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◎引而有發
平靜的奧秘
加息的時間、幅度似乎都出乎市場人士的種種意料，隨之而來的市場反應似乎也可以用“出乎意料”來形容——不是價格的暴漲暴跌，而是市場實在平靜得出奇。
“平靜”一說，一方面緣自半年多以來的漲息傳聞讓新聞不“新”，大家都明白這只是時間問題而預先留了后手；一方面緣自
一年多以來宏觀調控之手已經讓市場更加理性和成熟，“大風大浪都過來了，就沒有過不去的小水溝”。
回想預期加息早期，市場上的分析人士緊張得不得了，似乎一旦加息，就會讓開發商的資金鏈面臨馬上斷裂的危險，不爭氣的錢袋使消費者只得望房興嘆。盡管早有聲音傳出“利大于弊”的導向，但是大家都更緊張脆弱的“生命線”——加息后市場的風將往哪個方向吹？
加息了，上漲的０．２７個點大大低于之前預期的數字。開發商一核算，成本還不是轉嫁給購房者——中國人對房子的需求量太大，只要是賣方市場，買方就沒有和賣方討價還價的資本；買房的一算計，每月多個百兒八十的利息錢也還能承受。不是說每月多增加的百兒八十塊錢沒人在意，關鍵是沒房住的，該買房還得買；有土地的，該開工還得開工。
�。埃玻穫�點沒能吹起市場的過多漣漪，是因為市場其實早已領會了加息的意義：小幅加息不過是投石問路，一方面看看市場的反應，一方面傳遞出繼續加緊調控的信號。政策與市場的合作似乎越來越默契了：開發商的利潤率有限下調，以使房地產業遠離“暴利”的惡名；房子賣得該火還火，以證明房地產業仍舊是國民經濟的支柱產業。
◎全景分析
信號效應大于市場反應
福建經濟穩健，升息影響小于全國
■福建記者 戴世鋒 本報記者 王一玫
近日，在閩各家商業銀行均收到了有關中國人民銀行加息的通知，本報記者第一時間就加息對福建省經濟及樓市的影響，對銀行界、學術界和房地產業內人士進行了采訪。
小幅加息是投石問路
福建省政府發展研究中心副主任楊益生表示，此次調息的幅度不大，調整還是比較溫和的，表明央行不希望政策過猛而導致經濟的大起大落，而只是給予市場一個警示信號。升息影響是全國性的，但從宏觀經濟的指標看，福建省經濟表現比較穩健，固定資產投資近幾年明顯低于全國水平，加上固定資產投資有效性較強，也就是說投資的項目還是有市場需求的，長線投資項目比例還不是很大，因此可以說升息對福建經濟的影響相對于全國要小一些。
省建行城北支行個人業務部副經理吳朝輝認為，央行有可能把此次加息作為“試金石”：如果市場反應不大，則可以繼續采取加息策略；如果市場抵觸情緒過大，則暫停加息。此次小幅加息，既釋放了一定的通脹壓力，又對“熱錢”的大規模流入有一定限制。
省建行營業部副總經理莫建國說，企業貸款有浮動利率和固定利率兩類，浮動利率即日開始執行新利率標準，固定利率的貸款，短期的按照合同協定利率水平計算，長期貸款（超過一年）于明年１月１日起執行新規定。對于個人來說，現有存款的利率不會隨市場變化而變化，而是按照存入時的合同約定利率計算。據他分析，由于加息意味著銀根縮緊，社會體系資金必然緊張，所以對企業貸款還是有一定的影響。
廈門大學ＥＭＢＡ中心副主任戴亦一博士從消費者的角度出發，肯定地認為如果此次銀行加息實現了保持經濟發展和物價的平穩、進一步理順目前價格體系的目標，則對消費者來說是一件“大好事”。盡管加息對購房者還貸確實帶來一定的負面影響，但戴亦一卻從另外的角度表達了樂觀的看法：加息可被認為是樓市降溫的信號，因為它會直接影響到購房者、特別是投資型購房者對樓市的信心和預期，一旦投資型和超前購房客群減少，房價趨于平穩，市場上的“恐慌性”購房就會逐漸減少，所以此次加息以及央行可能的后續動作將會給購房者、特別是買房自住者吃下一顆“定心丸”。
