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看得見的手操縱蘭州房價走高
本報記者 何濤 見習記者 趙文學核心提示
今年蘭州的房價一路飆升，統計顯示，2004年前三季度，蘭州市商品房售價繼續上漲，平均售價為2505元／平方米，房屋銷售價格漲幅達13．1％，居全國35個大中城市第七位，面對一路飆升的房價，有人高興，有人
嘆息。
專家指出，房價失去“理性”地瘋漲，除需求拉動土地價格上升，房屋質量提升以及個別投機者的炒作和市民買漲不買跌的不成熟消費心理等因素外，目前國家城市化、土地儲備、招標拍賣掛牌方式等無一例外地對房價的飆升產生了廣泛而深遠的影響，面對硝煙四起的房價爭奪戰，市民該如何抉擇，蘭州房地產業又該何去何從呢？
價格飆升造成業界混亂
在水電暖等壟斷行業價格高漲的同時，許多非壟斷行業物價在競爭中全面回落。可令人不解的是，商品房競爭日趨激烈，價格卻上漲迅猛。
據省城調隊調查資料顯示，今年以來蘭州市房價呈逐季上揚趨勢。同時，近兩年來蘭州市民購房建房消費占可支配收入的比重一直居高不下，2002年為5．5％，2003年為9．19％，今年1—9月份人均用于購買房屋支出481．43元，已占同期可支配收入的9．0％。
“蘭州城區位于黃河峽谷，兩山夾一河的地理位置制約了房地產的開發與發展。”甘肅省城調隊王處長深有感觸，他說，土地緊缺是最突出的問題，舊城區超過20畝的較大面積土地非常稀有，僅有的就是不到10畝的小宗土地，價格還高得令人咋舌。兩年前市中心區每畝地價總成本就是300萬元，現在500萬元還不止。最近據我們調查，黃河北一帶的土地也拍出了每畝300萬元的高價，加上拆遷費和契稅，每畝達400萬元以上。特別是雁灘地價，3年漲了3倍多，2000年每畝17萬元，2002年每畝45萬元，去年每畝達到了70萬元，據統計，今年估計已經達到了100萬元以上。
“土地價格暴漲，依附在土地上的樓房價格也隨之攀升。”蘭州市房地產管理局一位負責人坦言。
“人為炒作房價也是一大因素。”采訪中，一位不愿意透露姓名的售房經理稱，為了刺激購房者盡快買房，房價隨著樓房“拔高”也人為地往上調。據了解，在蘭州樓盤定價大都是期房1580元／平方米，封頂后就成了1800元／平方米，到現房時可能就是2100元／平方米左右了。這里面除了樓房自身由期房變為現房的升值外，也有樓市惡意炒作的原因。
據調查資料顯示，今年1—9月份，全省房地產開發企業本年購置和土地開發企業本年購置土地面積僅149．54萬平方米，同比下降26．13％，完成土地開發面積不到90萬平方米。與此形成對比的是土地購置和土地成本相應增加，1—9月份，土地購置5．63億元，同比增長23．79％。土地開發完成投資3．78億元，同比增長36個百分點。省城調隊王處長指出，今年以來蘭州房地產開發的土地購置面積下降較快，而同期房地產業用于購置土地的費用都以每平方米百元的幅度在飆升。
解讀房價走高的原因
“從地基到封頂再到現房，如果不提價給人感覺樓盤就沒有增值的潛力。房價越高，說明樓盤升值潛力就越大。”蘭州市某房地產公司孫經理道出了內幕。
像孫經理說的，房價上漲好像是在趕時髦，你不上漲人家就會上漲，房地產市場已經陷于混亂之地步。
“房價持續走高，都是‘做’出來的結果。”蘭州理工大學經管院副教授徐云龍認為，這樣更容易陷入樓價虛高，造成有價無市的可怕后果。
據統計，目前蘭州市居民家庭的年均可支配收入不足2萬元，按每戶3．5人計算，購買建筑面積為100平方米的商品房，大概花費20萬元左右，蘭州的房價跟市民的收入比達到8—9倍，業內人士分析，房價收入比是衡量一個地區房價高低的重要指標，越高越不正常。
