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價格和漲幅居全國之冠的上海樓市最近出現了一系列新變化,未來房價走勢會怎樣,又一次成為一個熱門話題。到底是什么因素決定著商品住宅的價格,有哪些似是而非的問題需要我們冷靜思考?
上海樓市在一定程度上是全國的風向標。而恰恰是價格和漲幅居全國之冠的上海樓市最近出現了一系列新變化:新盤成交下降,成
交速度下滑,若是一次性付款則可打折,二手房有價無市,拍賣成交率節節下滑,全市1萬多家大小中介商度日如年。正是在這樣背景下,未來(至少兩三年)上海房價走勢會怎樣,又一次成為一個熱門話題。不管許多人如何說上海房價還會漲,只是漲幅趨緩而已,筆者試著以理性考察和冷靜思考來看待市場上常見的一些問題。
只可以漲,還是可漲可跌?
不久前,市面上有這樣的說法:上海什么物價都可以跌,唯獨房價只能漲不能跌,房價一跌,牽涉面太大。這種說法聽起來有理,實際是一種缺乏經濟學起碼常識的糊涂認識。如果房價不能跌,難道汽車就可以跌?鋼鐵就可以跌?食品就可以跌?應當說一樣都跌不得！跌了總會影響商家利益,影響到跌價商品的上游和下游產品企業的利益和經營。國民經濟各部門是相互聯系,相互影響的,根本不存在哪種商品可不可以跌價的問題。2002年和2003年上海房價一路高歌猛進,許多樓盤價格都翻番。二、三年前,內環線以內5000-6000元一平米的新房可說很多,到處可見,現在則徹底絕跡。那時市郊新樓盤,普遍在2000元左右,現在則都躍進5000-6000元行列。如此瘋漲,不僅粉碎了大批尚未買過新房的普通百姓改善住房夢,而且大大提高了上海的商務成本,削弱了城市競爭力。這樣瘋漲的房價難道沒有必要理性回歸一下嗎?如果房價瘋漲了不能下調,豈不等于一個人狼吞虎咽吃得過飽,生病了,也不應嘔吐腹瀉嗎?只因為嘔吐腹瀉時人難受,還傷身體。當然,房價漲跌,不是哪一個人說了算的,應當由供求關系決定,應正確認識到,房價瘋漲后作適度理性回歸,并不是壞事。
只會漲,還是會漲會跌?
有些人說,近年來上海住宅建設開發成本已經大大上升,例如,老西門地區原地價為700萬元/畝,目前漲到1000萬元/畝,再加上建材漲價,人工費漲價,而容積率又有較低的硬性規定,市區拆遷成本也已大大上升,還要有其他各種費用,加上一定的利潤,因此,從成本看,高房價已被牢牢鎖定,只能上,不能下,未來房價跌不了,漲慢一點就不錯了。這種說法,既是缺乏經濟學常識的又一糊涂觀念,也是開發商只想賺錢的一廂情愿。實際情況是,住宅商品化以后,住宅售價和其他商品價格一樣,不僅是開發成本一方決定的,而更重要的是由市場有效需求決定的。老實說,2002年和2003年上市的樓盤,土地一般是1998或1999年協議而不是拍賣取得的,成本并不高,拆遷成本也不高,但為什么賣這么高的價錢呢?不少樓盤在短短幾個月內價格上漲30-60%,難道也是成本了上升那么多嗎?顯然不是。房價的瘋漲,明顯是需求拉動的,強烈的消費需求和投資需求把房價迅速推高,和成本毫無關系。
房子漲價時,忌談成本,為什么討論房子跌價時,開口閉口是成本決定的呢?從開發商立場說,當然房價和利潤越高越好,這幾年上海開發商利潤率不少是60%左右,遠遠高于一般行業。正因為如此,我國富豪排行榜上,開發商最多。暴利吸引了千軍萬馬來搞房地產。然而,事情在經濟規律作用下已悄悄走向反面:一方面高房價嚴重削弱了消費和投資需求(前幾年因可租房源緊張,租金高,但房價不高,因此買房出租收益率可達20%左右,而現在租金下滑,房價上升,收益率通常維持在7%左右),另一方面,新造住宅大量涌現,加上前幾年買進的新房現在想脫手把差價落袋為安的二手新房大量掛牌,這樣,使原本要排隊領號或托人領號購房的嚴重供不應求局面開始改變,變成了供過于求。供求關系的轉變,勢必使房價漲勢逆轉,這是不以任何人意志為轉移的客觀規律。說成本上升了房價就只會漲不會跌,無異于說搞房地產只會賺錢不會虧本。但這是不可能的,只要是搞市場經濟,任何經營都存在風險。供不應求可使你賺錢,供過于求會使你虧本。這里的"求"是指有購買力的需求,而房價上漲越快,購買力下降也就越快。
房價漲使老百姓富了,還是窮了?
