明年“五一”：粵房產(chǎn)臨界點(diǎn)
10月29日，央行九年來第一次宣布加息，這是之前連續(xù)八次降息后的大轉(zhuǎn)折。它立即使房地產(chǎn)類股票大幅下跌，但對(duì)廣東樓市影響不大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市可能會(huì)滯后反應(yīng)。而明年“五一”才將是廣州房地產(chǎn)市場的一個(gè)臨界點(diǎn)。
沒出現(xiàn)
提前還貸熱潮
按照這次調(diào)整利率，個(gè)人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；自營性個(gè)人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)曾設(shè)想，加息后銀行將出現(xiàn)住房提前還貸熱潮。
但直到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的悲觀論調(diào)并沒有得到事實(shí)印證。11月17日，廣東省一家大商業(yè)銀行個(gè)貸中心老總在接受記者采訪時(shí)表示，加息后沒有消費(fèi)者來詢問過這方面的情況，沒有出現(xiàn)提前還貸潮，貸款買房的人也沒有減少。現(xiàn)在看來加息對(duì)按揭貸款影響不大。
據(jù)這位老總介紹，房貸款最多的部分是20至30萬元，加息后，這些客戶每月增加的還貸大約是四五十元。由于這次利率提升的最大幅度只為27個(gè)基點(diǎn)，對(duì)按揭貸款的購房者增加的負(fù)擔(dān)不大，絕大多數(shù)購房者沒有打算更改還貸計(jì)劃。
樓市交易量未減
記者從廣州市的發(fā)展商處了解到，加息后的兩個(gè)周六、日，各大樓盤出現(xiàn)熱銷場面，成交買家沒有受加息影響而把錢存在銀行吃息。
業(yè)內(nèi)人士說，廣州的房價(jià)沒有因?yàn)榧酉⒌囊蛩囟醿r(jià)。住房需求仍然旺盛。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是因?yàn)閺V州房價(jià)較上海、北京低，買房的人多是用于自住，消費(fèi)者要置業(yè)，改善住房條件，房子是非買不可的。
華港地產(chǎn)董事總經(jīng)理馬豪11月17日接受記者采訪時(shí)表示，加息后購房者考慮和溝通需要的時(shí)間更多了，但房地產(chǎn)交易的的數(shù)量沒有減少。
實(shí)際上，加息之后，廣州的房地產(chǎn)市場仍然是一路高歌。“今年國慶期間，我們合富賣了7個(gè)億。”合富輝煌房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)羽祖翔笑著說。據(jù)他表示，今年廣州的房地產(chǎn)賣得很好，價(jià)格在5000元以下的大都銷售火爆。
對(duì)此，羽祖翔分析說，加息擋不住廣州房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭。2000年隨著廣州大量的樓盤爛尾和開發(fā)商違規(guī)，消費(fèi)者對(duì)廣州房地產(chǎn)市場的信心指數(shù)下降到了極點(diǎn)，而這樣也壓抑了很多人的購買欲望。此后，廣州房地產(chǎn)市場逐漸走上成熟，政府的監(jiān)管措施的完善，從去年年底開始，廣州的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入一個(gè)上升期，“前幾年壓抑了的房地產(chǎn)一下子釋放出來了。”
而另外一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)顧問曾先生則認(rèn)為，投資者對(duì)廣州房地產(chǎn)市場信心的恢復(fù)，與廣州成功申亞有著密切關(guān)系。“現(xiàn)在處于一個(gè)波峰，前后有一個(gè)波動(dòng)，2005年中旬將達(dá)到頂點(diǎn)，頂點(diǎn)之后將是一個(gè)衰退期，在2008、2009年又將猛勢上升。”
而羽祖翔認(rèn)為在明年“五一”將是一個(gè)臨界點(diǎn)，“但如果央行會(huì)第二次、第三次加息，這將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來巨大沖擊。但我估計(jì)第二次加息最早也應(yīng)該在明年年底，所以明年‘五一’將是廣州房地產(chǎn)市場的一個(gè)臨界點(diǎn)。”
發(fā)展商日夜趕工
加息后，一年期的開發(fā)貸款年利率由原來的5.31%增加到5.58%，一年以上三年以下的開發(fā)貸款年利率由5.49%上升到5.76%。央行加息的同時(shí)，也讓利率開始浮動(dòng)，不設(shè)貸款利率上限。
廣東一銀行的負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在廣東對(duì)發(fā)展商的貸款利率上浮了10%，往后趨勢利率很可能繼續(xù)上浮，上浮大約10%—30%。這意味著發(fā)展商貸款成本將更高。
“加息后，一個(gè)較明顯的變化是開發(fā)商加快了建設(shè)速度。”馬豪分析說，這是由于大型樓盤建設(shè)所需資金量大，主要來自于銀行和財(cái)團(tuán)貸款，還款利息的上升，使得開發(fā)商必須縮短貸款時(shí)間。“加息將使發(fā)展商減少1%—2%的利潤。”這意味著貸款1億元，發(fā)展商一年的貸款利息比以前增加了27萬元。
因此，人們可以看到，廣東的許多新開樓盤都在不停地日夜趕工。業(yè)內(nèi)人士分析說，這無非是一些巨額貸款每月產(chǎn)生近百萬元的利息，平均每天幾萬元，所以只有房子蓋得快，盡早回籠資金還貸，少付點(diǎn)利息。
戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司助理董事黃比倫說，發(fā)展商此前已對(duì)央行加息有所預(yù)期，早早做好打算，所以此次加息整體上對(duì)發(fā)展商影響不大。雖然減少了開發(fā)商的利潤，但其較高的利潤還是可以承受加息的。但此次放開貸款利率上限，無疑是設(shè)了一條分水嶺——貸款往往更有實(shí)力、具有更好開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展商流去，而無實(shí)力的小發(fā)展商則在這方面顯得更加被動(dòng)。
雖然目前加息對(duì)開發(fā)商影響不大，但業(yè)內(nèi)人士仍然擔(dān)憂，如果加息進(jìn)入周期，廣東的房地產(chǎn)業(yè)有可能將再次洗牌。
業(yè)界對(duì)利率走勢存分歧
不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由于廣東省房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)未來利率走勢存在較大分歧，因此業(yè)內(nèi)人士對(duì)房價(jià)的未來走勢判斷也是眾說紛紜。
廣州珠江中原物業(yè)顧問有限公司的總經(jīng)理黃軒明認(rèn)為，再加息的機(jī)會(huì)不大，由于廣州房價(jià)偏低，加息后，估計(jì)未來廣州與整個(gè)珠三角房價(jià)將經(jīng)歷恢復(fù)性上升，但價(jià)格上升速度將放緩，預(yù)計(jì)增速為5%。
馬豪則認(rèn)為中國已進(jìn)入加息周期，明年可能將有1至2次的加息，未來一年，廣州豪宅價(jià)格下降，擠出其中的部分泡沫，而中低檔的住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)。
專家認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，土地供應(yīng)總量、住宅供需矛盾對(duì)住房的價(jià)格的影響遠(yuǎn)比加息要大得多，這些因素的加入，將使廣東未來房價(jià)的變化更加不明朗。
作者：龐華瑋 盧榮
特約編輯：倪振強(qiáng)
