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近期，國家宏觀調控和金融收緊的政策接連出臺，其中涉及房地產行業的新規很多，將對行業的發展帶來明顯的影響，筆者認為影響主要有以下幾個方面：
房地產企業洗牌過程加劇
新規的出臺，會使相當一部分房地產商無法獲得或不能及時獲得開發貸款，主要依靠貸款和期房預售回籠來維持項目運作的房
地產商將面臨嚴峻考驗。另外，國土資源部和監察部發布通知，宣布2004
年8月31日為協議轉讓土地最后截止期限，屆時擁有地塊而無力開發的房地產企業只能拋出地塊，對有實力的房地產開發商來講則是一次良機，整個房地產行業資源面臨重大調整。可以預見，這些新規的組合出臺，給原本房地產開發中“以小博大”、“空手套白狼”模式劃上了句號，加劇了房地產企業洗牌過程，一些實力較弱的房地產商會因此退出房地產行業或放棄計劃中的一些項目。
房地產企業間合作力度加大
去年上海土地招投標過程中，就有12％的中標土地屬于聯合投標，這是因為對于一些房地產商而言，單獨投標資金壓力過大。如今國務院要求房地產開發項目資本金比例提高15％，單靠內部積累資本金速度太慢而易錯失良機。因此，房地產企業間的合作力度必將加大，兼并重組的現象將更多地出現，這也預示了今后房地產市場品牌整合的趨勢。
信托投資業發展進程加速
去年以來，信托投資公司利用其資金優勢，通過房地產融資業務強勢介入房地產業，不僅解決了部分房地產項目開發資金不足的問題，又巧妙借助過橋融資的業務方式，最大限度地防范了自身的風險。2003
年第四季度房地產信托融資的品種數量和金額分別占到42.5％和40.4％，而且信托資金投向房地產行業的比例有不斷增加的趨勢。雖然房地產信托投資規模仍然很小，2003
年累計僅七十余億元，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。
境外基金介入房產的步伐加快
目前，境外資金進入上海房地產市場主要有兩種方式：一種是參與項目的開發過程，如摩根士丹利(M organstanley
)參與投資的錦麟天地雅苑和復地雅園、荷蘭國際集團(ING)參與投資的上海松江新城住宅項目、新加坡凱德置地(C apitaland
)參與投資的匯豪天下和萊詩邸；另一種則是購買現成的項目，如R odamco Asia
收購上海盛捷服務式公寓，目前的情況是前一種方式占絕大多數。雖然目前以境外基金形式出現的投資僅3億美元左右，但最近美國柯羅尼基金與上實股份合資成立揚子基金、美國洛克菲勒集團與新黃浦集團成立中外合作企業共同開發外灘源項目。從發展趨勢看，在未來兩三年內境外基金將快速增加至二十億美元左右，這些境外基金將帶來他們的資金和經驗，并越來越多地參與到中國房地產行業。不過，引進境外投資基金也存在產業投資基金類的法律制度不完善的障礙，這需要在發展中加以解決。
外資銀行順勢而入房產市場
據統計，2003
年已經有104億美元的境外資金進入上海市場，其中有20％投向了上海的房地產市場。現在有很多的境外資金都想進入這個市場，其中包括德意志銀行、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、渣打銀行等。由于目前房貸方面的壓力，許多房地產商已將目光投向海外資金，希望能夠由此解決自身在資金上的壓力，同樣，一些外資銀行也會利用國內銀行對房地產投資收緊銀根的機會，積極參與中國的房地產行業。
房地產商如何應對這些變化，筆者的建議是：
拓寬資金來源和融資渠道，擴大資本金規模
此次央行規定金融機構準備金率上浮0.5百分點，從總量上看，收縮可貸資金約1100
億元，由于目前房地產開發投資約占全社會固定資產投資的20％(一季度為20.7％)，而且貸款資金不是平均分配給各行業的，因此提高準備金率不會對房地產企業的貸款產生多大影響。但提高房地產開發資本金比例會給房地產商設了一道更高的門檻，房地產商今后必須注重拓寬資金來源和融資渠道，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑。同時，房地產商必須兼顧資本金的內部積累和外部積累，以外部積累為主擴大資本金規模。
慎重審視自身實力，制定務實的發展戰略
新規的出臺，給缺錢的開發商提了醒：“房地產是有錢企業的游戲”。逆勢而上的開發商將可能因資金鏈斷裂而付出慘重代價。因此，房地產商在開發新項目時必須重新審視自身實力，“量體裁衣，看菜吃飯”，平衡規模、速度、效益、風險的關系，制定務實的發展戰略，切忌盲目求快求大而遭滅頂之災。
做大做強，提升綜合競爭力
房地產商要順應市場，逐步走上規模化、品牌化、專業化、人性化的道路。房地產商做大做強帶來的是規模化，進而帶來集合融資成本下降、獲得土地能力提升、品牌效應倍增、市場份額提高、運營成本下降等優勢。而在高門檻的資金要求和高風險的市場競爭中，房地產商必須憑借“品牌＋實力＋項目”來進行有效擴張，不斷提升自身的綜合競爭力。
(作者：童曉春 賴翔青 )
特約編輯：振強
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