǔ)價值的上漲。這里所謂的市場投機，既包括游資基于增值預期的購買行
為，也包括真實消費者基于漲價恐慌而蜂擁進入市場的搶購行為或基于增值預期而增加住房資產(chǎn)比重的行為（跟風者）。
中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫？泡沫到了什么程度了？離崩盤的火山口還有多遠？”自從摩根士丹利亞太首席經(jīng)濟分析師謝國忠拋出“地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂”的言論以來，關(guān)于泡沫的爭論達到了白熱化。以建設(shè)部和經(jīng)濟學家易憲容為代表的爭議雙方都擺出自己的觀點和理由，想給中國是否有地產(chǎn)泡沫定性。
建設(shè)部：狙擊“中國地產(chǎn)泡沫論”， 未來10年，中國房價還將平穩(wěn)上漲
出示證據(jù)：《怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》
理由：
1、需求真實。建設(shè)部報告指出，未來近２０年，我國有大量的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也會有一個躍升，因此目前的住宅需求“仍然真實”。
2、經(jīng)濟預期良好。建設(shè)部的報告認為，社會經(jīng)濟預期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。 “老百姓對未來房價上漲的預期推動了他們當下購物的行動”。
3、空置率下降。從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢，這說明當前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。
4、供需兩旺。建設(shè)部報告列舉了大量房地產(chǎn)市場“供需兩旺”的數(shù)據(jù)。
5、局部過熱，沒有泡沫。建設(shè)部報告認為，城市房地產(chǎn)過熱只是局部的，并不存在房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的問題。
易憲容為代表的“泡沫論”派：中房地產(chǎn)泡沫處于“破裂前夜”
反駁理由：
1 、建設(shè)部的報告僅是把潛在需求看成是真實需求，其結(jié)論肯定是令人質(zhì)疑的。
2、建設(shè)部將實體商品的虛擬化。
3、空置率下降并不能說明房地產(chǎn)市場沒有泡沫。房地產(chǎn)分為蕭條、復蘇、繁榮和衰退四個階段。最值得警惕的是第三個階段，這是房地產(chǎn)泡沫形成的階段，市場景氣度很高，人們對前景充滿盲目的樂觀，但此時的市場形勢隨時會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。而在這個階段，房屋的空置率恰恰是下降的
4、供需兩旺的背后，“隱含著相當大的‘危機’”。“上海房價收入比超過了１４倍。一般來說，平均房價與平均家庭收入的比率在５左右比較合理，即使是１９９７年房地產(chǎn)泡沫破裂前的香港，房價收入比也只有１１倍”。
5、就房地產(chǎn)泡沫的定義而言，它本來就只能集中在一個或幾個城市，本來就沒有全國都出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可能。在中國大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，還要用拿小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價格來比較嗎？”
點評：我們且不論中國的房地產(chǎn)是否具有泡沫，先來關(guān)注近期出來的兩項政策。第一個政策是加息，10月29日央行實施加息政策，5年期貸款利率上調(diào)0.27％。《環(huán)球時報》指出中國進入一個加息周期，未來的12-18個月，中國將加息2-3％。第二個政策是開禁，4月份以來在全國范圍內(nèi)凍結(jié)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的禁令在10月31日已經(jīng)解禁。政策變化讓我們看清風向，從加息和土地政策兩個方面的變化看，政府雖然否認地產(chǎn)泡沫，但對房地產(chǎn)市場的態(tài)度已經(jīng)表現(xiàn)十分明顯，也表明了比較堅定的決心。看來幾天前還在激烈爭辯的“房地產(chǎn)泡沫論”已經(jīng)變得毫無意義了。
[第二燙手詞]加息——降溫樓市的最后殺手锏？
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早在7月份，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟分析師謝國忠久撰文指出，中國除了提高利率已沒有選擇的余地，在房地產(chǎn)泡沫背后，中國必須加息。不知道是湊巧還是言中，中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。
