案情簡介
2002年3月，董某從某房地產開發商處購買了一套商業門面房。同年10月，董某購買的商品房即將交付，考慮到為盡快將門面房投入使用和收益，董某和開發商下屬工程部的朋友打過招呼，就將裝修施工隊和建筑材料拉到工地。依照董某的思路，該門面房可以在拆改后分割成上下兩層，這樣可以使餐飲面積
大為增加。
2002年11月上旬，開發商負責人在臨近商品房竣工時檢查施工工地，發現董某及其裝修隊對該房屋主體建筑結構存在拆改現象，方予以制止。后經開發商工程部和承建施工方檢查，發現董某及其施工隊未經批準，擅自將一處混凝土承重墻砸毀，并將結構柱主要鋼筋大量截斷。經房屋安全鑒定部門鑒定，結論為：房屋墻體被拆改、移位，已對房屋承重結構造成破壞，應恢復原狀。
隨后，董某在督促下對拆改部分予以恢復原狀。但因建筑承重結構被破壞，影響了房屋的按期驗收工作，致使該幢建筑延期交付近20天，造成直接經濟損失人民幣10萬余元。
圍繞損失承擔，董某和開發商未能達成一致意見，開發商遂將董某訴至法院。
雙方觀點
原告開發商認為，被告未經同意，擅自進場并違規裝修，造成建筑結構和安全性受損，致使工程延期交付，被告負有直接過錯，應對該項損失負有賠償責任。
被告董某認為，被告進場時，雖未辦理書面手續，但也是征得原告方工作人員同意的，對房屋的裝修方案是由裝修施工方具體設計并實施的，因此，被告對提前進場裝修及對裝修造成的各項損失不承擔賠償責任。但被告表示愿意和原告調解，給予原告一定的補償。
爭議焦點
1、業主提前進場裝修，開發商是否“不知情”？
2、提前裝修影響交房，逾期交房損失誰買單？
處理結果
法院經審理，認為被告未經辦理手續，即委托裝修人員違規進場裝修，并擅自拆改建筑主體結構，具有明顯過錯，應對受托方造成的損失承擔主要賠償責任。但原告未盡嚴格監管職責，對造成的損失亦負有過錯責任，據此判決被告承擔房屋鑒定費、房屋維修加固費、逾期交付損失等計人民幣6萬余元，其余30%%的損失由原告自行承擔，本案訴訟費用由原、被告雙方按30%%、70%%的比例各自承擔。
律師分析
這是一起因違規裝修引發的糾紛。本案中，被告從自身利益角度出發，擅自拆改房屋的建筑結構，致使房屋的安全性受到損害，從而對全體業主的居住安全構成了威脅，侵害了廣大業主的居住利益，造成了一定經濟損失。正是這一點，使得該幢建筑無法通過建設主管部門的竣工驗收，從而引發損失進一步擴大。被告作為裝修委托方，是本案的最主要過錯方，對施工方的受托行為承擔賠償責任毋庸置疑。
對原告是否具有過錯，這是雙方爭議的一個焦點。原告認為，業主沒有辦理入住手續，在沒有交納裝修押金和簽訂裝修監督合同的前提下，私自進場施工作業，這些行為都沒有通知開發商，因而開發商并不可能進行有效監督和管理，開發商對因被告造成的損失完全不知情，自然也就不存在承擔部分賠償責任的過錯。而法院在審理過程中認為，作為商品房的開發方，對未竣工房屋的裝飾裝修進行制止或有效管理，完全是開發商的法律義務。裝修這類活動并不具有知悉和監督的高難度，本案的發生，和開發商自身的管理機制缺位密切相關，并且，被告裝修進場前也事實上取得了開發商工地負責人的實際默認，因此，原告不能據此抗辯“不知情”，原告在監督管理上存在明顯過錯。
本案被告提前裝修不但造成房屋建筑結構的破壞和直接財產損失，還造成所屬房屋逾期交付。對這部分損失，雖是原告的主觀過錯造成，但依據合同相對性原則，開發商應當對其余業主承擔違約賠償責任。如同上述分析，正是由于開發商未對業主裝修活動進行有效監管，業主的違規裝修才得以實施并造成嚴重經濟損失。因此，開發商在向業主進行賠償以后，可以就該部分損失向過錯方追償。
目前，因建筑的裝飾裝修不當引發的裝修糾紛相當頻繁，尤其是在一些新建小區，如果開發商設計的房型在采光、通風和使用空間排列等方面不盡合理，則違規裝修現象尤為突出。依照行業實踐，業主購買毛坯房，在辦理入住手續時，需交納裝修押金、裝修垃圾清運費，并簽署業主公約等手續，否則，物業管理部門將拒絕交付鑰匙。這些押金在業主裝修完畢并經驗收合格后予以退還。
業主裝修不遵守裝修流程，往往貪圖方便省錢，既不聘請有合格資質的裝修公司施工，也不向物業公司進行申報，更沒有讓裝飾企業和物業簽訂《裝修監督協議》，致使裝修質量沒有保證，違規裝修行為難以得到有效監控和制約。這些行為，都為業主入住新居后與相鄰使用人及物業公司的糾紛埋下了隱患。違規業主不但拿不回押金，甚至因違規裝修承擔侵權責任。
依照南京市建設委員會和南京房屋管理局聯合發布了《關于加強全市裝飾裝修管理的通告》，業主裝修房屋，除應當交納裝修押金和建筑垃圾清運費外，還應當在裝修前向物業公司進行申報，并簽訂裝修監督協議。對涉及拆改主體結構和明顯加大載荷的，房屋所有人、使用人必須向房屋所在地的房地產行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用進行審定。經批準后向建設行政主管部門辦理報建手續，領取施工許可證。原有房屋裝飾裝修需要拆改結構的，裝飾裝修設計必須保證房屋的整體性、抗震性和結構安全性，并由有資質的裝飾裝修單位進行施工。
律師提示
本案的判決結果，給予我們深刻的啟示。作為普通業主，在進行住宅裝修時，應當嚴格遵循裝飾裝修的有關規定，委托具有相應資質的裝修企業實施，尤其是涉及對建筑結構的拆改。為避免后續糾紛的發生，建議業主在裝修時，務必將裝修方案交物業單位審核，這樣有利于物業單位對裝修活動的監督，也使得業主的裝修押金不至于被打入物業維修金，甚至承擔其他嚴重法律責任。
而作為房地產開發企業，提前讓業主進場裝修，雖然有利于業主提前使用建筑空間，有利于降低開發商對業主的房屋交付責任和風險，但在提前進場的條件下，開發企業仍應當履行監管職責，否則，仍要為此承擔類似本案的風險，到頭來反而得不償失。（江蘇蘇源律師事務所先行房地產部朱曉飛律師）
特約編輯：廣偉
