南方網訊
1.建外SOHO:銷售神話掩蓋下的投資陷阱。
建外SOHO作為一個項目曾經創造了北京乃至中國房地產市場的諸多奇跡：建外SOHO榮獲2003中國住交會最佳創新獎。建外SOHO商鋪曾以每平米4萬多元創下北京市場商鋪銷售天價。建筑面積70萬平米的建外SOHO榮獲2003年北京市場銷售額亞軍(僅屈居于建筑面積300萬
平米的世紀城之后)。然而，最令人吃驚的是，建外SOHO18棟2069套商務公寓與兩棟364套辦公間的商務樓，400個沿街店鋪，在兩年時間被一搶而光。其中銷售主體的商務公寓大漲50%，最高達每平米17000元直逼甲級寫字樓，而建外SOHO的推廣費用（包括廣告費用）僅占銷售額的0.7％。然而，不幸的是，在建外SOHO開發商獲得暴利的同時，建外SOHO的多數投資者都被套牢在一個巨大的投資陷阱之中。
2.建外SOHO:商鋪租金連開發商承諾的一半都不到。
建外SOHO銷售副總監馮尚東曾為寫字樓投資者范女士算過一筆細帳：建外SOHO寫字樓出租的租金按國貿周邊寫字樓最保守的租金水平20美金/平米/月計算，不到六年范女士就可以收回全部投資。而據《樓市》調查，建外SOHO寫字樓的租金目前僅為12-14美金/平米/月。而且這一租金水平出租率僅維持在60%～70%的水平。如此看來，加上空置期損失，投資者范女士收回全部投資到的時間至少要在十幾年。
此外，建外SOHO銷售人員在多種場合承諾，建外SOHO商鋪的租金可達到60-80美金/平米/月，而現實是目前商鋪的租金僅為20-40美金/平米/月。連承諾的一半都不到。
誠然，建外SOHO銷售人員的租金承諾不會寫入銷售合同，無須承擔法律責任。但其誘導投資者掉入投資陷阱的行為，是否應受到職業道德與良心的譴責？
3.建外SOHO:商務公寓投資者租不抵供遭套牢
對于以長期出租獲得投資收益的房地產投資者而言，一個基本收益率指標是以租養供。不幸的要屬建外SOHO2069套商務公寓投資者。商務公寓租金目前僅為10-12美金/平米/月。這一水平，2003年以按揭方式投資的，以租抵供后尚有些許收益，至少能實現以租抵供，2004年以按揭方式投資的，目前基本上都面臨租不抵供慘遭套牢的命運。這一分析的依據是20年按揭，建外SOHO最小戶型，97平米商務公寓，月供約6200元。商務公寓開盤最低價每平米12000元，10美金/平米/月，每月扣除5%稅費，收益1400元。而房價上漲20%達到每平米14000，以租抵供持平。超過每平米14000，租不抵供遭套牢。2002-2003年商務公寓售價12000-14000元而2004年商務公寓售價14000-17000元。
4.建外SOHO失誤之一:把SOHO現代城搬到國貿對面，價格卻翻了一番。
是什么原因使建外SOHO這一巨大的銷售奇跡變成了巨大的投資陷阱？憑心而論，潘石屹不能算商業騙子，而是商業天才。從潘石屹首先推出面向中小企業的“小型辦公，居家辦公”（SOHO）商住概念，成功開發總建筑面積為48萬平米，擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓么，銷售總額約40億人民幣的SOHO現代城的，并使追隨的他的SOHO現代城投資者，無論出售出租都獲得豐厚回報可以為證。而建外SOHO最大的問題是潘石屹把SOHO現代城搬到國貿對面，價格卻翻了一番。建外SOHO與SOHO現代城都是商鋪、公寓、辦公室，業態相同，現代城公寓辦公室開盤價6000元最高價10000元，憑什么建外SOHO位置挪了900米價格卻翻了一番？使投資成本與風險大增，所以，建外SOHO投資者無法復制SOHO現代城的成功。
5.建外SOHO失誤之二：把商住公寓、商務樓按甲級寫字樓價格賣
房地產有句名言：第一是地段，第二是地段，第三是地段。國貿的物業租金(寫字樓40多美元/平米/月、公寓20多美元/平米/月)屬京城之巔，足以令投資者神往。然而，并非任何物業建在寸土寸金的國貿地段都能如國貿般發物業大財。一位從事二手房轉讓的經紀公司老總說，物業的轉讓價值是由二手房市場發現的。同理，物業的租賃價值是由租務市場水平發現的。物業的租金，從住宅、公寓、商務樓到甲級寫字樓、商鋪由低至高形成級差。憑心而論，建外SOHO的租金水平并未被租務市場低估，其商務公寓租金目前10美元/平米/月已與京城兩大豪華公寓棕櫚泉國際公寓、世貿國際公寓接軌，其商務樓租金目前12美元/平米/月也與乙級寫字樓接軌。問題是，建外SOHO在新房銷售時，鯉魚躍龍門，把其商住公寓、商務樓價格按甲級寫字樓價格(每平米2000美元以上)，卻無法按甲級寫字樓(20多美元/平米/月)水平出租，這樣建外SOHO的投資者收益大幅減少乃至租不抵供遭套牢，就是必然的。
6..建外SOHO失誤之三：建外SOHO定位之尷尬，不知為誰打造的？
潘石屹的現代城的成功，是因為他首先發現租不起甲級寫字樓的成長型企業辦公兼居住的需求，并量身打造了物美價廉的SOHO現代城。而建外SOHO的商住公寓、商務樓價格比現代城翻番，與甲級寫字樓價格接軌，必然導致租金大幅提高，目前租務市場上商住公寓、商務樓租金水平，分別在1-2元/平米/日，1.5-3元/平米/日，而建外SOHO商住公寓、商務樓租金已達到超過商務樓上限，這使許多成長型企業無法承受，進而將導致建外SOHO空置率的大幅提高。而且隨泛CBD中低價商住公寓、商務樓的崛起，建外SOHO的日子將俞來俞難。另外，
偉業顧問董事總經理，商業地產專家蔡宇翔則指出了建外SOHO商鋪定位之尷尬，建外SOHO商鋪總面積將近50000平方米，如果定位于本社區內的消費者，那么很難被社區內部的需求消化，70萬平方米的社區商業面積在2000平方米就已經足夠。如果建外SOHO的商鋪定位于“大商圈”，那么至少在現在，這些商鋪顯然很難成為這一商圈的中心，國貿中心、燕莎、貴友都必然分流建外SOHO的客流，那么，在這樣的情況下，50000平方米的商業面積同樣缺乏有效的需求支撐。因此，無論定位于消費群體的哪一端，建外SOHO的商鋪的經營狀況都會面臨比較大的困難，高額的租金回報自然不能實現。
7.否認中國房地產泡沫著稱的潘石屹，自已吹了個大泡沫？
有報道稱：潘石屹的新作Soho.尚都，近日開盤，Soho.尚都包括一條包括37，000平米商鋪的低層商業街，兩座中等高度的SOHO建筑（小型辦公，居家辦公）。預期開盤價每平米17000元。Soho.尚都與建外SOHO業態相同，卻以建外SOHO商務公寓最高價開盤，Soho.尚都，還能延續SOHO現代城低開高走，建外SOHO高開高走的格局繼續高開高走嗎？也許一個比建外SOHO更大的泡沫又要吹起來了。
薛升
特約編輯：廣偉
