■ 政府“種樹”投巨資，開發商“乘涼”得暴利
■ 房地產企業“圈地”占用大量銀行資金，積累金融風險
■ 開發商“圈地”間接導致房價上漲，吹大房地產泡沫
■ “圈地”容易使房地產企業本末倒置
新一輪土地整頓中清理出一個驚人現象：許多地方的大量土地不是儲備在政府手里，
而是囤積在開發商手中。譬如東部某地，房地產開發商囤積的土地就有不少于6000公頃未開發。開發商囤積居奇，乘政府規范土地市場之機，大幅抬高地價，到土地二級市場上牟利。這已成影響當前土地調控效果的大隱患，現行土地儲備制度亟待改革，土地儲備的主體應是政府而不是開發商。
一輛挖掘機正在福建省長汀縣大同鎮草坊村毀埋稻秧。近年來，福建長汀縣掀起了開發區熱，卻讓當地老百姓面臨著新的痛楚——征地之痛。
開發商囤積土地滋生四大積弊
有關房地產研究者和業內人士普遍認為，放任開發商儲備土地存在四大積弊：
弊端之一：政府“種樹”投巨資，開發商“乘涼”得暴利。
一位不愿透露姓名的房地產開發商說，在上海，政府每做一平方公里的城市控制性詳細規劃就要投入約20萬元，加上公共交通、重大基礎設施、市政工程等建設，投入驚人。政府應該對規劃涉及的地段進行土地儲備，在完成儲備之前應對規劃嚴格保密。而現在，政府對城市規劃缺乏保密意識，土地儲備也不到位，開發商跟著規劃買地，動作比政府還快。等于是政府為土地開發做好了前期配套工作，投入了大量財力，利潤卻讓開發商吞噬了。譬如上海浦東世紀公園附近，政府投入數十億元用于基礎設施建設和公共品配套，但卻沒有對周邊的土地實施全儲備，讓開發商以每畝300萬到500萬元的低價獲得土地，而其開發的商品房均價在8000元/平方米以上。開發商坐享暴利，損失的是政府利益。
弊端之二：房地產企業“圈地”占用大量銀行資金，積累金融風險。
在業界，土地儲備被當作衡量房地產公司實力的重要尺度，儲備土地成了房地產企業的必下之棋。但事實上，地價與房地產企業的資金實力存在巨大落差。為拿到土地，許多房地產公司向銀行申請巨額貸款。綜合上海市統計局公布的數據發現，近三年來，上海房地產開發企業的自有資金逐年下降，沒有超過19%的比例。具體是：2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%，但同期其自有資金的利用率卻分別達到38.12%、86.36%和74.24%，是同期社會平均利潤的7到16倍。上海社會科學院房地產業研究中心副理事長張泓銘分析說，即便是加上自籌資金部分，上海房地產開發資金也至少有70%以上來自銀行，與中央關于35%的自有資金的要求仍差距不小。上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅指出，房地產市場和其它市場一樣，起起浮浮在所難免。企業自有資金逐年下降，說明房地產企業在吹大金融風險的泡沫，一旦房地產市場走低，極易導致資金鏈斷裂，風險最終轉嫁給了銀行。1998年的房地產低谷猶在眼前：死掉的是房地產企業，拖累的是銀行。
弊端之三：開發商“圈地”間接導致房價上漲，吹大房地產泡沫。
一方面，開發商爭相“圈地”進一步抬高了地價。眼下，上海市內、外環線之間大多樓盤，土地成本已經占到開發總成本的50%左右，內環線以內更是“寸土寸金”。另一方面，“圈地”貸款的巨額利息和其它融資成本，自然要分攤到購房者頭上。這些都推動了房價上漲。此外，由于現在土地管理并沒有真正做到完全的公開透明，“圈地”過程中不可否認地存在“暗箱操作”。正因為土地市場的不規范運作和炒作還相當嚴重，“圈地”間接拉高了市場房價。不限制開發商囤積土地，政府要抑制當前的房價增長過快，猶如抱薪救火，“薪不盡，火不滅。”
弊端之四：“圈地”容易使房地產企業本末倒置。
