無法背負資金壓力 中小開發(fā)商紛紛退市
吳海花
●因資金壓力無力再開發(fā)的“過關(guān)”項目不在少數(shù)，規(guī)模多為15萬平方米-20萬平方米
●業(yè)界估計，在央行加息等金融政策調(diào)控下，近一半開發(fā)商因融資壓力要轉(zhuǎn)讓項目
據(jù)相關(guān)部門透露，截至10月31日（“8·31”交納土地出讓金的最后時限）
，共有28個項目因資金壓力等原因主動放棄“闖關(guān)”。該消息透露之后，中小開發(fā)商資金短缺的話題再次引起了業(yè)界關(guān)注，本報記者就京城中小開發(fā)商生存狀況進行了調(diào)查。
記者采訪時了解到，資金壓力是眾多開發(fā)商放棄闖關(guān)的主要原因。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商稱，這兩個月來，公司為交納出讓金四處籌錢，但由于近期銀根緊縮，要從銀行貸款比以前困難，最后只能主動放棄。這位開發(fā)商還表示，就算是那些已交納了土地出讓金的項目，未來在開發(fā)項目時仍會受到資金短缺的困擾。
“8·31”已過關(guān)項目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓
近期已交納土地出讓金的“8·31”過關(guān)項目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，似乎印證了這位開發(fā)商的話。
據(jù)了解，海淀區(qū)有一個2萬平方米左右的過關(guān)項目，由于缺乏后續(xù)開發(fā)資金目前正在尋求買主。據(jù)這位不愿意透露姓名的開發(fā)商介紹，該項目是“8?31”過關(guān)項目之一，目前已經(jīng)與市國土局簽署了土地出讓合同，各項手續(xù)齊全，土地出讓金也全部繳納完畢。之所以要轉(zhuǎn)讓該項目，主要是因為后期資金不足。
這位開發(fā)商向記者透露，該地塊共有五十多家住戶，涉及的拆遷費用相當大，他們剛交完幾個億的土地出讓金，要在短期內(nèi)拿出這筆拆遷費用和后期建設(shè)開發(fā)費用，基本上不大可能。“再加上現(xiàn)行政策規(guī)定不可以強制拆遷，一旦碰上釘子戶，說什么都不遷的話，我們根本等不起。”開發(fā)商無奈地說。
通過努力，記者聯(lián)系到了該項目的意向買主之一·北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，該公司副總經(jīng)理周偉峰在接受記者采訪時表示，雖然他們有意購買該項目，但由于存在拆遷等不確定因素，目前還處于協(xié)商階段，并沒有最后敲定。周偉峰稱，“從這個項目來看，過關(guān)項目的開發(fā)商顯然是受到了不小的資金壓力。”此外，一個位于東四環(huán)和東五環(huán)之間，規(guī)模約二三十萬平方米的過關(guān)項目，同樣因為資金吃緊，目前正在和首創(chuàng)集團協(xié)商合作事宜。
該項目的開發(fā)商向記者透露，雖然過了“8·31”土地關(guān)，但是后續(xù)開發(fā)需要的資金卻給他們帶來了沉重的壓力，再加上他們?nèi)狈ψ銐虻臉I(yè)務(wù)技術(shù)，只好選擇轉(zhuǎn)讓。
據(jù)了解，目前這種因為資金壓力無法進行后期開發(fā)、尋求轉(zhuǎn)讓的過關(guān)項目不在少數(shù)，而且地塊規(guī)模大多在15萬平方米到20萬平方米之間。該數(shù)字表明，京城中小開發(fā)商面臨巨大資金壓力。
七成受訪企業(yè)因資金壓力被動退出市場
據(jù)北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克介紹，目前京城約有4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，手里有項目的企業(yè)才2000家左右，而真正能開發(fā)的或者已經(jīng)開發(fā)項目的公司不超過1000家，其中真正有影響、有利潤的不足500家。可見，京城的中小房地產(chǎn)開發(fā)公司能掙錢的并不多，再加上中小企業(yè)的技術(shù)、資金運作并不專業(yè)，即使有幸闖過政策關(guān)，闖過資金關(guān)，但真正投入到市場時還不一定挺得住。“再加上近期央行公布的加息消息，中小企業(yè)貸款將越來越難，在巨大的資金壓力下，中小型項目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓也就不足為奇了。”張衛(wèi)克強調(diào)。
