自10月29日央行加息以來，國內房地產市場出現一定的波動。有人開始拋售二手房，有人忙于提前還貸，更多的人擔心利息的上調會給房貸增加壓力。加息對房地產市場和人們生活的影響，已成為近期百姓最關注的問題。這里的十個關鍵字，也就是網友最關心、討論最熱烈的十個問題，希望能為您答疑解惑。
關鍵字之
一：房價
房價趨降的可能性大
此次加息后房價是漲是降眾說不一。一種觀點認為購房貸款利率提高必然會減少需求從而打壓房價；另一種觀點則擔心開發商會把融資增加的成本轉嫁給消費者，
從而抬高房價。但多數業內專家認為房價下降的可能性更大。
首先是購房需求會有所減少。本次加息對潛在購房者的影響最大，因為他們不僅要考慮貸款利率已經提高，還要考慮今后的利率趨勢，貸款利息上升是必然的。因此這些潛在購房者一方面可能盡量延遲購房時間，另一方面購房時也會考慮利率風險和支付能力，削減購房計劃。
其次，房產投資者會擔心房產貶值，他們隨時可能賣掉房產變現了結。當很多人都這樣做時，房價必然下跌。
第三，針對房地產企業成本增加可能導致房價上漲之說，一些專家認為，市場比成本對房價影響更大。加息等于重新給房地產開發企業設了一個門檻兒，實力差的開發商將被淘汰出局，同時促使開發商必須加快手中項目的運作，以減少資金占用的利息支出，從而使房屋供應量在短期內加大。加之購房需求的減少，房價下跌的趨勢不可避免。
關鍵字之二：成交量
加息后新房成交面積去6成
“金九銀十”剛剛過去，蝦Ｂナ興坪蹙涂疾餃肫降Ｗ源?0月28日央行宣布加息以來，新房成交數據劃出一條一路下滑曲線，成交量從最高的近23萬平方米下滑至10萬平方米左右，成交套數也從最高峰時的1456套回到9月時的800多套的水平。業內指出，加息及其他因素形成的多重合力正逐步遏制市場短期反彈的“假性繁榮”——上海樓市正重回常溫。
加息后的一周，即10月29日到11月4日這七天里，“網上房地產”總成交量僅為89萬平方米左右，比上周減少了約20萬平方米；而從每天成交套數來看，這種下降趨勢也很明顯，與前幾周甚至就是一周前動輒千套以上的盛況相比，這七天里成交套數一路走低，直到11月4日最終跌破了千套并再無反彈。
房產之窗分析師指出，10月份作為傳統的樓市旺季帶來了良好的市場氛圍，甚至出現了部分搶購現象。但是，當時那輪良好行情是以投資需求重新爆發的長期出租型投資客為主，很容易受到其他因素比如加息的影響，并不穩固。一位權威人士表示，在供求旺季以后，樓市本就應自然走回淡季曲線。這時，加息作為金融杠桿又一石激起千層浪，大部分購房人為此都開始關心央行后續加息的頻率和幅度，所以造成了市場的觀望和平淡——加息成為加快樓市理性回歸的“催化劑”。
關鍵字之三：泡沫
現階段內地不可能出現泡沫破裂
泡沫破裂，日本大城市各類物業的價格平均下降了50%，中國香港房價普遍下跌了將近一半，而記者所采訪的所有專家學者均認為這種情況現階段在內地不可能出現。
泛城(中國)綜合住宅服務董事胡港文表示，日本在房地產泡沫破碎前，房地產業都經歷了幾十年的發展，而中國內地目前的房地產市場還處于起步階段，很多人最基本的居住需求還沒有解決。
北京大學政府管理學院張波博士也認為，一方面，我國現在城鎮居民購房還是以自住為主，即使在北京、上海等一些大城市，投資的比例也不超過20%；另一方面，房地產泡沫主要來于地價泡沫，目前地價雖然在上漲，但是如果考慮劃撥用地到招拍掛的轉變，從計劃到市場的轉變，在一定階段內，地價合理上升是必然的。這與當年日本地價幾年之內翻了兩倍多的情況不同。
關鍵字之四：崩盤
四大急招防樓市崩盤