房產企業熱衷于圍繞土地儲備展開經營，必然忽視企業自身品質的提升，這不利于土地資源的有效配置。拿到土地就發財，不管產品設計、不講究服務、不注重品質，這不是健康市場的表征。季寶紅認為，房地產企業如果形成這樣的理念：土地對房企來說就是商店可買的原材料，政府部門能從供地源頭上保證開發商實現“買一塊建一塊”，那時，不僅房價可以降下來，土地資源也會得到合理配置。
改革土地儲備制度亟需完善法制與市場
改革現行土地儲備制度必須完善法制與市場建設。專家建議，應盡快實現政府對土地儲備的壟斷，當務之急要做好兩方面的工作：
一是進行法律堵漏，遏制開發商“圈而不開”。國土資源部1999年4月頒發的《閑置土地處置辦法》規定，在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定動工日期滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但這一規定的一些例外情況又為開發商留下了可乘之機：因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發延遲的，土地擁有者可以申請延長開發建設時間。借此，開發商開始了與政府部門的游戲。國浩律師集團方祥勇律師建議，國家應嚴格統一界定“不可抗力”等延期開發的范圍、條件，并嚴格執行。否則，風頭一過，規定仍會如以前一樣被架空，開發商又會不擇手段地囤積土地。
二是建立政府主導的土地儲備機構，實現政府對土地一級市場的壟斷。學者型官員重慶市常務副市長黃奇帆研究員說：“一個有戰略遠見的城市必是一個有儲備的城市”，在新一輪土地調控中，政府必須相對集中土地規劃權，建立土地收購、儲備、整治、出讓制度，完善“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的土地統一供應機制，為政府壟斷土地一級市場構筑基礎。開發商需要用地，通過土地交易中心這一平臺，公開招標、拍賣，公開競價，不再搞協議轉讓。這不僅有利于城市對建設用地進行總量控制，政府對土地市場的宏觀調控能力也得以增強。此外，提前儲備用地還可以獲得利差，為未來政府儲備財源。
鏈接：全國亂占濫用土地相關數據
6015個開發區
據國土資源部不完全統計，在這次清理整頓之前，全國開發區多達6015個，規劃面積3.54萬平方公里（相當于5300多萬畝），其中相當數量是耕地，而且有的是高產農田。開發區的規劃面積已超過現有城鎮建成區面積的總和。
46個大學城
不少城市違反城市總體規劃，追求時尚，相互攀比，不切實際地建設寬馬路、大廣場、大草坪、主題公園，有的還盲目擴建大學城、行政中心，這種情況在各級城市中相當普遍。據對22個省（區、市）的不完全統計，截至2003年初，在建和擬建的大學城有46個，占地面積超過40萬畝。
306個高爾夫球場
初步統計，目前全國已建、在建和擬建的高爾夫球場多達306個，遍及26個省（區、市），占地面積48.8萬畝，其中也占用了不少耕地。更有甚者，有的以建大學城和高爾夫球場為名，大搞房地產開發。
1300萬畝優質良田
據國土資源部統計，近幾年內，因建設用地、房產開發、結構調整等共占用優質良田達1300萬畝，其中相當部分已很難恢復種糧。生態退耕也退了一些不該退的耕地。
9100多億元土地出讓金
據有關部門統計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近3年累計達9100多億元，扣除成本后的純收入約有1/4。因為土地征售之間價差較大，以地生財已經成為一些地方征用農田、經營土地的重要驅動力。土地出讓金的純收入并未納入本級財政預算，成為一些地方盲目擴大城市建設規模和搞政績工程、形象工程的主要資金來源。
撤銷開發區3763個
根據國務院的統一部署，各地對違規設立的開發區進行了清理整頓，到6月24日已上報撤銷的開發區3763個，核減規劃面積1.4萬平方公里，退回土地面積1600多平方公里，復墾土地面積1100多平方公里。（徐壽松）
編輯 張偉明