戴教授還認為，加息是國家對房地產從“供給管理”向“供需管理”的宏觀政策轉變，這使有關中國房地產是否存在泡沫的問題從民間爭論、學術探討上升到了國家宏觀政策層面�！凹酉⑹莻�‘一葉知秋’的風向標，它發出的是國家要給樓市降溫的信號。”戴教授說，這將影響到購房者、特別是投資型購房者對樓市的信心。他還表示加息后那些買房持觀望態度以及超前購房的客群都會更加謹慎，因為不僅對他們今后自身收入的要求提高了，而且加息之口一開利率很可能繼續上漲，畢竟目前的利率就是經過８次降息調下來的，后面甚至還可能有提高首付比例、限制還貸期限等殺手锏。戴教授估計，目前已占廈門３０％以上的炒房大軍所受沖擊會很大，對國家加息后續政策的難以把握將使他們不敢輕易大舉殺進�！斑@對買房自住者應該是個好消息，”他說，“減少部分投資和超前購房客群，廈門的房價即使不降其漲勢也會放慢�！�
產業整合過程將會加快
“此次央行加息對廈門房價影響應該不會太大。”廈門城市年輪策劃代理公司的孫鵬表示，目前廈門樓市的格局已基本穩定，此次央行加息不會影響到廈門的供需問題。更由于之前廈門出臺的許多政策，如去年的戶籍政策、今年島內開發面積的限制以及土地政策等，造成了島內已基本是高端市場，可以說已經提前化解了加息所帶來的影響。不過加息對廈門中高檔市場（單價５０００元以上）也會有一些影響。另外，島外房價上漲比較快，加息后可能影響島外樓市價格上漲幅度�！袄噬险{對房地產投資者的心理影響要遠大于其實際影響�！睆B門房地產市場中的一位資深人士判斷，現在央行加息正在發出一個明確的信號，表明要對投資過旺的房地產行業進行市場調節。
在國內，房地產開發企業的資金有７０％來自銀行貸款，而據統計，去年廈門房地產貸款余額高達２４２億元，占全市貸款總量的３３％。廈門特工房產的王世忠認為，央行加息意味著房地產開發資金成本增加，勢必會進一步加快廈門房地產市場整合的步伐，一些中小開發商將會被擠出廈門市場。據介紹，至去年底，廈門市的房地產企業有４４４家，但資質等級達到一、二級的企業只有１５家，其余大部分是中小企業。
而廈門市的房地產商對加息的反應卻比較樂觀。泛華集團副總經理程先生認為，本次加息只是微調，而中國人買房大多是首期付款難，對于１５年、２０年分期付款每月多出的一兩百元不會那么計較。特別對有需求的購房者而言，影響就微乎其微了——而這部分人是廈門目前的主要購房者，他們買房是經過謹慎考慮的，不會因為這一點加息就完全動搖。對開發商而言，程先生認為雖然貸款利率提高了，但因為房地產屬高回報率行業，廈門房價只要每平方米上漲５０元到１００元，就能把利息差價補回來。而由于島內用地實際在減少，商品房仍舊供不應求，廈門房價幾乎不可能走低。
◎連鎖反應
望聞問切 樓市微瀾
■本報記者 婁立平 北京記者 王志強
望——
１０月２９日，是銀行上調利率的第一天，滬深股市對加息政策變動做出了反應，市場微起波瀾。從滬指上看，上證指數全天下跌２１．２點，以１３２０．５４點收盤；深市收于３２１６．３５點，也是大幅下跌７６．１５點。整個盤面“泛綠”，兩市股票僅有１４家開出紅盤。在２８日晚加息的第一時間里，以萬科Ａ（０００００２）為代表的房地產及基建類個股就突然出現大幅下挫。