另據(jù)中國社會調(diào)查所所長李冬民介紹，“8·31”過關(guān)項目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，一方面的確是因為部分中小開發(fā)商缺乏資金，被動退出市場；但也有不少擁有資金的中小開發(fā)商在近期金融政策的壓力下，決定主動退出該市場。
李冬民表示，據(jù)中國社會調(diào)查所調(diào)查，在近期北京尋求轉(zhuǎn)讓的、合作的項目中，被動退出市場和主動退出市場的比例是7比3。而該調(diào)查報告還顯示，在接受調(diào)查時表示要退出市場的中小開發(fā)商當中，有七成是目前面臨巨大的資金壓力，不得不退出市場；另外三成則是目前資金壓力并不大，但考慮到銀根不斷收緊，為了避免今后出現(xiàn)融資困難、資金鏈條斷裂的狀況，于是主動退出房地產(chǎn)市場。但不論是哪種情況，同樣都是考慮到了融資困難這一現(xiàn)實狀況。
近九成中小企業(yè)無法實現(xiàn)多渠道融資
對此，中房集團總經(jīng)理助理、房地產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理韓旭生稱，在近期央行加息等一系列金融政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資空間的確越來越小。“據(jù)我估計，在目前4000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，最起碼有一半因為融資壓力要轉(zhuǎn)讓或者是尋找合作伙伴，而中小企業(yè)的生存狀況將會更加艱難。”重慶國際信托投資公司總裁助理孫飛博士在接受記者采訪時也表示，和外國房地產(chǎn)市場不同，北京房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，商業(yè)銀行仍然是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資渠道。在這種情況下，一旦銀行收緊銀根，房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨資金壓力，而缺乏風險抵御能力的中小企業(yè)則更是首當其沖。
“世紀星城一期開發(fā)總投資8.99億元，開發(fā)商自有資金投入3.5億元，通過信托解決2億元，通過銀行貸款解決2億元，其余通過銷售回款完成。但目前北京中小房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠像世紀星城這樣成功融資的并不多。據(jù)我估計，有將近90％的中小企業(yè)根本無法多渠道融資。這也是造成大批項目尋求轉(zhuǎn)讓的主要原因。”孫飛分析認為。
■業(yè)界說法
銀根緊縮將使“地產(chǎn)公司”難以存活
京城4000多家房地產(chǎn)公司中，近七成屬于“地產(chǎn)公司”，在土地、金融等宏觀政策的影響下，這類公司將最先受到?jīng)_擊
周偉峰向記者強調(diào)，北京做地產(chǎn)和做房產(chǎn)是截然不同的概念，而此次“8·31”必然會淘汰掉絕大部分“地產(chǎn)公司”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，京城有4000多家房地產(chǎn)公司，近七成公司屬于“地產(chǎn)公司”，他們以買賣土地為主營業(yè)務(wù)，很少真正在地塊上進行開發(fā)建設(shè)。
周偉峰表示，在土地、金融等一系列宏觀政策的影響下，這些“地產(chǎn)公司”已基本沒有買賣土地的空間，面臨的生存壓力將會相當大。此外，由于目前大部分有實力的開發(fā)商都不急于拿地，而這類“地產(chǎn)公司”又沒有足夠的資金、技術(shù)進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，因此攥在他們手里的地就成了他們吃又吃不下、扔又舍不得的“燙手山芋”。
周偉峰稱，現(xiàn)階段是決定“地產(chǎn)公司”生存與否的關(guān)鍵時刻，同時也是大型開發(fā)商極好的擴張時機。從日前市國土局進行的土地拍賣可以看出，大部分都是首創(chuàng)、富力、新華遠等少數(shù)幾個大牌開發(fā)商在競爭。“現(xiàn)在搞房地產(chǎn)開發(fā)，手里沒有幾個億和一個專業(yè)團隊，根本做不下去，就算做出來也會虧本。所以說，這次‘8?31’肯定會淘汰大部分中小開發(fā)商，而在這些中小開發(fā)商中，最先受到?jīng)_擊的也必然是那些‘地產(chǎn)公司’。”周偉峰向記者如是說。
■政府聲音
宏觀調(diào)控就是要淘汰“劣質(zhì)企業(yè)”
建設(shè)部政策研究中心主任表示，中小開發(fā)商普遍存在內(nèi)部管理不善等缺陷，而近期的宏觀調(diào)控使這些問題表現(xiàn)得更加突出
