2004年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言是不平凡的一年：先是年初抑制投資的宏觀調(diào)控政策；緊接著“8.31土地大限”；“大限”的余波未平，10月又傳來(lái)了央行9年來(lái)首度“加息”的消息……難怪業(yè)界稱今年為“房地產(chǎn)政策年”，而所有關(guān)于新政策的討論又都落到了一個(gè)焦點(diǎn)上：2004年，房?jī)r(jià)在不斷上漲！
根據(jù)國(guó)務(wù)
院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所11月3日發(fā)布的“中國(guó)市場(chǎng)形勢(shì)動(dòng)態(tài)分析”
2004年第三季度報(bào)告，今年1至9月份，房地產(chǎn)的價(jià)格比去年同期上漲了13.4%，其中住宅價(jià)格上漲11.5%。初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，第四季度房產(chǎn)價(jià)格仍在上漲，預(yù)計(jì)全年的平均漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上年4.75%的上漲幅度。年終歲尾，2005年的房?jī)r(jià)走勢(shì)也成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，聚焦和盤(pán)點(diǎn)2004中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控、土地新政和加息無(wú)疑將是影響2005年房?jī)r(jià)走勢(shì)的“重磅炸彈”。
今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全認(rèn)為，“8.31”對(duì)明年房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。因?yàn)橛糜诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)入市場(chǎng)，是需要有從土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩個(gè)步驟的。在協(xié)議轉(zhuǎn)讓期間，大概需要花一年左右的時(shí)間，期間出現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)非常多，有時(shí)候兩年多都很難進(jìn)入市場(chǎng)。所以土地交易方式的改變，反而會(huì)加快土地進(jìn)入市場(chǎng)的步伐。
對(duì)于10月28日的加息，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)基點(diǎn)屬于溫和調(diào)控，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本與開(kāi)發(fā)商的投資成本不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
中國(guó)指數(shù)研究院趙麗一表示，對(duì)于供應(yīng)方而言，上調(diào)貸款利率只是小幅度增加開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)目前豐厚利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)，小幅加息只是略微攤薄一點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)而已。尤其值得注意的是，央行此次在加息的同時(shí)，也讓利率開(kāi)始浮動(dòng)，不設(shè)定貸款利率上限。這暗示著，企業(yè)可以從銀行貸到款了，只是利息可能會(huì)變高。
趙麗一指出，雖然加息不會(huì)引起房?jī)r(jià)大的波動(dòng)，但加息導(dǎo)致的資金使用成本加大，在資金相對(duì)稀缺的情況下，必然會(huì)加速資源的優(yōu)化配置，一些實(shí)力小的企業(yè)將會(huì)被實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)所兼并，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的序幕已漸漸拉開(kāi)。
在學(xué)者大都對(duì)明年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)作謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)的同時(shí)，那些賣(mài)房的——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻眾口一辭地喊“漲”。
在日前召開(kāi)的第六屆中國(guó)住交會(huì)上，萬(wàn)通地產(chǎn)主席馮侖、萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)以及中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)等一些行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人在論壇上紛紛預(yù)言：從供需來(lái)看，房屋仍是稀缺資源，房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)平穩(wěn)上漲。
萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖認(rèn)為，從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，明年仍然要保持快速增長(zhǎng)，在居民收入每年增長(zhǎng)將近10%以上的情況下，房?jī)r(jià)每年有5%至10%這樣一個(gè)持續(xù)的增長(zhǎng)，將會(huì)是今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)的主流。
對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)的熱鬧景象，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所付蓓蓉認(rèn)為，各種論調(diào)不免受其背后立場(chǎng)的影響。歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)不斷快速上漲的市場(chǎng)并不是健康的市場(chǎng)。付蓓蓉表示，年末時(shí)分，輿論界開(kāi)始關(guān)注2005年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：房地產(chǎn)商在呼喊房?jī)r(jià)只會(huì)更高，因?yàn)閯傂猿杀驹黾?包括土地購(gòu)置成本與鋼鐵、水泥等原材料價(jià)格提高)、房屋質(zhì)量提高、供應(yīng)量可能繼續(xù)存在缺口等等；政府主管部門(mén)也不想房?jī)r(jià)降低，擔(dān)心造成地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和土地出讓收入的減少；一些媒體也在大力鼓吹房地產(chǎn)價(jià)格降低不是好事，會(huì)讓廣大有房居民(占城鎮(zhèn)居民的72%以上)因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害……似乎大勢(shì)所趨，房?jī)r(jià)只有繼續(xù)上升。
付蓓蓉說(shuō)，市場(chǎng)規(guī)律證明，當(dāng)房?jī)r(jià)走在周期最高點(diǎn)的時(shí)候必然也必須降價(jià)，否則只會(huì)做大泡沫而引發(fā)更嚴(yán)重的市場(chǎng)崩盤(pán)。可以說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的某些城市已經(jīng)達(dá)到或者接近這個(gè)拐點(diǎn)。
對(duì)于2005年房?jī)r(jià)走勢(shì)，付蓓蓉分地區(qū)予以了分析。北京：2005年住房?jī)r(jià)格將保持基本平穩(wěn)，寫(xiě)字樓租售面臨較大壓力，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中帶升；長(zhǎng)三角：上海房?jī)r(jià)有望停止上漲而維持較平穩(wěn)行情，杭州、南京等由于房?jī)r(jià)周期先行到達(dá)頂點(diǎn)，可能呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)；珠三角：房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)處在較低水平。
背景鏈接
2004地產(chǎn)政策大事記
(1)2004年1月17日，《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》(4號(hào)令)出臺(tái)。規(guī)定綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開(kāi)發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國(guó)家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地，將停止協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
(2)2004年3月，《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(71號(hào)令)出臺(tái)。要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。
(3)2004年5月13日，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》出臺(tái)。將經(jīng)濟(jì)適用住房面積嚴(yán)格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。
(4)2004年7月1日，《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)。7月1日后，不再頒發(fā)臨時(shí)國(guó)有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價(jià)款的可申請(qǐng)核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰?guó)有土地使用證。
(5)2004年10月1日，關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知出臺(tái)。
點(diǎn)評(píng)
談?wù)摲績(jī)r(jià)離不開(kāi)地域“標(biāo)簽”
歲尾年末，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的議論依然溫度不減，然而，不論是政府的宏觀調(diào)控，還是地產(chǎn)名家的預(yù)測(cè)之詞，最終都無(wú)法偏離于這樣一個(gè)話題——房?jī)r(jià)。
近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升周期形成，在消費(fèi)者的責(zé)怪和叫罵聲中快速成長(zhǎng)。
對(duì)于今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)，有來(lái)自不同方向的不同的聲音。一言蔽之，開(kāi)發(fā)商的種種看法最后都回到了一個(gè)落腳點(diǎn)，就是房?jī)r(jià)下降的可能性微乎其微。而官方統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)字則顯示，平穩(wěn)仍是房?jī)r(jià)走勢(shì)的主流。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上“唱多”與“唱空”的口沫戰(zhàn)之下，有一個(gè)判斷是為多數(shù)人所認(rèn)同的：中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著階段性增速過(guò)快和區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題。
既如此，我們?cè)谂袛喾績(jī)r(jià)或漲或落的時(shí)候，就必須展開(kāi)其地域的標(biāo)簽，因地制宜地根據(jù)各地房?jī)r(jià)水平與變化周期而加以判斷。
文/李佳鵬