央行加息能給房地產(chǎn)過熱降溫嗎？加息對控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起到什么作用？浙江大學房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生認為，
0.27的加息短期內(nèi)不見得對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多大影響，第一次加息對房地產(chǎn)行業(yè)來說，更多的是一種的警示作用，降低購房者的預期，對消費者而言，實際增加的支出非常有限。但如果如連續(xù)加息，房地產(chǎn)肯定會降溫。
在過去幾年全世界低利息的浪潮下，全世界大部分國家的房地產(chǎn)價格都持續(xù)走高，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資的一個重要渠道。在這樣的大的背景下，中國的房地產(chǎn)具有低息和爆發(fā)式增長雙重動力。而當前隨著美國加息預期的升高和全世界通貨膨脹的因素的加大，世界將面臨著一波加息浪潮，步入生息周期；在這樣的一個背景下，升息對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要有三個方面：一是對消費產(chǎn)生一定的抑制作用；
二是提高了開發(fā)商的資金成本； 三是與國家宏觀緊縮政策結(jié)合將抑制消費者購房行為的預期。
加息對購房行為抑制最明顯的是投資行為，加息直接增加了他們的投資成本，如果租金價格或者房價上漲幅度不足以彌補加息導致成本的增加，則投資行為將受到抑制。
點評：如果像前幾年降息一樣，連續(xù)加息，房地產(chǎn)業(yè)會進入一個什么樣的局面？我們的國家有沒有準備好？我們的行業(yè)有沒有準備好？我們的消費者有沒有準備好？大量的投機者有沒有準備好？
[第三燙手詞]個稅——征和不征都是漲價的理由
燙手指數(shù)：★★★★★ 輻射范圍：杭州 持續(xù)時間：2004.年1－8月 Google提及率：751,000次
名詞解釋：本文所指個稅， 即20%房產(chǎn)交易個人所得稅。
2004年1月1日，在一片贊賞聲中，杭州市出臺20%房產(chǎn)交易個人所得稅政策，這個政策被認為是“全國迄今地方政府最為嚴厲、也是惟一出臺的房產(chǎn)市場調(diào)控手段”。政策的目的十分明確，是為了遏制日益猖獗炒房投機行為，增加炒房者的交易成本，降低利潤空間，從而平抑房價，保護廣大真正購房者的利益。
然而，事與愿違，賣方很快學會了“乾坤大挪移”，一個“凈價”，毫不費力的將稅賦轉(zhuǎn)移到了買方頭上，1-4月杭州市二手房價格連續(xù)上竄，是前后一年內(nèi)漲幅最大、持續(xù)時間最長的上漲期。政策本身不會區(qū)分這些買方賣方哪些是真實需求者，哪些是投機者，這給本來就要承受高房價的真實需求者來了迎頭一棒，只能“望稅興嘆”，進入持幣觀望期。結(jié)果，房價漲了，成交量下降了。政策實施到這個階段，調(diào)控效果已經(jīng)與初衷背道而馳了。
按照慣有的邏輯，既然征稅造成了房價的變相上漲，那么取消征稅肯定可以平邑房價了？事實不然，大多數(shù)房東理所當然認為，既然征稅時買家可以承受含稅價，那我為什么要降價呢？部分掛凈價的房東甚至認為，現(xiàn)在買家不用替我繳稅了，那么原先20％的稅至少有50％的金額要加的房價中去。于是，當9月1日，杭州市暫停征收個稅是，賣方紛紛到中介公司要求提高房價。21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，個稅取消后的2周時間內(nèi)，二手房掛牌價格有155元/㎡的上漲。買家再次“望稅興嘆”。
點評：從表面現(xiàn)象來看，個稅的征和不征，前后9個月時間造就了1000元的漲幅。
[第四燙手詞]房產(chǎn)糾紛——上升速度遠遠超過GDP增長率
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每年的3.15消費者權(quán)益保護日，房產(chǎn)糾紛投訴總占了消協(xié)受理案件中的大頭，幾乎每年以超過30％速度增長。
房產(chǎn)糾紛具有標的大、情況復雜、處理難度大的特點，糾紛內(nèi)容也是花樣百出：意向協(xié)議約定12萬元的車庫，產(chǎn)權(quán)交易時開發(fā)商卻堅持要賣18萬元；5萬元預訂的一套房子，一年后開發(fā)商堅持每平方米要漲1000元，否則不賣，一套二手房明明已經(jīng)和一個客戶簽訂了意向，客戶來交錢時，卻發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)賣給另外人了。當然，概括起來不外乎公攤糾紛、改動規(guī)劃、逾期交房、產(chǎn)權(quán)證糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、定金糾紛、物業(yè)糾紛這幾方面內(nèi)容。
