買房時最容易產生的問題主要是以下五個方面：
第一是產權證，就是購房者什么時候取得產權證？
第二是交房時間，購房者最終什么時間拿到房屋？
第三是房屋面積，購房者購買房屋的使用面積、套內建筑面積、建筑面積到底是多少？
第四是房屋的質量，購房者怎么寫明房屋的質量，怎么
通過約定來明確質量的表現方式？
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問題一：產權證
房屋產權證是對進行了房屋產權登記后所發證件的統稱，是房屋權屬登記發證制度的具體體現。根據登記的產權情況又可分為《房屋所有權證》和《房屋他項權證》兩種。《房屋所有權證》發給擁有房屋所有權的人�！斗课菟棛嘧C》發給與房屋所有權有關的其他財產權人，如典權人、抵押權人等。
房屋產權證是經過政府房地產行政機關審查確認后發給權利人的法律性憑證，政府用其聲譽和行政行為來保證它的真實性和合法性，其他任何材料和證明都不具有這樣的權威性�！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第五條明確規定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”可見，產權證的取得問題應該是購房者在購房過程當中首先要考慮的問題。 沒有產權證帶來的直接后果是什么呢？如果沒有產權證，這個房子從法律意義來講就不是你的，一旦開發商破產，用房子抵債，你很可能會出現錢房兩空的局面。而且，如果沒有產權證，你就不能抵押，也不能用自己的房屋貸款，更不用說繼承了�？傊�，沒有產權證將會引發一系列的問題，遺患無窮。
雖然房產證是買房人真正取得房屋產權的標志，可目前要得到它并不容易。房地產商和買房人在購房合同中大多不肯約定取得產權證的時間，只是按建設部頒布的《商品房買賣合同》示范文本中第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用后＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案�！钡窃摋l款根本沒有約定產權證什么時候取得，購房者也不知道多少天可以取得，怎么取得，更不知道拿不到產權證時怎么辦，因此該條款下面約定的“如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的”處理方法,可以說是沒有履約基礎的。
出現辦理房產證時間過長的問題，是否真像房地產商解釋的由于辦證機關辦理時間太慢造成的？就目前看來，我國的辦證機關的確存在效率較低的問題，但辦理房產證時間過長主要還是由房地產商的下列原因造成的：
(1)房地產商沒有取得土地使用證或沒有補繳齊土地出讓金；
(2)房地產商沒有完成竣工備案工作；
(3)房地產商沒有取得建筑面積實測數據；
(4)房地產商將土地或房屋抵押給銀行，債務尚未清償完畢。
因此，買房人要想盡快真正得到自己的產權，在簽購房合同時必須盡可能將取得產權證的時間明確，204合同中對產權證的取得期限、取得方式、違約責任等等都做了詳細的約定。如果購房者做不到像204合同中約定的這么詳細，也最好將“出賣人應當在商品房交付使用后＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”明確為“出賣人保證在商品房交付使用后＿＿日內，和買受人共同到產權登記機關辦理完產權過戶手續”，或至少約定“出賣人保證在商品房交付使用后＿＿日內，報送產權登記機關備案需由出賣人提供的資料且符合產權登記機關備案要求，并完成報送工作”。同時在交房條件中明確約定房地產商須向買房人出示房地產管理部門認可的“竣工驗收備案表”和“面積實測數據”，減少影響辦理產權證的不定因素。
問題二：交房時間
一般情況下，購房者和發展商在購房合同中應規定具體的交房時間，并約定如有違約應如何處理。但在實際操作中，這種約定有時是不平等的。例如，有的房屋買賣合同中規定某年某月某日交房，每延遲一天給購房者萬分之二的違約金，延遲90天以后，購房者有權解除合同退房，但是90天以后的15天之內，如果購房者不提出異議，則視為購房者不退房�！ ￠_發商請的都是專業律師、專業會計師，把每個數據都精算過。購房者第一次去購買，根本不知道這個數字后面隱藏的是什么。先說上面提到的萬分之二的違約金，一天萬分之二，一年是百分之七點多，但如果你在商業銀行貸款，一年大概是百分之五點五八，也就是說違約金與購房者需要支付的銀行貸款利息基本相同。如果約定的是萬分之一，違約金甚至還不夠支付銀行的貸款利息，因此這種違約金的約定不僅對開發商起不到懲罰的效果，消費者最基本的損失也得不到賠償。204合同之所以把違約金提到每天千分之一，目的就是要讓開發商承擔更多的違約責任。
