2004年，宏觀調控下的房地產市場顯得有些撲朔迷離。1-9月，全國房價上漲了大約13%，深圳的房價也上漲了5.5%。這種上漲趨勢到底是房價繼續上漲的前兆，還是房價即將下跌的回光返照？關于房地產市場走勢的議論，仁者見仁、智者見智，莫衷一是。大體而言，目前關于房價的爭論有兩類迥然不同的觀點：經濟學家們看跌，而
業界卻看漲。
加息對樓市影響有限
央行加息對于房地產的影響主要體現在兩個方面：第一，加息將直接增加置業者的月供；第二，由于銀行貸款是眾多房地產商最為重要的資金來源，加息將增加開發商的財務負擔。
在消費者方面，由于本次加息幅度不大，那些準備購房的消費者，在面對巨額貸款時，覺察到新增加的少量月供并不是一件容易的事。因為購買者的購房決策已經經過長時間的考慮，加息造成影響將是有限的。
在開發商方面，眾所周知，房地產在中國仍然是一個高利潤的行業，相對于高額的利潤回報而言，加息給開發企業帶來的支出并不是一個讓人感到痛苦的負擔。
短期房價仍將上揚
其一，隨著城市化進程的大步邁開，我國城市人口將迅速增長，城市人口的居住要求也將越來越高。隨著這種需求的逐步釋放，龐大的市場需求將是支持樓價上漲的中流砥柱。
其二，經濟增長的預期是推動樓價上漲的重要因素。海岸地產最近的一項調查發現，九成以上的置業者是以按揭形式購房。這也表明，置業者對于未來的期望收入是有信心的。由于國民經濟的長期、穩定增長具有較大的可預測性，購房者的信心也是推動樓價上漲的發動機。
其三，開發成本的上升，使房價上漲成為現實。2004年，隨著建材等房地產必需材料價格的上升，新開工樓盤的成本比過去上升了許多。而由于開發商的強勢地位，這種成本的增加并沒有由開發商減少利潤來填補，卻反映到價格體系中來了。
其三，國家土地和信貸政策也間接推動了樓價上漲。宏觀政策更多的是從建立公平、公正的市場環境和防范金融風險的角度來思考的。一方面，政府缺乏長期的土地供應計劃，樓盤供應量受到非市場因素的過多控制；另一方面，信貸政策使眾多的開發商不得不重新考慮開發計劃，市場供應量被資金困局給牢牢地掐住了。
中期走勢難以確定
央行的這次加息看來是一個信號，更是一個加息周期的開端。在明年下半年以后三到五年內房價的走向將會顯得有些霧里看花，不明不白。但是，對于中期房價的走勢，仍然是可以通過一些具體的參數來預測的。
首先，經濟增長的幅度是一個基本的參考指數，它將在根本上影響到消費者的購買信心。
其次，銀行按揭成數的限度。由于手中的錢不多，許多購房者對首期款的關注甚至超過了月供。如果銀行調高按揭成數的限度，將直接打擊消費者的購買能力。
最后，未來一段時間內的加息頻率也將是樓市的一個重要的晴雨表。加息過快、幅度過大將直接影響到市場信心，對樓價的殺傷力也不可小覷。
宏觀調控加速地產變局
宏觀調控無疑將加快地產行業的市場變局。具體表現在以下幾個方面：
一，地產企業優勝劣汰，行業集中度將逐步提高。對于有實力的開發商來說，“宏觀調控將是政府送給企業最好的禮物”。
二，房地產行業的產業化進程將持續推進。對于地產行業來講，標準化、工業化的產業化生產與訂制化、個性化的按需生產一直以來都是一對矛盾統一體。宏觀調控將促進更多的地產企業在向著解決這一矛盾的道路上奮起直追，從而為自己贏得市場空間。
三，地產商區域擴張沖動增強，資本輸出成燎原之勢。房地產是一個區域性很強的行業，在中國，不同的區域，房地產的發展情況往往大相徑庭，再加上沿海發達城市的利潤率由于競爭加強而有所減少，地產資本的區域化、全國化擴張已經蔚然成風。作者：陳楚明整理
特約編輯：倪振強
