房地產2006年前景不容樂觀 京滬成交放量難以長久
如果說2004年中國房地產市場表現出來的態勢是謹慎樂觀、有驚無險的話。那么我們對該行業在2005年的評價是十分謹慎的，2006年則是不樂觀的。我們認為，中國房地產市場的景氣度已經開始離開本輪周期高點，正在步入周期的調整階段。
1、
政策評估 利率、匯率成房地產業風向標
土地政策不會有根本性調整
雖然土地拍賣政策在2004年出現了各種各樣的問題，但是政府在2005年對土地政策依然不會有根本性的調整。因為土地作為地方政府的收入來源已經表現為剛性特征。
拍賣土地價格的居高不下，以及房地產開發商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產品中去，將是2005年的一個市場特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產開發商不得不讓利銷售。我們預計2005年土地拍賣市場可能呈現出的情況是：前熱后冷的局面。
資產證券化是房地產信貸熱點
2005年房地產信貸的亮點將在銀行房地產信貸資產證券化方面。由此可能帶來房地產基金開放試點，從而與以上政策形成良好的資金對接。由于房地產基金投資組合的要求，也使得房地產開發項目得到部分關照。但是其中更多地表現為個案。
政府對房地產開發企業的信貸政策將更加向大型企業傾斜。目前全國范圍內能夠得到銀行大額授信的房地產開發企業不到20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。
由于受到消費周期和利率周期雙重影響，預計2005年個人房貸市場增長率將繼續下降。
香港房地產基金市場可能在2005年有實質性的發展。隨著香港證券交易所對房地產基金投資地區和對象的放松。內地部分房地產項目將首先受益，并且內地物業資產打包在香港發行基金的可能性也在上升。
加息周期將持續18個月
2004年10月29日央行首次加息的真正影響可能在2005年第二季度才能顯現。甚至不能排除在 這個過程中，央行進行第二次加息。人民幣加息主要是對國內房地產消費者和投資者有所影響。而美元持續加息對海外投資者影響也值得關注。
中國需要一個完整的加息周期，因此，我們預計此輪加息周期長度為18個月，個人房貸利率將達到5.8%或6.5%的水平。
加息將不可避免地改變房地產消費者消費預期，使得房地產消費中的投資者深受影響，并且使其中各類的在房地產方面投資、消費的透支者得到一次房地產風險教育。
人民幣匯率調整對高端樓盤沖擊最大
人民幣匯率是否在2005年有所調整，我們無法知道。但是它的動向將直接影響海外投資者和部分國內投資者在房地產市場的投資行為。我們認為人民幣匯率調整存在以下三種情況，可能對2005年高端樓盤產生不同影響。首先，如果人民幣匯率出現調整，部分地區的高檔樓盤價格就會出現飆升，部分地區房地產潛在泡沫和泡沫傾向將顯性化，甚至由此吹爆；其次，如果像目前情況，人民幣匯率處于傳聞或猜測階段，由于朦朧升值預期使得海外資金不斷地涌入。特別值得提到的是中國臺灣地區、韓國、日本等地，由于它們本幣近期兌美元升值明顯，加上人民幣與美元掛鉤的特征，使得其中追求利潤資金投入人民幣資產之一——房地產將無法阻擋。最后一種可能是，如果政府明確表示人民幣匯率在2005年不做調整，那么將影響外資的流入速度與規模。同時期間美元利率的繼續調升也將成為海外投資中國房地產的一個變數。
我們預計國內高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇。海外華人將是一個重要消費群體。而2004年年底到2005年第一季度是一個較佳的促銷時間段。
2、景氣分析 投資與消費景氣度逐步降溫
宏觀層面：漲幅較大城市難以持續上漲
由于2003年6月以來，政府土地政策和消費信貸政策收緊，使得中國房地產市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。而2004年中國房地產市場表現，實際上是在延續著2000年以來房地產投資與消費熱潮的慣性。這種降溫趨勢，我們也可以從近年房地產企業廣告投放量變化中也得到佐證。
我們認為2004年房地產價格繼續攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預期、以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反應。但是到2005年，由于在利率上升和消費周期行將結束很可能將改變價格上升趨勢。我們很難想象，由政府提供可能已經被實際情況較大地低估的這些房地產價格漲幅較大的城市，在2005年還有繼續旺盛的上漲勢頭。
中觀層面：京滬兩地成交放量難以長久
從近幾個月北京和上海商品房成交套數情況看，都有明顯下降趨勢，其中不斷出現的“價量背離”現象，說明短時間成交放量可能很難維持長久。我們認為目前分析房地產市場狀況重點應該在成交套數數量變化，而非平均價格和成交面積增長變化。
目前上海市區平均房價已經超過了中國任何一個城市。我們認為除了因為上海是本輪房地產周期主角以外，還與上海中期定位國際金融中心、短期的2010年舉行世界博覽會有關。另外上海城市的投資文化、便利優越的城市功能以及周邊地區經濟發達程度也是形成上海房地產熱的諸多條件。需要指出的是，近期長江三角洲其他城市，如南京、杭州、無錫、蘇州、溫州房地產市場無論是成交量還是價格都出現了明顯的調整態勢。上海房地產市場有可能形成“孤島”的局面。上海是否能夠繼續獨立地保持前進步伐，將直接考驗上海房地產市場“吸金”的能力和潛力。另外在上海新房交易處于敏感時期的同時，上海二手房市場表現異常活躍。尤其上海地區稱之為次新二手房交易值得留意。它是投資者預期是否繼續良好和投機者“游戲”是否延續、上海房屋價格是否繼續上漲的最為真實直觀反應。
微觀層面：與周期形成共振
我們不但從宏觀層面和中觀層面發現中國房地產市場已經出現了調整態勢。從企業微觀層面也可以找到這樣的痕跡。萬科這個房地產行業最具有標志性的企業在上市以來，它每一次業績的變化無不與房地產行業狀況和周期形成共振。房地產周期重要拐點在萬科都有明顯的反應。萬科2004年1～9月的業績顯示，與去年同期相比主營業務收入增長6.44%，凈利潤增長41.10%。正好與房地產投資增長逐月下行，以及房地產價格快速增長趨勢吻合。
3、市場展望 漲幅較大城市難以持續
在提倡科學發展觀的今天，類似前些年由于城市大規模開發與拆遷促發的房地產繁榮已經不復存在。房地產井噴式需求將轉化為常量需求。預計2005年房地產投資將比2004年有所下降，增長率為15%～18%之間。
銀行對個人房地產信貸支持也將離開快速發展階段進入一個穩定增長時期。銀行個人信用體系建立也將推向前臺。由于可能存在的加息周期，個人房地產信貸的提前還貸和個人房地產信貸的還貸風險周期也將隨之來臨。
房地產企業將進入質量和品牌成長時期。根據北京和上海商品房成交結構和分布分析，商品房全部適銷階段已經成為過去，而品牌產品和品牌開發商已經開始閃現，中國房地產產品和品牌也將呈現集中化的傾向。我們預計2005年有20%開發商的產品依然是非常暢銷，他們的產品價格依然會有上漲空間；而另外30%開發商的產品銷售則是一般；還有50%開發商的產品有滯銷的可能。
在即將來到的房地產調整期中，房地產行業自律、消費者形象再造將凸顯其的重要性和緊迫性。它是房地產行業是否能夠繼續健康發展的關鍵，也是房地產企業是否能夠在競爭中生存的決定因素。
特約編輯：廣偉