上海房地產10多年來一直持續升溫，眾多境內外投資者在上海購置了物業，在市區，目前高層住宅房價格較高的每平方米已達4萬元。而房地產運作大量靠信貸。如果一旦出現大崩盤，將會出現大批負資產者。對此陳良宇說，后果將不堪設想。
陳良宇分析說，目前有一種說法，上海房地產泡沫大，接近崩盤，房價與收入比例已大大超過正常系數，而購置物業用于投資者高達40%。第二種說法是，供求關系其實是基本持平的，處于正常狀況。但是，兼聽則明，對此我們以如履薄冰的心態，確保安全。今年以來采取了四項相應措施。
他說，一是調控土地價格，將原來的行政劃撥土地，改為拍賣土地；二是優化與改善供應結構，寫字樓與商廈可以維持高價格；三是進一步完善交易規則，對購買第二套物業者減少按揭比例；四是大力化解風險度。據統計，今年頭9個月商品房每平方米平均升幅為7%，而去年頭9個月比前年頭9個月的升幅為19%以上，已收到降溫的效果。
關鍵字之五：投資
加息抑制非理性投資購房
在上海浦東新區，有些住宅小區的水電費收繳率只有60%左右，無人居住的房子占40%左右，而這些不繳水電費的住房都是已售房屋。中心城區的“無人房”也有大約4.5萬套，合計面積500多萬平方米。按照建設部的統計原則，這些房子不能納入“空置房”的統計范疇，但它們卻事實上空置。杭州這幾年房價瘋漲，老百姓都說買不起房，但杭州各家房產公司的售樓部卻幾乎無房可買。
業界人士分析，絕大多數個人房產投資者，是以賺取房產買賣價差為主流投資模式，以出租來獲取長期收益的甚少。由于近年來這些城市房價升幅可觀，因此升息前5.04%的個人房貸基準利率，對房價升幅可觀的價差而言，資金成本并不算高。個人房產投資者的普遍心態是：此次加息使五年以上的長期個人房貸利率增幅較大。供樓成本相應增加，而投資收益率卻相對降低。一些原本打算投資的人改變購房意愿，持幣觀望。而那些已經入市的房產投資者，出于對今后繼續加息的預期，以及隨之增加的市場風險，可能會急于在二級市場轉手賣房，甚至低價拋售。
加息后房產投資更適宜中長期
經濟發展具有周期性，利率也相應地有周期性。無論是國家宏觀政策的調整還是央行利率的調整，都是為了配合經濟發展的需要，而經濟發展都會有其自身的發展周期，這就決定了利率的變動也會有一定的變動周期。在短期內，利率再上調的預期是比較強烈的，這樣，房產投資的貸款成本必然是增加無疑。但是，從中長期來看，由于我國實現浮動利率制，在15年甚至20年的貸款期限內將會面臨多個利率周期。從利率周期變化來看，我們可以將這種成本負擔看為比較平穩的，一旦利率下降，同樣會享受低利率的優惠，這就不能簡單以短期利率上升來評估整個貸款期限(15年或20年)成本增加多少。
結合經濟發展的周期以及人們對利率再上調的心理預期，同時根據目前上海房地產市場發展的現狀，市場專業人士提醒房產投資者：理智對待加息后的市場反映，房產投資的眼光更應長遠，以正確的心態和理性的思維投入到房地產投資行列，在出租房屋過程中，盡量減少空置期，在進行房產投資時，還應對地段及周邊配套等影響投資收益的因素做更多的了解，規避投資過程中出現的風險。
此次央行還同時調整了個人住房公積金貸款利率和個人商業住房貸款利率。其中，個人住房公積金貸款利率上調了0.18%；而5年(含)以下個人住房商業貸款利率上調了0.18%，5年以上個人住房貸款利率上調了0.27%。對于用按揭方式買房的市民來說，加息就意味著以后要多掏腰包支付月供了。
此前，商業住房貸款利率1年-5年(含)為4.77%，5年以上為5.04%。加息后則分別為5.04%、5.31%。0.27%的利息升幅，將使購房者1萬元的貸款額每月供款約多交1.5元。以購房貸款40萬元為例，以按揭期限20年計算，每月供房款將增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房貸款總額共增加14431.2元。