有一種論調說,房價大幅上漲,在上海不知造就了多少百萬富翁。原來花50萬元買的住房,現在漲到100萬,他不就成了百萬富翁了嗎?房價越漲他越富,如果房價跌,他就會成為"非百萬富翁"了！我想,這種理論對手中已買進若干套房子的炒房一族可能是真理,但對廣大百姓來說,全是紙上畫餅。據抽樣調查,近幾年來上海已有約40%左右的家庭買過商品房,60%左右的家庭尚未買過。對居住在商品房的家庭來說,他的房子漲1倍還是10倍,和他都沒有關系,因為他不能賣房變現,賣了房他要睡馬路,而現在睡馬路是不允許的。因此,這百萬財富對他來說只是觀念的、抽象的。再說對未買過商品住宅的家庭來說,就真慘了。他們本來是因為手頭錢不夠才未能圓改善住宅之夢,本來想通過省吃儉用再積點錢來購房的,誰料到房價漲速比他積錢增速快了不知多少倍。比方說,原來他手上已有6萬元,想再積6萬元,花12萬元首付買一套價值50萬元的100平米的住房。誰知道兩年以后,要買這樣一套房子得花100萬元。他只能"望房興嘆"了。一次,我坐在出租車上,司機看路旁將造好的新房說:"這不是我們這幫人能買的。"確實,近幾年房價瘋漲打破了數百萬普通工薪家庭改善住宅條件的夢想。房價瘋漲,進一步擴大了貧富差別,普通工薪階層收入增長不快,買不起房,而開發商和炒房族確實更富了。
租房還是買房?
一說到房價上漲過快使普通工薪階層更買不起房,馬上就有"理論家"站出來說,且慢！我們要做的應當是"居者有房住,而不是居者有其屋"。還說,西方資本主義國家,以及我國解放以前,也不是人人買房,買不起住房的可以租房。這話聽來很有道理,細細一想有點味道不對,因為這種"理論"的實質是說,窮人不該有自己的住房。我想,說這樣話的人,絕不在窮人之列。"買不起房可以租房",很對,但他忘了:房價高租金必然也高,如此高的租金,缺房者付得起嗎?他們就是因為收入低才買不起房,如果付得起高租金來租房,為什么不買房呢?也許有人會說,我們可以像香港特區政府那樣提供廉租房嘛！這是不錯的主意,問題是我們的財政力量夠不夠。
我認為,設法讓普通老百姓也能買一套面積不大功能全,價格不高質量高的住房,不但應當是政府的目標,也應當是廣大開發商的努力方向。俗話說,安居才能樂業,有恒產才有恒心。這千古名言難道錯了嗎?什么買不起房就租房,這種為房價迅速上升辯護的論調完全不符合"三個代表"和"以人為本"的思想。當然,不是說房產租賃市場就沒有必要存在了,租賃市場有它特有功能,但不應成為"窮人本來就沒有必要買房"的理由。
特約編輯：振強
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