摩托羅拉將撤離CBD遷往望京。（記者楊威攝）
據戴德梁行最近發布的數據顯示，今年CBD區域甲級寫字樓
市場平均租金比上季度上漲了2.7%，實際空置率
降至4.4%，成為北京三大寫字樓區域中空置率最低的區域。租金上漲，空置率下降，CBD寫字樓市場看起來一片大好。但是記者近日獲悉，就在CBD寫字樓市場一片紅火之際，卻有不少企業正在謀劃撤離CBD———不斷上漲的租
金和越來越嚴重的交通擁堵令企業難以接受，部分企業不得不撤離CBD。
MOTO被迫撤離
8月4日，摩托羅拉（中國）電子有限公司房地產部經理張配向記者核實了摩托羅拉中國區總部將于2005年撤離CBD搬往望京的消息。
張配告訴記者：“公司發展、政府優惠政策、成本核算是摩托羅拉撤離CBD搬往望京的主要原因。”
據張配分析，這三方面的原因也是除了摩托羅拉之外不少公司撤離CBD的原因。因為隨著企業的發展，員工的增長，辦公面積的增加，CBD寫字樓高漲的租金已成為企業巨大的壓力。對一個企業發展而言，必須核算租來或買來的每一平方米寫字樓面積，或者說為了租賃或購買寫字樓每付出的每一塊錢為企業帶來的效益。顯然，對于不少企業而言，目前CBD地區寫字樓的租金已經超過了他們的心理預期值。
與此同時，CBD以外的地區，不僅有著低廉的租金，而且還有當地政府開出的優惠條件。租金成本降低，辦公環境提升，加上優厚的優惠條件，搬離CBD的誘惑已經不小了。
此外，張配表示，從準確的目標客戶定位來看，CBD根本不是大型高科技跨國公司總部的理想根據地，理由有三：a）大型高科技跨國公司總部是企業的區域管理中樞，一般不需要直接接待客戶，因此無必要將其設立在CBD區域。b）大型高科技跨國公司總部一般員工數量眾多，少則500人，多則幾千人。從入住成本來看，在CBD辦公是企業的沉重負擔，而小公司則相對靈活，租金壓力較低。c）綠色辦公環境、節能、環保等是新型健康辦公的趨勢，大型跨國公司更看重獨立辦公樓，更重視企業個性和企業文化的建設，同時企業資訊保密也非常重要，無疑在CBD租賃辦公樓不能滿足企業以上的需求。
2003年年初，著名IT公司實華開撤離國貿時，實華開董事會主席兼CEO曾強說了這樣一句話：“如果我們繼續留在國貿，每年得花6輛奔馳的錢去支付漲了一倍的房租，3年就是18輛。并不是說實華開沒錢去掙這個面子，而是這筆錢這樣花掉沒有意義。”
交通壓力增加
除了辦公成本的增加，還有交通壓力。
目前CBD區域，外出交通的主要干道就是東三環和東長安街，但是，今年以來，這兩條主干道的擁堵情況簡直令人難以忍受。從早上8點左右開始，東長安街和東三環的主路輔路面上，就成為一個巨大的停車場。早晚高峰期，從國貿橋到三元橋，短短六七公里的道路，開車走半個小時都是正常的，有時甚至要一個小時！
在國貿附近上班的鐘先生告訴記者，每天上下班時，僅在國貿橋附近耗費的時間就將近一個小時，“如果說辦公成本還能忍受，時間成本真耗不起啊”。
即便出行不開車，在國貿地區，走路也不是一件容易的事情，過一個馬路口，時間算不好，沒個三五分鐘，很難通過。尤其是上下班的時間，路人、自行車、機動車，爭相搶時間，交通擁堵在所難免。
張配告訴記者，國外成熟的CBD，一般共同特點是建筑間距密、互聯互通、資源共享，其中最重要的是CBD區域內的主要建筑在地下基本連為一體，這就為區域內人員交流提供了極大的便利。看看香港中環、日本新宿、紐約曼哈頓等CBD，那里的街道均非常窄小，地下由地鐵網絡聯為一體，地面上交通反而并不擁擠，上班族90%利用地鐵，不用出地面即可到達各個主要的辦公樓，而北京CBD的地鐵只直通國貿，大量人流需要通過地面中轉，造成人車混流的混亂局面。
這樣的布局，導致地面交通擁擠不堪。
企業四面出逃