加息對于月還款的影響不大
因為多數購房者的還款期限都選擇的是20年，所以我們以還款期限為20年的商業住房按揭貸款為例：(注：不同年限，數值不同)
等額本息還款方式——1萬元的月供將從66.22元增至67.72元，月增加1.5元。因為這種還款方式，先期所還的利息比例較高，到最后幾年，還的主要就是本金了，因此如果十年內無法還清，建議您就不要提前還貸了。
等額本金還款方式——1萬元的月供將從83.67元增至85.92元，月增加2.25元。該還款方式逐月遞減0.2元左右，如果您的月收入較高，又打算提前還貸，建議您選擇這種貸款方式購房，可以節省不少利息。
所以，即便是貸款50萬，每月增加的還款額大多也不過在百元上下。記者詢問了十幾位不同職業、不同收入的購房人，他們均表示月供增加對他們還款的影響不大。
兩類人不宜提前還貸
由于央行此次只是小幅加息，對購房、購車影響并不大，如果您手頭有閑散資金，又沒有什么太好的投資方向，完全可以選擇提前還款來降低貸款的融資成本。但有兩類人不宜急著還貸。第一類，貸款年限所剩不多的“負翁”。目前大多數市民在選擇還貸方式時，大多選擇了等額本息還款法。這種還款方式，越到最后幾年，所剩還款項主要是本金，因此提前還貸意義不大。第二類，如果您有投資創業的意向，要看到各家銀行都收緊了信貸規模，貸款“門檻”比以前高了，而且一些經營類的貸款也會相應提高利率，今后，貸款成本也相應高了。因此，您應該用自己手中的錢去投資，而不必急于還貸款。
關鍵字之七：二手房
10月二手房漲價依舊
11月8日公布的上海二手房指數顯示，
隨著上海樓市的重心外移，市中心區域次新房投資者惜售心態明顯，“轉售為租”開始成為許多業主的選擇。
10月份，普陀、閘北、寶山成為二手房自住的熱點區域。寶山是繼徐匯、長寧及黃浦等市中心區域之后，首個二手房交易超過一手房的次中心地區。地鐵對房價拉升的作用明顯。
由于北區二手房基礎價相對較低，在需求集中的情況下，二手房價格存在一定的升值空間。
“加息”政策并沒有立刻對二手房市場產生影響。上海二手房辦公室有關研究人士表示，由于此次加息幅度較小，對于絕大多數還貸者來說影響不大。由于房地產價格上漲深層次原因在于消費者預期改變，預計部分投資者將會擔心未來利率連續增長而進入觀望期。
加息后上海首次二手房展火爆
加息后，二手房會降溫？至少在11月6日開幕的第五屆二手房展上看不到任何走低的跡象。
現場一位市民表示，新房價位對于像他們這樣的雙職工普通家庭來說負擔太重，相反有些二手房地段好價格相對同地段的新房來說價格便宜許多，要是用心去找，相信還能找到性價比很高的房子。
根據我愛我家的市場調查，宣布加息后，我愛我家各中介門店掛牌量普遍增加了10%左右。但從整個二手房市場來看，交易仍然平穩，尤其虹口、黃浦、普陀等地區基本上沒有波動。
據業內人士分析，加息不會促使市場有明顯的逆轉，但是年末，上海二手房市場很可能再次進入觀望期。由于賣家仍能承受加息的壓力，不會大幅度調低掛牌價格，而買家對于政策的影響有更多期望，這將促使買賣雙方對價格的認識出現偏差，使觀望氣氛再次籠罩市場。
關鍵字之八：購房心理
加息對購房心理影響高過實際影響
利率上浮給住宅領域帶來的影響主要是在心理方面。目前市場普遍擔心利率上調會造成額度更高的債務償付。但據仲量聯行分析，利率上調對現行市場的影響比較有限。利率的上調雖然不會從根本上影響潛在購房者的購房意向。因為在經濟的不斷增長和收入的不斷提高下，消費者對住宅仍然有較高整體需求。雖說會對潛在購房者的購房心理產生一定的影響，但購房者的購房需求還是不會改變。