１１月１日，股市再現“黑色星期一”，上證綜指最低降至１３０４點，報收于１３０５．２９點，跌幅１．１５％；深證成指跌幅也達１．０６％。受加息影響較大的房地產板塊成為盤中做空的主要動力，兩市成交額分別為７２億元和４７億元，較上一周平均水平回落近３成。陸家嘴、浦東金橋、上實發展、億城股份、深寶恒等個股跌幅較大。另據香港證券交易所國企Ｈ股報價顯示，首創置業１０月２９日跌幅達９個百分點，１１月１日雖有所反彈，但跌幅仍達２．１９８個百分點。
有業內人士分析，中國已經進入了一個加息周期，這標志著低利率環境的終結，也表明對通貨膨脹的擔心再次加強。加息會僅限于這一次嗎？誰都不敢有肯定的答案。在這一過程中，資本市場將受到不小的沖擊，尤其是對債券市場的打擊將更為嚴重。然而許多專家卻表示，由于此次加息幅度不大，不會對股市造成太大沖擊，而且考慮到加息對宏觀調控的諸多益處，從長遠看，它對股市健康發展反而有利。
加息意味著宏觀調控進入第二階段，市場手段成為新主角。受宏觀調控影響，股市從今年４月７日起一路狂跌。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，加息對于證券市場的總體影響是不確定的，從基調上看，加息具有緊縮作用，但是同時也確認經濟增長的強勁和潛在通脹壓力的強大，這一點對于證券市場也會有積極作用。
聞——
房地產可能是受加息影響最大的行業，雖然大多數開發企業稱對整個市場及其自身影響不大，但市場上還是聽到一些老總對加息所發表的看法。
�。玻溉胀恚耸僭讷@知央行加息消息后說：“我們公司財務部已經計算出此次加息對購房人的影響，估計還款負擔將增加近２％，房地產商融資成本也將增加２％。加息雖然對目前的房價影響并不大，但是加息可能影響到購房需求，從而帶來整體房價的略微下跌。中低檔住房的房價則有可能開始下降，因為購房者可能會因為支付能力減弱而選擇退出。那些負債率高達７０％～８０％的房地產開發商可能面臨被淘汰出局的危機�！彼�說：“這次加息是市場的手段，用市場的手段調控經濟，要比用行政的手段、計劃經濟的手段好得多。幾十年的實踐證明，要用市場經濟的手段去管理經濟，人們就會吃飽飯，穿好衣服，住好房子；要用行政命令、計劃經濟的手段去管理經濟，人們就吃不好飯，穿不好衣服，住不上好房子……加息對抑制需求會起一定的作用，但房地產開發成本的上升并不會直接引起價格的上漲，所以這次加息對市場的影響更多地應該從抑制需求去考慮。加息是抑制了需求，但還有許多政策是在減少供應量，最后房價是漲是跌還是取決于供應量減少得多還是需求量減少得多。心理的影響到底多大現在不能下結論，得看市場。”
任志強說：“加息一定會對居民的住房消費產生不利影響，但加息率低且居民住房需求旺盛時，加息并不會限制和阻止居民的實際住房需求。如果房屋用于出租的收益較高時，也可以消化加息的因素，仍然不會限制和阻止居民的購房意圖。國際上多數國家都會用利率對宏觀經濟進行調控，每次減息時會加大對購房的需求與支出，也會減少購房的沖動，但并不能限制和中止購房行為。”
他分析說，美國今年的加息并沒有對房地產市場產生過大影響。從目前可知的統計看，美元升息后交易量和房價都在繼續上升。中國目前的加息會增加消費者的購房支出，但尚不能在短期內改變供求關系，因此住房供給仍會偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡發展，房價仍會繼續上升。