當CBD的租金一漲再漲，當企業每個月的辦公成本一漲再漲，當員工們外出公務堵在路上的時間越來越長，撤離CBD就不得不擺在大大小小的各種公司的老總們面前。
據了解，目前從國貿地區撤離的公司主要撤向四個方向：中關村、亞運村、泛CBD區域、經濟技術開發區。其中，IT類的高新科技公司還是比較青睞有著良好的研發環境的中關村；與體育產業相關的企業則偏向于亞運村。隨著2008年奧運會的臨近，亞運村地區將吸納更多的體育產業企業；與貿易、服務相關的企業則選擇了泛CBD區域，既可以不遠離CBD區域良好的商務氛圍，又不用承擔高額的租金；有大型加工基地配套的企業則更喜歡亦莊開發區，有著優厚的優惠條件、完善的配套和優美的環境。
今年5月剛剛與新浪網簽訂了入駐協議的理想國際大廈總經理溫雷認為，對于高新科技企業而言，中關村西區比CBD更有價值。一是世界500強約有三分之一的企業是高科技企業，這些企業一旦真正要進來，顯然會第一考慮中關村西區，更低的容積率、更明確的核心產業鏈、更便利的交通、更優惠的政策，這些都是中關村吸引高新科技企業的重要原因。
據了解，從去年下半年開始，中關村地區的寫字樓市場就比較活躍，今年第一季度更加集中，隨著融科資訊中心、理想國際大廈、銀谷大廈、輝煌時代大廈、中國電子大廈、中關村金融中心等一批高品質甲級寫字樓的落成，中關村核心商圈越來越受到英特爾、微軟、IBM、AMD、安捷倫、愛普生等大企業的青睞，這些原本向往CBD的跨國企業大有回流中關村的趨勢。
對于泛CBD區域的寫字樓而言，吸引欲撤離CBD企業的重要因素就是與CBD的距離和便捷的交通。
北京元鴻房地產有限公司高副總告訴記者，貿易、服務業的企業更多的喜歡選擇泛CBD地區。因為對這類型企業而言，其發展離不開CBD濃郁的商務氛圍，但是租金的不斷上漲超過了公司能承受的價格底線，因此不得不考慮搬到別的寫字樓以降低成本，這時，他們普遍會選擇CBD附近的同檔次寫字樓。據其透露，目前該公司在十里河附近開發的盛鴻大廈就接待了不少在CBD辦公的客戶咨詢，因為按空間距離，該大廈距CBD不足3公里，硬件設施達到了5A標準，但在租金上卻遠遠低于CBD區域的寫字樓租金。
記者了解到，在泛CBD區域，接到類似咨詢的寫字樓不僅盛鴻大廈一家，僅以東南三環為例，就有聯合大廈等多棟寫字樓接到過類似的咨詢。
屬于正常更替
雖然有不少企業在搬離CBD，但是，還有更多的企業在爭相搬進CBD，畢竟有需求才會有市場，CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。
北京廣廈世紀投資咨詢有限公司總經理劉芳認為，企業遷出CBD屬于正常流動，并不能證明CBD的吸引力降低了。對一些企業而言，企業長大了，就不再適應CBD的環境，必須搬到更是適應自己的區域去。畢竟從世界CBD的發展看，CBD并不是大企業的總部所在。另外，企業選擇寫字樓或者選擇辦公區域時，更多的是由該區域的產業聚集鏈是否適合自己決定的。
據了解，目前CBD區域內寫字樓租售價格高漲的重要原因就是：在需求不斷增長的同時，卻連續兩年沒有新增寫字樓面積上市，供需不平衡導致價格上漲。但是隨著明后年CBD區域內大量寫字樓的落成，供應量的增加，將遏制該區域內寫字樓不斷高漲的租售價格，迫使其回落到比較合適的價位。據了解，明年CBD寫字樓市場將增加100萬平方米的寫字樓面積。
但是，CBD區域擁堵的交通如果再不能改善，勢必影響到CBD的進一步發展。據了解，目前北京市政府和朝陽區政府正在組織專家論證CBD區域內的交通網絡組織，以解決該區域的交通壓力。
記者采訪中，有企業表示，如果CBD的交通不再擁堵了，價格合適了，他將重返CBD。（記者 魯歡）
特約編輯 文迪