據中國社會調查所(SSIC)調查，29%的被訪者認為房價會下降。他們認為通常升息會對居民的住房消費產生不利的影響。37%的被訪者認為房價會上升，他們認為，雖然升息了，但是幅度不大，而中國百姓住房需求是在逐年增加的，當升息率低而住房需求旺盛時，這個升息并不會限制和阻止居民的實際住房需求，所以有可能還會導致房價上漲。
不管房價會受到什么樣的影響，53%的公眾表示，他們今后的投資應該說是更理性和謹慎了，尤其在分期購買房子時。仲量聯行的觀察證據顯示，借款人目前一般會把月收入的40%～60%用于償還抵押貸款，加息后，將對日常生活產生一定的影響。與房地產領域的微弱影響相比，零售領域可能出現消費能力降低的情況，由于抵押貸款還款額可能增加，因此會影響到消費傾向。
關鍵字之九：利息風險
沒人告訴購房者利息風險
中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容堅定而又疑慮地表示：沒人告訴購房者利息風險。
他說，目前我們住房按揭有2萬億左右，80%的人沒有考慮過利息風險。不僅開發商沒有告訴民眾利息的風險，而且銀行也沒有告訴他們，我想這就是一個很大的問題。因為我們目前的利息處于最低水平，也可以說在30年之內，如果我們的經濟發展，利息不會比這個更低。利息一變動，按揭購房者就面臨很大的利息風險。如果利率升到10%，貸款50萬八年就要還100萬，另外那50萬是付給銀行的利息。
易憲容主任還表示：“如果買房成了一個人生活的壓力和負擔，我想即使大家說泡沫不是太大，但對整個社會經濟和民眾的生活水準來講，不是提高了，反而是下降了。
對于準備買房子的民眾來講，一定要想想，利息風險、失業風險、父母養老風險等一系列風險。最后就會清楚自己該買多大的房子。如果大家都有這樣充分的思考，房地產就會比較平穩地發展。”
關鍵字之十：持續加息
利息必然再度調升
中國社科院金融研究所易憲容博士認為，從現實情況來看，利息必然要再度調升。
由于升息會對房地產供給和需求兩個方面同時產生抑制，因此從大的方面說進一步升息必將對房價產生抑制作用。從目前按揭貸款的情況看，利率每提升1%，月供款額將提升10%，但是利率提升對房地產供給產生的影響卻不僅僅是測算資金成本那么簡單，因為利率提升必然對國民經濟的全部行業都產生影響，從而使房地產行業的發展與其他行業的發展有交互作用，這使得具體影響非常難以測量。
此外，導致房地產供給發生變化的還有其他一些因素。專家認為，對單一房地產行業來說，土地供應總量的變化對房價的影響遠比加息要大得多。
地產分析師劉浩提醒大眾注意，加息對房價的影響不僅是整體性的，還將呈現出顯著的地區性差異。他的預測是：中部地區的房價可望繼續有較大的漲升；北京地區房價在2004年的剩余時間內將繼續小幅上揚，未來所受沖擊則較小；而上海地區房價將經歷一段時間高位盤整，估計在2005-2006年間，整體房價將有20%-30%的跌幅；而在京滬穗三地中，房價偏低的廣州，未來將與珠三角整個地區的房價一同經歷一次恢復性上升階段。
遠期預測：持續加息利好樓市
本次央行結束9年的利率連續下降進行首次加息，有專家指出，這次央行加息不僅對投資者是個警示，很可能是持續加息的訊號。受到通貨膨脹、經濟增長過快和國際因素等多方面的影響，未來央行在宏觀調控的同時將加入利率杠桿這一有力武器，這就意味著今后2-3年內中國將會進入加息周期。
持續加息到底會對上海樓市有多大影響？專家認為，如果持續加息，將使得市民購買力衰退、投資者熱情減退、發展商開發減緩等，但長遠來說，持續加息對上海樓市是個利好消息，意味著上海房地產業再度進入調整期，企業內部和企業之間進行新的整合，對市場的健康發展有好處。
特約編輯：廣偉