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮稱，在目前的中國房地產(chǎn)市場當中，中小企業(yè)占有相當大的比例，因此這些中小企業(yè)的整體素質(zhì)將決定整個市場環(huán)境。政府之所以要進行宏觀調(diào)控，就是要讓素質(zhì)不高的開發(fā)商退出，以凈化房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境。
陳懷表示，目前中小開發(fā)商普遍存在專業(yè)知識不足、內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)管理不善等問題，而近期一系列的宏觀調(diào)控使得這些問題表現(xiàn)得更加突出。陳懷表示，目前中小開發(fā)商遭遇到的困境，恰恰是其抗風險能力低下的表現(xiàn)，同時也說明了宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定效果。
事實上，為盡量減低“8·31”、央行加息等政策對中小開發(fā)商的震蕩，政府部門也在積極努力。北京市國土資源局土地儲備中心主任史賢英曾數(shù)次公開表示，中小開發(fā)商應(yīng)拓寬融資渠道，盡可能考慮以多種途徑運作資金，減少經(jīng)濟壓力。而土地收購儲備部門也在積極創(chuàng)新土地儲備融資方式，比如：組建股份公司上市融資，發(fā)行城市土地債券，吸引中小投資者投資城市建設(shè)；積極爭取財政撥款，以及在條件適合時向有關(guān)部門申請企業(yè)解困資金等等。
■市場觀望
宏觀調(diào)控后市場將會更加專業(yè)化
據(jù)了解，在此次轉(zhuǎn)讓“浪潮”中，并非所有企業(yè)都是受到資金壓力而尋求項目轉(zhuǎn)讓，其中不乏一些借此機會進行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整的公司。
據(jù)陽光100集團副總經(jīng)理范小沖介紹，在與陽光100集團尋求合作的中小企業(yè)當中，就有兩家是屬于業(yè)務(wù)調(diào)整而放棄項目的。他們在房地產(chǎn)業(yè)鼎盛時期加入了該行業(yè)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)苗頭不對，就對內(nèi)部業(yè)務(wù)進行調(diào)整，又回過頭來再投入自己的主營業(yè)務(wù)，而此前媒體大量報道的上市公司放棄地產(chǎn)項目也屬于此列。“從這個角度來看，宏觀調(diào)控后的京城房地產(chǎn)市場，將會更加專業(yè)化，而各企業(yè)的抗風險能力也會有所加強。”范小沖向記者說。
不妨涉足低價房以此暫渡難關(guān)
張衛(wèi)克表示，中小型開發(fā)企業(yè)與大型知名房地產(chǎn)企業(yè)相比，存在規(guī)模小、資金實力較弱、社會知名度不高的劣勢。在這種情況下，不妨涉足低價房甚至是經(jīng)濟適用房的建設(shè)業(yè)務(wù)，以此渡過目前的難關(guān)。張衛(wèi)克稱，雖然低價房利潤空間不大，但由于技術(shù)層次要求較低，投入成本也比較低，而且市場需求非常大，因此經(jīng)營起來并不會太困難，在目前這個非常時期，不失為一個暫渡難關(guān)的辦法。
此外，還有一些接受采訪的開發(fā)商表示，央行加息可能僅僅是一個開始，為了避免今后出現(xiàn)融資困難、資金鏈條斷裂的狀況，干脆賣掉項目，轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。可見，在日益嚴格的地產(chǎn)政策下，一些抗風險能力較差的企業(yè)正在逐漸退出市場。
■記者手記
市場是最好的裁判
先是“8·31”土地大限，后是“10·31”資金大關(guān)，闖過這兩道大關(guān)的開發(fā)商似乎應(yīng)該能松一口氣了，但隨著央行加息消息的公布，中小開發(fā)商壓力驟增，成功闖關(guān)的中小開發(fā)商臉上失去了笑容。開發(fā)商的郁悶可以理解，因為成功闖關(guān)意味著后期建設(shè)剛剛開始，在近期一系列的宏觀調(diào)控之下，資金、技術(shù)、實力成為了主導(dǎo)因素，誰的綜合能力強，誰才能抵抗得住這一輪的市場“清洗”。
在這種情況下，成功闖關(guān)的開發(fā)商不得不掂量掂量自己的實力，而事實是，掂量過后，很多人再也笑不出來了。
的確，京城不少中小房地產(chǎn)開發(fā)公司的技術(shù)、資金運作并不專業(yè)，即使有幸闖過政策關(guān)，闖過資金關(guān)，但還是需要市場的檢驗。一個項目的生與死、好與壞不是由某個人說了算，更不是政府說了算，只有經(jīng)過市場的檢驗之后，才吹盡黃沙始見金。
特約編輯：廣偉
