記者近日從山東省建設廳獲悉，今年前三個季度經濟適用房施工面積只有350.4萬平方米，達不到年初預定600萬平方米目標已是定局。
實際上，我省每年的經濟適用房實際開工面積和計劃建設指標之間總是存在一些差距：2001年計劃完成1200多萬建筑平方米，實際開工建設400多萬平方米；2002年計劃完成860多萬
建筑平方米，實際開工建設300多萬平方米；2003年計劃目標縮減到近600萬建筑平方米，但仍沒有完成。我省經濟適用房占商品住宅供應量的比重已由2000年的42％，下降到2003年的7.9％，2004年經濟適用房占商品住宅供應量的比重和2003年大體持平。
自上世紀90年代中期開始，我省在青島、日照、威海、東營等市建成了一批經濟適用房，滿足了部分中低收入城市居民的住房需求，但經濟適用房在實際操作中也出現了一些問題。
開發商積極性不高
青島某大型房地產公司的孫先生告訴記者，經濟適用房建設雖實行稅費優惠，但卻要付出更多的“行政成本”：從征地開發到建設方式到價格確定到銷售對象的確定，程序非常“復雜”，這個“復雜”讓我們望而卻步。
經濟適用房利潤受限也是開發商興趣不大的重要原因。根據有關政策，經濟適用房利潤控制在3％以下，此外企業還可以收2％以下的綜合開發管理費，這5％的收益與直接開發商品房相比，有很大的差距。
一位業內人士告訴記者，經濟適用房實行減免稅費政策，平均一平方米少收200多元稅費，這對某些部門來說是很大的“經濟損失”，自然不會積極去建設。
優惠政策不到位，開發商自然就沒有降低房地產價格的義務。這樣便導致以“經濟適用房”名義建設的住宅名不副實。像濟南市的王官莊小區，開始是所謂的“經濟適用房”，但因為基本沒有享受到優惠政策，就當商品房賣了。
經濟適用房銷售過程中也出現問題。一些城市至今沒有制定中低收入家庭認定的審查標準和辦法，對中低收入家庭的界定不明確，銷售對象控制不嚴，致使有的出售給了收入較高的家庭，中低收入家庭反而買不到經濟適用住房。
逐年減少不必憂慮
經濟適用房建設逐年減少，有人為之憂慮，有人卻認為這是正常現象。
現在看來，后一種觀點逐漸占了上風。從實物形態看，經濟適用房和完全市場化的商品房并沒有本質的區別，但其土地需要行政劃撥，并且減免稅費，又帶著濃厚的“計劃”色彩———過渡特征十分明顯。
山東普利建設房地產公司董事長劉建業就不贊成蓋經濟適用房，他說：想讓中低收入者都改善居住環境，不能從最便宜的房子做起，要永遠蓋最好的房子。
他的理由是，住宅市場體現出明顯的梯級消費特征，消費者總是想住更好的房子。高端消費者不斷購買市場上最好的房子并把原先居住的房子拋向二級市場，一些中低收入者也就獲得了改善居住環境的機會。這就是說，價格相對低廉的二手房自然就轉變為適合中低收入者消費的經濟適用住房。
從國內的情況看，隨著住房一、二級市場發育日趨完善，經濟適用房建設已經或正在一些大城市淡出。早在2002年，上海就基本停止了經濟適用房建設。北京方面，2004年、2005年雖然經濟適用住房的建設規模還保持在300萬平方米，但從2004年下半年開始，北京市基本上就沒有再新增經濟適用住房項目。所以，經濟適用房逐漸淡出房地產市場已是大勢所趨。
淡出市場需政策配套
經濟適用房淡出房地產市場需要配套政策來保障。
今年11月，我省出臺了《山東省安康居住工程實施方案》。《方案》規定，職工住房條件較差的企業，可在符合城市規劃的前提下，利用自有土地進行集資、合作建房。集資、合作建房要納入經濟適用房管理范圍，按照有關規定和程序嚴格審批。經批準的集資、合作建房項目，納入當地經濟適用房建設年度計劃。嚴禁以集資、合作建房的名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。可以說，這個方案在解決中低收入階層住房難方面提供了另外一條渠道。
此外，我省有條件的城市，也在探索經濟適用房由暗補變明補的路子，變“補磚頭”為“補人頭”。
日照市今年就改變了經濟適用房補貼方法。從1999年到2003年，日照建設經濟適用房700多套。由于一些經濟適用房面積大、總價高，許多家庭買不起，買得起的家庭又不愿買，直到今年初這些房子還未賣完。為此，日照用貨幣化直補的方式來落實經濟適用房政策，規定凡是符合經濟適用房購房條件的群眾，可以直接領取政府補貼款，在房地產市場上自由選購住房，實行先購先補、不購不補。
實行這一政策，有300多戶中低收入家庭住上了自己的房子。
在這方面，上海由市財政撥款，向最低收入家庭及住房特困戶發放住房補助，目前的測算標準是對人均月收入290元以下，人均居住面積5平方米以下的住戶提供一定的租金補助，由貧困家庭自己在二手房市場尋找合適的住房。還有極小一部分傷殘、獨居老人等特困戶，由政府出面購買二手房向其提供住所。省內青島等市也已實行這一政策，由政府向最低收入家庭及住房特困戶發放租金，最低收入家庭及住房特困戶自由到住房二級市場選擇住處。
經濟適用房
經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。發展經濟適用住房應當堅持“在國家宏觀政策指導下，各地區因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應范圍和供應對象等，并負責組織實施。
記者 周學澤
特約編輯：廣偉
