社科院專家：中國房地產業發展需澄清的問題
在近期房地產泡沫論爭中，“空置率超過國際警戒線”是人們頻繁使用的論據之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數據，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面
積為5736萬平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。
從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據房屋的種類(住宅、辦公樓、商業用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節性空置住房為355.4萬套，季節性空置率為2.9%。空置一年以上的住房中，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨戶或多戶住宅)，住房的結構(一室、二室或多室廳)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所處的區域(大都市區內、大都市區外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限(6個月、1年、1～2年和2年以上)。
從我國房地產的實踐來看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發商供給的時滯、結構與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應，因此，市場的非均衡應該是一個常態。空置率過低，在求大于供的市場環境下，為開發商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權，抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足。當然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大于求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關系的指標器、風向標。
其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產自身的特點即空間不可移動性、異質性，決定了房地產是一個屬地化極強的市場。各城市的經濟發展水平(GDP的規模、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會文化(人口規模、增長趨勢和年齡結構、文化水平、消費品味)、制度政策環境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發企業的資質(自有資本金、經營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標準。對于一個人口規模小、經濟落后、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對于北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地產熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產市場陷入滅頂之災；而上海當時有700萬平方米的空置房屋(占全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規模拆遷、大量新婚人口和國內外流動人口的需求，幾個“黃牛”投機炒作就很難左右市場，推動價格走高。
再次，空置不能與不良資產直接劃等號。在房地產經營中，各開發企業的資本實力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產經營所產生的收益大于成本，企業有一定比例的空置房屋在經濟上都是合理的，因為它并不影響企業的還貸能力、也不增加其經營成本，只影響企業的盈利水平。換言之，一個房地產開發企業可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此后，多賣出一套房，就多一份盈利。關鍵看企業的財務狀況和企業投資的盈虧點。如果一個企業資本金不足、負債率過高，銷售業績不佳，現金回流慢，直接影響企業清償銀行債務的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質量，但能否轉變為銀行的不良資產還取決于抵押物品質的優劣、抵押物在市場上的變現能力，而這些又有賴于相關法律、金融制度安排。這也是為什么各國政府都致力于相關法律制度、金融制度建設，保障銀行債權人的利益，營造良好的信用環境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產信貸風險，幫助銀行渡過房地產的周期波動所帶來的風險的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規避低價賤賣的厄運，賣個好價錢，從不良資產轉變為好資產。
特約編輯：廣偉