點評：為什么買水果很少聽到有投訴？因為買水果的時候你看到的是現(xiàn)貨，可以一個個挑，挑好了還可以品嘗。房產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生，在多數(shù)情況下是因為期房銷售。期房往往由于時間間隔長，產(chǎn)生物價、原材料等變動因素，給企業(yè)或消費者帶來利益上的不平衡。那怎樣才能從根本上少糾紛？如果買房子也可以像買蘋果一樣，看著現(xiàn)貨下單，而不是看著虛無縹緲的圖紙和樓書下單，糾紛肯定會減少。當然，筆者敢保證，如果哪一天蘋果希缺，要看著蘋果花買“期蘋”，投訴率肯定會高于房產(chǎn)。
[第五燙手詞]物業(yè)稅：——刮骨療傷還是飲鴆止渴？
燙手指數(shù)：★★★★ 輻射范圍：京、寧、粵、滬等地 持續(xù)時間：2004.年1…… Google提及率：282,000次
名詞解釋：所謂物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子前已經(jīng)交的稅，放到買房子后，按年繳交。
2003年底召開的十六屆三中全會，公布《中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，其中明確提到：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費。”
“開征物業(yè)稅將在年內(nèi)開始試點”，這樣的傳言不但涉及北京、南京、廣州、上海等中國的大都市，也已經(jīng)波及溫州、丹東等中小城市。但國稅總局政策法規(guī)司官員在接受《財經(jīng)時報》采訪時則稱目前沒有在任何地方安排試點；開征的前期調(diào)研和準備工作，正在由各相關(guān)部門積極推進。
點評：那到底什么時候開始征收？在哪些城市開征？房價會否因此下降？ 誰都不知道。
[第六燙手詞]限轉(zhuǎn)：——醫(yī)治炒房，治標？治本？
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名詞解釋：此間所指期房限轉(zhuǎn)，是指上海市自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不辦理預售商品住房轉(zhuǎn)讓的預告登記。
被認為是政府遏制“炒房”、平抑房價殺手锏的“期房限轉(zhuǎn)”究竟能為老百姓帶來什么？政策實施至今，有沒有起到預期效果？
房產(chǎn)中介反映業(yè)務(wù)量縮水，從表面上來看，與上海期房限轉(zhuǎn)政策的出臺有一定關(guān)系。叫停期房買賣，使得不少房產(chǎn)中介原先主營的期房業(yè)務(wù)受到影響。如果說，以前一些中介還能靠打政策“擦邊球”或利用賺取差價等違規(guī)手段獲取高額利潤的話，如今當這些泡沫被一一濾去，“小蝦米”自然只能慘遭淘汰。
而更深層次的原因，還在于整個市場環(huán)境的改變。期房限轉(zhuǎn)政策只是今年以來一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的一個。包括增加土地供應、加大中低價房建設(shè)等在內(nèi)的一系列調(diào)控措施出臺后，上海房價上漲過快的勢頭得到了明顯遏制，整個樓市新建商品房的供應正逐漸由供不應求的態(tài)勢走向供略大于求，原先因急于買房而涌向二手房市場的買家，或重新殺回新房市場，或靜觀市場變化，對于中介公司的選擇，也日漸挑剔。
點評：房產(chǎn)中介的“多事之秋”已經(jīng)到來，劣質(zhì)企業(yè)退出市場，優(yōu)質(zhì)企業(yè)得到發(fā)展，形成規(guī)模經(jīng)營，秋去春來，出現(xiàn)的將是一個更為健康的中介市場。
[第七燙手詞]8.31大限—— 一劑長效藥
燙手指數(shù)：★★★ 輻射范圍：影響全國 持續(xù)時間：2004年3-8月 Google提及率： 27,500次
名詞解釋：2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)以公開招標拍賣掛牌出讓方式進行。同時該文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)對土地不進行開發(fā)，政府可把該土地收回。
這就是8.31大限。
在8.31以前，業(yè)內(nèi)各界紛紛作出預測，大限以后樓市將走向何妨，方向大相徑庭。有認為大限后高地價將導致房價進一步上漲，也有認為房價是由供求關(guān)系決定，受地價影響不大，時間爭論不斷。
華遠集團董事長任志強表示，到明年房價這個暴漲的過程可能會更加明顯。這是因為8.31之后，協(xié)議出讓的土地會大量減少，幾乎是零了。那么政府并沒有能力去保證大量的土地供應給市場，所以土地的供應減少，價格在提高，房價一定是在上漲。公開競買土地會使土地價格水漲船高，從而帶動房價的上漲。而另一位房地產(chǎn)開發(fā)商對這種水漲船高的說法并不認同。