對于房價之昂貴，老百姓民怨沸騰。現實是，昂貴的房價卻幾乎比人民幣還堅挺，誰掉價它都不掉價，還越走越高。“還真應了那句話，在罵聲中長大。”蘭州房地產管理局一位負責人幽默地評價瘋漲的樓市。
“不少人認為，目前房地產已經過熱了，其實并不熱。”蘭州市房地產公司的孫經理如此坦言。他說，目前新開發的樓盤實際很好賣，這說明蘭州市民的購買需求還很旺盛，而正攪亂中國房地產市場的各種違規問題，才更值得注意。一些業內人士也認為，目前蘭州房地產“治熱”之前應該首先著力“治亂”。孫經理告訴記者，目前甘肅房地產市場上誠信度差、資質低的小企業很多。僅蘭州市大大小小的房地產開發企業就有上千家。而有些企業違規開發最后得不到房屋管理部門的售房許可證，導致商品房無法正規上市出售。并且很多開發商熱衷于開發高檔住宅，但由于城市土地價格上漲因素，商品房價格越來越高，吸引了大量投資性購房，并引發“炒樓花”、“炒認購號”等各種投機行為，從而進一步抬高了房價，最終導致工薪階層買不起而開發商寧愿房屋空置，也不想降價出售的局面。
蘭州市民生活水平并不算高，但房價卻一味暴漲，說明甘肅房地產存在很多問題。中國科學院蘭州分院金融學專家袁毅研究員這樣告訴記者。他說，甘肅處于欠發達地區，整體經濟落后，ＧＤＰ僅占全國的２．３％，與沿海發達城市相比落后了十幾年，而且差距在越拉越大，但是蘭州的房價卻在全國各大城市遙遙領先。自國家提出住房制度改革以來，我省的自建房和經濟適用房沒有很好的得到重視。還有甘肅房地產企業絕大部分屬于民營企業，得不到政府和社會各界的大力支持。諸多因素導致甘肅房地產業的融資渠道單一，如基金、信托等方面基本上是空白。
誰來給蘭州房價“減肥”
“縮減不正常的非理性需求、去除暗箱操縱，要通過大力調整，實現公平、公正、公開。”蘭州市房地產管理局該負責人說，蘭州房價的上漲給人的感覺是已經越來越失去理性的成分。政府應該把宏觀調控多向房地產方面傾斜一些，房價的暴漲既要接受宏觀調控“減肥”的考驗，也要接受市場規范“健身”的考驗。
“房價沒有理由不增長，但必須理性地穩步地增長。”徐云龍副教授指出，在市場經濟條件下，商品的價格和數量是由供需的平衡點來決定的，房價上升，充分說明蘭州市居民個人購房已成市場消費主體。但房價失去“理性”除需求拉動，土地價格上升，房屋質量提升以及個別投機者的炒作和市民買漲不買跌的不成熟消費心理等因素外，目前，國家城市化、城市房屋拆遷、貨幣分房、購房抵押貸款、土地儲備、招標拍賣掛牌方式供地等促進房價上升的“利好”政策，也幾乎無一例外地加大了房屋的現時需求，對房價的飆升產生了廣泛而深遠的影響。
中國人民銀行自１０月２９日宣布加息起，房價的波動再次成為人們關注的焦點。蘭州交通大學房地產研究所譚慶教授指出，這次加息不會使房地產出現拐點，應該說國家這次加息會或多或少地影響到蘭州房地產價的下一步走勢，但此次加息幅度只有０．２７％，如果加息幅度在０．５％－１％范圍內的話，對房價的影響是極其有限的。
“現在大家都在埋怨房價高，但房子依然賣得好。”事實最能說明問題，袁毅研究員告訴記者，一般來說，房價如果相當于家庭收入的６倍，老百姓就能以抵押方式從銀行貸款買房，此外，新一輪的宏觀調控特別是土地政策的調整，被有些房地產開發商曲解，從而成為推動房價上漲的一個冠冕堂皇的理由。
特約編輯：廣偉
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