其次，現行的制度會讓房地產開發的投資成本在加息之后上升，并由此可能減少投入并進一步推動房價的增長。雖然此次加息的幅度不大，但由于房地產的資金使用效率極低而使成本推動上升的作用加大。
問——
除了加息對房價的影響外，我們需要思考的還遠不止于此。
融資成本是否會轉向具備有效需求的消費者身上？
目前中國的房地產市場仍屬于賣方市場，買房者沒有實力與賣方進行價格談判，開發商根據成本定價法進行定價的現實使開發商的融資成本實際上還是要由消費者來消化。土地全部以招拍掛方式出讓、銀行加息，這使開發企業融資成本繼續加大，可是增加的成本不會由開發商自己埋單，所以加息后增加的成本實際上還是要轉移到消費者身上。加上按揭貸款利率的提升，雙方面的壓力同時加在消費者一方身上，這對存在有效真實需求的消費者來說壓力頗大。
加息是否繼續？
此次加息后利率是否還會調整？有專家分析認為，加息后的市場表現是決定下一步是否加息的主要依據，一般要從５個方面去分析：一是消費物價指數，二是固定資產投資的規模，三是貨幣供應量，四是國際油價，五是美元是否繼續加息。社科院金融研究中心專家易憲容表示，目前尚無法揣測央行下一次變動利率的具體時間和幅度，但是可以預測人民幣開始進入加息通道。如果經濟仍有過熱跡象，今后半年內人民幣利率有望再次提高０．２５個百分點；匯豐銀行方面的觀點是今后６個月內很可能再升０．２５個百分點；《華爾街日報》則引用瑞士信貸第一波士頓駐香港首席經濟學家陶冬的話，“預計未來１２個月到１８個月內，中國利率的上升幅度可能達到２到３個百分點”。
開發企業該如何應對加息？
對房地產開發商來說，財務成本增加可能迫使他們考慮加快項目開發的周轉期；居民購買力下降引起的價格下跌可能使企業減少贏利甚至虧損；此外還會增加土地儲備的成本和風險。因此，開發商在下階段更要精打細算，安排好每個項目的開發時間，調整開發節奏，使項目的開發漸次進行，以保持一個較充裕的現金流。同時，已經拿到土地的開發商也要拓寬融資渠道，規避融資不暢給企業帶來的系統風險。
加息與繼續征收利息稅是否合理？
對此問題，任志強表示調息之前首先應做的是減稅——免去對“利息稅”的征收。但在前一段所有認為應該升息的論調中，包括曾大力提倡和推動征收“利息稅”的經濟學家們卻沒有一個人提出類似建議�！昂喼笔菍φ麄�社會和民眾不負責任。”任志強說。
表面看此次加息的幅度不大，以３０萬元的購房信貸２０年還款期計，每月支出約增加４５元，盡管月供并不會有太大變化，但不免稅而先升息則變成了雙重的壓力�！叭绻趪覝p息時并不構成免稅的理由，則公民與國家在共同承擔經濟運行的改革成本，但國家加息時就沒有理由再征利息稅了�！比沃緩姷睦碛伤坪躅H為充分。
加息能擠出泡沫嗎？
中房協秘書長顧云昌認為，央行此次加息就是為了使旺盛的需求平穩下來，這其中就有一些個人的投資行為，有長期、有短期，當然也有炒賣炒買行為。而此次加息的目的就是抑制這部分投資行為，與其控制供應，還不如控制需求。
然而摩根士丹利亞太首席經濟學家謝國忠卻不這么認為。他表示一次加息無法改變目前中國房地產市場的投機態勢，人民幣匯率體系短期內不可能改變，匯率的突然變化有可能導致又一次大規模的人民幣投機活動，并對中國的金融體系造成更大的不利影響。兩種看法存在根本分歧，很難確定何種說法會被證實是正確的，這有待市場的檢驗。
特約編輯：廣偉
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