今典集團董事長張寶全認為，在買方市場上，土地的供應量并不是決定價格的最終因素，反倒是供求關(guān)系會更直接得影響價格。招標拍賣掛牌對房地產(chǎn)市場的影響會在一兩年后才顯現(xiàn)出來，所以房價也不會立竿見影地上漲。他認為，大家之所以覺得8.31以后房價會漲，就是簡單地認為一種邏輯判斷：覺得你如果招標，拍賣，掛牌，就使土地的供應發(fā)生緊張；第二認為，招標，拍賣，掛牌，一定會提高土地的價格。這些所有增加的成本都會自然轉(zhuǎn)到房價里面去。但是張寶全認為最最重要的還是供求關(guān)系的平衡。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，
8.31大限就是把協(xié)議出讓這扇門給關(guān)上了，可是招標，拍賣，掛牌的門北京什么時候推開？如果推開這扇門的話，能夠出來多少土地會很大程度地影響到北京的房價。
點評：土地供應方式的改變是一劑規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長效藥，降火也罷，益氣也罷，關(guān)鍵是對癥下藥，主藥有了，用以調(diào)養(yǎng)的藥也藥跟上，只有這樣，不關(guān)是“冷癥”、還是“熱癥”總有痊愈的希望。
[第八燙手詞]預警系統(tǒng)——盼星星盼月亮，期盼已久
燙手指數(shù)：★★★ 輻射范圍：各大城市 持續(xù)時間：2004年起 Google提及率： 121,000次
名詞解釋：房地產(chǎn)預警系統(tǒng)是指建立一套科學完整的指標體系，對房地產(chǎn)開發(fā)進行宏觀監(jiān)測。通過全面、及時、準確地采集房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，該系統(tǒng)可以對當前市場運行狀況和未來短期發(fā)展趨勢作出準確判斷。政府主管部門可以據(jù)此采取相應的措施調(diào)控市場，引導市場健康發(fā)展
一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)都缺少一個全面的、權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫，尤其“泡沫之爭”迭起的時候，房地產(chǎn)市場更加需要一個科學、嚴密的評判體系，以密切掌握房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，并通過該系統(tǒng)向社會發(fā)布預警信息，引導市場理性投資和消費，推進整個房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定地向前發(fā)展。催促“預警系統(tǒng)”誕生的號角聲一陣急過一陣。
今年年初，建設(shè)部、國土資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于加強協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系有關(guān)工作的通知》，要求各地房地產(chǎn)信息收集平臺爭取今年上半年達到實際應用的目標，各地要有計劃地建立符合當?shù)靥攸c的房地產(chǎn)市場預警預報體系，并在實踐中不斷完善。
建設(shè)部副部長仇保興5月18日表示，中國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)開始建設(shè)半年來，已有6個試點城市建立了該系統(tǒng)，中國計劃用2年時間建成全國的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)。目前中國正在珠江三角洲、長江三角洲以及部分華北省市開展房地產(chǎn)預警體系試點，隨著各地房地產(chǎn)預警體系的逐步啟動，全國的房地產(chǎn)預警網(wǎng)絡(luò)有望在兩年內(nèi)建成，爭取用較短時間走完國外幾十年的路程。
目前，在上海、天津、杭州、南京等城市均建立了房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)。有關(guān)部門將土地出讓登記、商品房預售許可、預售商品房預告登記、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記等管理信息進行全面整合，定期向社會公布。這些被稱為房地產(chǎn)市場“晴雨表”的信息給購房及投資者提供了非常有價值的參考。
點評：房地產(chǎn)預警系統(tǒng)是政府和業(yè)界期盼已久的監(jiān)控體系，不久的將來在全國建成后，是房地產(chǎn)業(yè)的一大福音，它發(fā)出的信息從某種意義上將指引房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。但我們也不無擔憂，預警信息的生成源于各個政府、各個房產(chǎn)公司提供的數(shù)據(jù)。信息的源頭不能失真，數(shù)據(jù)如果不受控制，最終得出的結(jié)論就會南轅北轍。就像古代的烽火臺上的狼煙，如果點煙不當，天下太平時也可謊報軍情緊急，造成人心不穩(wěn)；或者掩蓋嚴重事態(tài)顯示一派歌舞升平的假相，造成麻痹大意。
作者:本站網(wǎng)友 notonlyyou
特約編輯:廣偉