再說“15天內不提出異議視為放棄退房”這一條。很多購房者沒有這個風險意識，15天以后沒有提出來，說再等等吧，一等就完了。由于過了約定的退房時間，購房者無法再向開發商提出退房要求，于是很有可能出現退房退不了，住房住不了，銀行貸款還得交的尷尬局面。
為了預防這種情況，204合同有一個交房條款，交房之前開發商必須提交房屋所有權相關的全部資料，比如兩書五證，然后給購房者鑰匙，讓購房者有足夠的時間判斷它的質量和合法性，然后再入住，每延續一天要給購房者千分之一的違約金，90天以后購房者有權解除合同，這樣開發商要賠償購房者房款、銀行貸款、銀行利息、律師費、測量費、誤工費、房價上升的損失，所有購房者因此產生的直接費用開發商都要承擔，除此以外產生的間接費用也要由開發商承擔。
問題三：住房面積
房屋面積“短斤缺兩”是近年消協受理的投訴熱點之一。許多面積糾紛是由于購房者合同簽訂不細造成的，因此在簽合同時必須詳細，要把所有有疑問的地方都做進一步文字說明。目前的房屋買賣中，面積有以下幾種：第一個是套內使用面積；第二個是套內建筑面積，這就涉及到墻壁厚度；第三個是公攤面積，是房屋公用部位分攤到各戶的面積；第四個是銷售面積，就是合同約定用于結算的面積。上述幾個面積，購房者能測量的只有使用面積，其他面積沒法測量，根本無法確定這個面積是不是正確的。針對這種情況，為了預防面積欺詐，204合同中有這三個面積，第一個是建筑面積，第二個是套內建筑面積，第三個就是套內使用面積，我們一般要求開發商在合同中要把這三個面積的具體數字都寫出來。
在要求開發商提供上述三個面積的時候，好多開發商跟我們說使用面積根本量不出來，但這個理由不能成立。從設計角度講，目前樓房大都是用AutoCAD軟件設計出來的，這個軟件有一個面積自動計算的程序，只要有設計圖，點四個點，面積一下全算出來了。從施工角度來講，開發商也必須知道面積才能計算水泥、鋼材這幾大類的用量，只有計算出用量，才能算出預算價格，最后簽訂合同�！ �
所以開發商肯定知道這些面積具體數字，而且非常詳細。正是因為非常詳細，才不告訴購房者，因為建設部的相關法律規定：面積誤差在3%之內，業主無權退房。因此，如果購房者不在合同中明確約定房屋的誤差值及相應的違約責任，在購房者不了解具體面積數字的情況下，一旦開發商多寫幾平方米，開發商就可以多掙3%甚至更多的合法誤差款，購房者對此根本無計可施。這一增加并不僅僅意味著你購買房屋的時候增加了建筑面積，增加了房款，還意味著你以后要多交物業管理費，多交過戶費，全面費用都要增加。也就是你多交的錢，不是你買房的那一點點，而且你每年所有的項目都要交。舉一個例子，我們簽訂了一份合同，購買了建筑面積是100平方米的房子，每平方米是5000元，如果開發商在交樓的時候建筑面積“合法”變成了103平方米。那么購房者就多支付3平方米的房款，也就是15000元；此外每年還要多支付8元/平方米/月的物業管理費288元、暖氣費90元，合計378元，這樣70年合計是2.5萬余元；這就是4萬余元，如果再加利息等其他損失，可能要接近7萬元錢，相當于房價的15%左右，這也就是一個不小的數目了。此外，由于建筑面積是由套內建筑面積與公攤面積兩部分組成，因此還會出現商品房的建筑面積增加了(不會超過3%)，相應的卻是公攤面積增加，套內面積減少。也就是說，購房者多交了錢，卻住了小房子�！ �
由于面積問題直接涉及到購房費用，所以簽合同一定要把它寫得非常詳細。建議購房者在簽訂現房買賣合同時要寫明建筑面積、建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數、使用面積平米數、建筑面積與使用面積的比例；最好還要約定在規定的誤差范圍內，套內面積與公攤面積同比增減；購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。
問題四：質量問題
房屋質量問題是購房人關注的又一熱點。我曾經碰到一個案子，房子已經有45度裂縫了，而且我們晚上兩三點在那兒監聽，聽到了什么呢？墻開裂的時候拉鋼管、鋼筋的嘎吱嘎吱的聲音，非�？植�。但這種樓還在賣，因為你開始入住的時候，并不知道它出現裂縫，而且交房的時候，往往這些裂縫全都抹平了，三五個月甚至一年、兩年，它才會慢慢顯示出來。還有一個就是房屋滲漏問題，購房者才剛住進去，樓上的水嘩嘩地進來了，這層的水也嘩嘩嘩地滲下去了�！ �
那么簽合同的時候怎么規范質量問題呢？質量問題有很多細節性的問題必須約定，比如裂縫，怎么叫裂縫？現在我看墻上有道裂縫，開發商說這不是裂縫，是施工問題，什么是裂縫就有爭議。比如申請鑒定，申請鑒定時開發商要不要提供相關資料？你要申請鑒定，要到建筑質量鑒定機構，質量鑒定機構說可以受理，你先拿來施工圖、設計圖。如果合同中沒有約定開發商必須提供這些資料，購房者就拿不出來。根據規定申請人必須提交這些材料，購房者提交不了，質量鑒定機構不可能違法給購房者做鑒定。可見，如果對房屋質量約定不明確，一旦出現質量問題，購房者根本無計可施，因此合同在房屋質量方面就必須約定得十分明確，避免開發商有推卸責任的理由。
