2004年進(jìn)入歲末，在即將逝去的這一年里，大大小小的房地產(chǎn)法律法規(guī)及政策層出不窮，社會各方對房地產(chǎn)業(yè)都投入了不同程度的關(guān)注，已被業(yè)界稱為“政策年”。
“安居才能樂業(yè)”，與土地市場、房產(chǎn)市場、金融信貸、動拆遷、經(jīng)濟適用房政策等這些具體的房地產(chǎn)政策無一不是與我們的老百姓的生活密切相關(guān)聯(lián)的。
2004年伊始，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資持續(xù)增長，第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)41.1%。國家為了保障房地產(chǎn)業(yè)健康和可持續(xù)性發(fā)展，抑制房價過快的上漲速度，采取宏觀調(diào)控措施給房地產(chǎn)市場降溫。
一、關(guān)于土地
2004年以來，國家繼續(xù)加大對土地市場的調(diào)控力度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地受到嚴(yán)格控制，工業(yè)園區(qū)項目過半取消，土地開發(fā)面積增幅回落。
本市一級土地市場操作程序趨于規(guī)范成熟，上半年制定與實施的土地政策為土地市場的運行提供了良好的市場環(huán)境，保證房地產(chǎn)開發(fā)過程公開化和房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)性發(fā)展。
二、關(guān)于房地產(chǎn)市場
2004年3月30日，本市正式開通了商品房銷售網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)，上海市所有取得預(yù)售、銷售許可證的新建商品房信息將全部上網(wǎng)備案登記。
4月20日出臺的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》明確指出：自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
三、關(guān)于信貸
4月份央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。
同月，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。
以上兩個規(guī)定的出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的資金要求，因為目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金普遍不足，通常70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。
四、關(guān)于銀行按揭
2月26日，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見稿)》。《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。
隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，5月1日以后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，其中主要是對個人購買第二套(含兩套以上)的住房按揭貸款以及高檔別墅、商鋪等貸款，更加謹(jǐn)慎，旨在抑制過度的炒房投機行為，降低銀行自身的信貸風(fēng)險。
五、關(guān)于經(jīng)濟適用房
5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。
六、關(guān)于大市政配套房
自2004年起，上海對每年300萬平方米建筑量的大市政配套房降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，即完成建筑安裝工程總投資的25%以上即可預(yù)售。而此前的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)為7層以下(含7層)的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上(含8層)的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上(不得少于7層)。500萬平方米的普通商品房即將上市。這部分普通商品房將在預(yù)售門檻降低之后上市供應(yīng)，能平抑增幅過快的房價，對整個房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。
七、關(guān)于動拆遷
國務(wù)院辦公廳今年發(fā)出的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理。
減少動拆遷活動，將有助于減少過多開發(fā)的新項目。減少拆遷規(guī)模也可以適當(dāng)降低大規(guī)模的購房需求，調(diào)整供需，平抑房價。
(美達(dá)律師事務(wù)所供稿)
特約編輯：廣偉
