人為房狂又一年 回眸2004年房價熱點話題
又一個為房產而“狂”的年份即將過去，當人們為自己的房子能不斷升值而欣喜時，種種擔心接踵而至——政府宏觀調控、加息、海外資金涌入等等因素到底會產生什么影響？房價還會漲嗎？是不是到了一直在擔心的拐點……
為此，本報記者分別采訪了上海市房地
局副局長龐元，上海市房產經濟學會秘書長、社科院房地產研究中心副秘書長劉錦春——
回眸“房價熱點”
10月底至11月份，上海房地產經歷了一段不平凡的日子。
“熱點”一：10月29日，央行升息，給樓市帶來不確定性。無論對投資客還是自住者來說利息漲了，買房所帶來的債務立刻就會增加。未來幾年里，利率可能一升再升，如果購房者按揭貸款余額比較大的話，每月還貸就要增上千元。加息使投資房產的收益減少，租金受到連帶影響，回報率肯定會降低。
“熱點”二：如果說加息的影響對房價還有很多不確定因素的話，那么海外、外省市等“兩外人員”殺入樓市，則比加息更加具有殺傷力，有消息說，北方人、溫州人、港澳臺、境外人士等逐漸成為購房主力軍。他們成群結隊買房，市中心樓盤、浦東、古北等總價在150萬-200萬元成為首選。有觀點認為這群人把上海的房價拉高了20%。還有人說，加息前后短短1個多月，大約10多億海外資金通過各種渠道進入上海樓市，大肆買進均價過萬的房產，每平方米3萬元的高檔房也被一搶而空。這部分人逐利而來，快進快出，快進時房價上漲，快出后導致房價快速下跌，后果不堪設想。
“熱點”三：最具殺傷力的一則消息是上海樓市“崩盤論”，現在房價這么高，繼續往上走，會不會重蹈上世紀九十年代的覆轍？鑒于香港樓市崩盤的經驗，到時候高檔樓盤狂跌，必定會波及一般樓盤，以致拖累整個樓市下跌，最后崩盤，上海人真是哭都來不及。
“熱點”四：有消息說，上海房地產交易的官方網站上海房地資源網即時滾動信息顯示，11月15日上海市房地產網上成交均價首次突破萬元關口，高達10031元／平方米。上海房地產市場很可能正在進入無量空漲階段，明顯出現兩極背離現象：房屋價格尤其是市區房價仍在穩中上漲，而交易量則明顯下滑，市場警報聲已經拉響。
“拐點”到了嗎？
上述關于房價的“熱點話題”，歸納起來無非是上海房地產泡沫大，拐點到了，要“崩盤”了。
積極回應這種論調的是上海市房地局副局長龐元。在日前舉行的中國.上海房地產展市場發展論壇上，他列舉事實，表明上海房地產將會繼續保持健康發展。那些抓住發展中的問題、否定房地產發展前景的估計是錯誤的。
龐元認為這輪發展有著強烈的有效需求作支撐，他援引1—10月份統計數據，今年一季度，本地居民購房占75%，二季度占80%，三季度上升至85%，平均下來是80%，本市居民購房面積占預售總面積的80%，并且以改善型需求為主導，本地居民當之無愧地成為市場發展的主力軍團。
與此同時，龐元引用了一系列最新統計數據表明上海房地產調控政策逐步顯現，即求略大于供的矛盾逐步緩解，今年一季度，每平方米6000元以下的商品住房占預售登記總面積的50.5%，二季度提高到56.6%，三季度又上升到63.2%。其中每平方米6000元以下的商品住房占到預售登記總面積的56.8%，預計全年將達到60%左右。從1月到10月的總體情況看，全市預售登記面積中，3500元以下的即包括重大工程配套商品房及普通商品住房，共692萬平方米，占預售登記總面積的26.9%，市場上3500-6000元占29.9%，6000-9000元占29.3%，9000元以上占13.8%。