204合同在質量問題上就約定得比較詳細：第一，如果購房者與開發商產生質量爭議，開發商必須提交全部的相關材料，必須在某年某月某日提交，不能提交視為他違約，視為質量有瑕疵，每延續一天要支付千分之一、甚至百分之一的違約金。第二，全部圖紙等資料提交以后，如果質量檢測機構不對質量進行檢查，購房者就從社會上隨機選擇三個人，由他們根據公共的判斷來決定這個裂紋是不是質量問題。第三，如果房屋出現了合同約定的質量問題，要么解除合同退房，要么賠償相應的經濟損失。在政府沒有法定賠償責任的時候，我們只能通過很多細節的方式來解決這些質量爭議，來保護購房者的應有權利。
值得一提的是，政府也開始意識到房屋質量問題的嚴重性，并于2001年6月1日開始實施《商品房銷售管理辦法》。《辦法》中明確規定：銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并對所售商品房承擔質量保修責任，當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算，保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任�！ �
有了“兩書”的保障，保修期內如出現房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質量問題時，業主可以要求開發商進行維修，直到符合國家規定的標準。開發商不得向業主另行收費，由于質量問題給業主造成的損失，開發商也應承擔賠償責任。
問題五：抵押問題
抵押是一個法律術語，根據我國《擔保法》規定，抵押定義為：債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。房屋抵押是指債務人或者第三人為了保證債務履行而將自己所有的房屋或享有處分權的國有房屋提供出來作擔保，如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優先受償�！ �
從以上對抵押的解釋我們可以得知，抵押權的行使是優于債權的。我們舉一個例子：購房者與開發商簽訂了購房合同，交付了購房款，購房者與開發商之間形成的就是債權債務關系；如果開發商取得整幢樓的房產證以后，他把房產抵押給銀行，那么開發商與購房者之間形成的就是抵押關系。在這種情況下，一旦開發商破產，如前所述，抵押權的行使優于債權的行使，銀行將會優先獲得受償，購房者很可能就會陷入房錢兩空的局面。為了限制開發商的這種抵押行為，204合同明確約定：如果不能出示《國有土地使用證》，購房者有權推定你已經做了抵押，推定你已經違約，從推定的這一天開始，你就要按日向我支付千分之一的違約金。而且204合同中還規定了：未通知債權人的抵押是無效的。這一點也非常重要，如果簽訂購房合同后，開發商又找銀行抵押樓盤，銀行可能也忽視了這方面的調查就同意了。憑借這一條款，由于這一抵押行為沒有經過購房者的許可，銀行至少對這套房子是不產生抵押權的。這些約定雖然不能絕對限制開發商的欺詐行為，但是最起碼能夠提供給購房者司法救濟的機會�！ �
在此提醒廣大購房者，如果購房者要想知道所購房產的抵押情況，可以有兩種途徑：
第一，向登記機關查詢。房地產屬于不動產，根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條、四十二條的規定，以房地產為標的的抵押應當辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。在北京市，辦理房地產抵押登記的部門一般是市、區兩級國土資源和房屋管理局的權屬登記部門。因此，購房人可以去這些部門查詢。
第二，檢查開發商的證件。根據房地產抵押登記管理的有關辦法，以房地產抵押的，登記機關應當在權屬證件上作相應記載。因此，購房人有權要求開發商出示所購房產的有關證件，即國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備注欄中上有無作他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。
檢查開發商的證件應當注意三個問題：
(1)應當堅持看原件。很多開發商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了。
(2)注意審查證件的真偽。
(3)看清抵押的記載情況。
特約編輯：廣偉