至于人們最為關心的房價問題，龐元認為，本市商品房預售均價漲幅逐步趨緩，其中高端房漲幅最高，達到20%，中、內環線之間為。。6%，中、外環線之間為6.26%，低價位外環線以外的商品房由于重大工程商品房的集中上市，使這一地區房價非但沒有上漲，還出現2.28%的負增長。
龐元表示，政府部門將力爭用盡可能短的時間將房價漲幅控制到接近并低于居民家庭可支配收入的增幅之內。明年，上海還將對房地產市場進行宏觀調控，力爭建立一個大眾化的市場，提供與廣大老百姓收入相匹配的住房產品。當前重點是，優先落實用地計劃，市政配套等措施，引導和鼓勵開發商建造更多中低價商品房。在供應方式上，核心是以成本加微利的方式確定價格，向重點工程拆遷項目提供安置房源。
龐元說，本市房地產調控重點將從市場供應轉移到市場需求方面，積極引導居民消費，遏止投機需求，控制投資需求，改善居民住房條件。同時，健全住房保障體制，建立多層次、多渠道，制度化，規劃化的保障體系，覆蓋面力爭將占本市居民家庭的10%，重點研究廉租住房規范化經常化制度化運作機制，擴大廉租受益面，研究動遷中住房保障對象和享受標準。
市場依然健康向上
記者還采訪了上海市房產經濟學會秘書長、社科院房地產研究中心副秘書長劉錦春，他概括說當前關于房地產一些爭論其實還是“泡沫經濟”與“經濟泡沫”之爭，他認為市場經濟不可能沒有“泡沫”，關鍵在于是否達到20%這個極限，上海目前的房地產市場是“經濟泡沫”，屬正常范圍。
劉錦春教授介紹道，不久前，上海房地產經濟學會課題組專家對“泡沫”問題專門作了研究，結論是：從短期階段看，自2000年以來，上海房地產經濟存在一定泡沫，這些泡沫因素對近期房地產發展起到了積極作用，從長期看，當前泡沫中有一半以上是對上海過去房地產建設不足及1997年到1999年緊縮的恢復性增長，近期內不會產生因為泡沫破裂造成對房地產乃至對國民經濟的破壞作用。
“略微有點經濟頭腦的人應該知道，房地產是一個區域經濟，跟股票不一樣，是不動產，受特定環境影響很大，上海的宏觀經濟處于良好發展勢頭，城市建設日益加快，城市化進程不斷推進，這些都是房地產強有力的支撐，因此崩盤是不可能的。”劉錦春還形象地比喻說：“就像到醫院看到的全是病人一樣，在某些高檔樓盤買房子的當然都是些海外或外省市的有錢人，這很正常，不能就此推斷外來資金要席卷樓市。”
根據對本市房地產市場多年研究經驗，劉錦春教授個人認為明年上海房地產還會在合理的范圍內上漲。他認為上海力圖打造一個國際化大都市，房價有理由達到國內之最，加上土地開發成本不斷增加，投入資本增加，與境外同類城市比，上海的房價并沒有達到飽和，客觀上存在上升的空間。
圍繞資源問題，劉錦春認為首先國家的土地資源不可再生，要有效利用，其次從節約能源的角度，將來市中心要降低容積率，不造高層、小高層，以后舊區改造的地區就造低容積率的低層建筑，面積零增長，甚至負增長。同時，大力推進郊區的城市化進程，今后幾年房地產開發的重心將移至郊區。這樣，高價位的房子少了，中低價位的多了，房價自然會得到平衡。
對于房地產市場的調控，劉錦春提出的觀點是，不能讓住房資源掌握在個別人手里，需要適當控制住房投資性需求，必要的時候可以增加物業稅，就是政府規定一定住房面積，超過部分、或購買第二套、第三套房，就要增加稅收。（王德毓/文）
特約編輯：廣偉
