北京上半年銷售排頭兵 紛說下半年樓市走勢
楊曉
項目業績
建外SOHO：上半年完成20億元，據北京市房地產信息網統計排名第一
富力城：上半年單盤銷售13.7億元，全市排名第三
珠江帝景、珠江羅馬、
珠江綠洲：三盤上半年完成15億元紫金長安：一周之內將一期賣光，回籠7億元
上周，本報邀請到市場第一線的代理行負責人以及北京上半年銷售榜上前幾位的四家開發商就下半年樓市走勢召開了大型論談會，四家銷售榜上的排頭兵對市場表現出較樂觀的心態。
■對話嘉賓：
陳長纓：合生創展集團副總裁
楊建平：北京中關村科學城建設股份有限公司副總裁
潘石屹：SOHO中國董事長
呂勁：富力集團副董事長
潘石屹：還是要把錢換成土地和房子
下半年我覺得這幾個政策的出臺影響比較大。第一個政策是國土資源部的11號令的繼續71號文件，設了8月31日的大限時間，規定此后所有的土地必須公開交易。有兩句話，一個是時間的大限，后面全是罰則。北京的情況是，變革前開發商圈了2.02億平方米規劃建筑面積的土地，這樣絕大多數都要在8月31日之前處理清楚。現在處理的辦法，今年上半年公布了第一批處理歷史遺留問題的987萬平方米規劃建筑面積土地，第二批是999萬平方米規劃建設面積土地，加起來是近2000萬平方米。從數字看，大家覺得，有了這樣的歷史遺留問題，第一批、第二批處理的，北京的供應量不會受到影響，從成交量上看也不會受到影響。實際上我前一段時間想把錢換成土地，一直做這個事情，絕大多數地匯集在五環之外，東壩就有好幾十萬平方米，也在處理歷史遺留問題。
未來有三個事的影響會非常大，第一是71號文件，第二是農民征地的問題，第三，也是影響最大的，就是拆遷。有多少已經拿到土地證的，已經交了一部分出讓金的，現在都碰到了問題。我想，圍繞著71號文件，對今年下半年甚至是明年土地供應量的影響。我找項目的時候發現國土資源部和北京市都下發了一個文件，要停止農民用地的征用，北京市先停半年時間，已經處理歷史遺留問題和一部分已經拿到土地證的里面，又牽扯到農民征地的問題，這個量不是很大，大概占整個處理歷史遺留問題的2000萬平方米中的百分之十幾，最大的是已經拿到土地證的拆遷，國務院下發的文件是，糾紛集中的地方，拆遷要停。呂勁：我們手中還有項目消化
大的開發商還是下決心繼續在市場上干，我們也在考慮，但是在北京還是很不容易。在協議轉讓這塊，雖然市場上還有一些地塊在流轉，但是在手續方面會遇到各種各樣的困難，不像過去，掏錢就可以買到地，現在要等政府拍賣，在等一塊地的時候，可能全國、全世界的開發商都來北京搶，將來世界上的基金可能也來搶地，那就是誰出高價誰拿到地。
因為整個政策有滯后性，我們認為下半年政府把地拿出來公開拍賣也不太樂觀，正好我們可以消化手頭的項目了。明年我們看政府有什么項目進行新的招標，有什么地拿出來。但是北京還是沉淀了一些在市場上可供銷售的面積，今年到明年還是比較平穩的，市場不會突然間有翻天覆地的變化，當然也不會向下走。
國家宏觀調控政策對一般的購房者影響不是太大，影響最大的是個別的投資專業戶，是真正的炒家，這種炒家北京不太多，個別的樓盤可能會有三幾個，他們會真正的面臨今年再想炒都炒不動了。其實不單是溫州，北京也有很多炒家，只是大家不愿意說，北京的炒家出手比溫州大多了，但是他們受到了銀行對項目限制的影響，雖然他們還在炒，但是增加了很多難度，對老百姓的購房方面，政策影響不是很大。
陳長纓：合生還要再推陽光銷售
上半年我們自身的銷售狀況和整個北京市大的氛圍是一致的，叫購銷兩旺或者別的什么也好，三個項目我們銷售了15億，到現在每個項目的回收是在2億以上，這個勢頭是從去年下半年開始的，一直延續到現在，今年我們主要的工作主題就是推廣陽光計劃，通過陽光的銷售、陽光的產品，提倡陽光服務，全面提高我們自身的地產項目營運水平，這里的核心是陽光公寓，從去年以來我們也一直強調嚴格的工作態度，以精品產品來回報社會，回報消費者。
從廣州房地產發展的歷程來講，從90年代初，廣州房地產開始起步，到現在比較成熟，比較理性，實際上經過了十幾年的風風雨雨。總的來講，從當時的幾十萬平方米、100萬平方米，一直到現在1000萬平方米的成交量，也構成中國房地產發展的某些特征。包括北京的市場容量更大，因為市場的消費預期更好，舊城改造量很大，新的消費能力產生過程比廣州還短。所以，我們公司非常看好北京市場，因為到廣州發展了十幾年以后，去年年底又有一個小的復蘇，一直講有壓力競爭激烈，但是依然很健康。
楊建平：北京市場穩定厚重
老百姓對政策的理解不比開發商差，尤其是長安街周邊的購房人，他們對政策了解，比如對土地的控制，銀行貸款對開發商、對房貸的約束等，這些事情都引起了老百姓對購房的需求。紫金長安開盤可能也導致了一些人的心理膨脹，一開始我們沒有做宣傳，好像帶著一點神秘感，不敢公開說這個盤如何如何，實際上真是不敢，不是有意的造成這個結果。最終是使周邊本來想買和介于買和不買之間的人都買了房子。這就是當時房子的現象。
北京市的房價好像跟其他城市不太一樣，因為這個城市非常大，和別的城市沒有相比之處，有自己的特點，北京的房價一直是保持升的狀態，土地資源比較多，也有規模，各種購買人群都在北京，還有各種我們沒有深入研究的人群也在北京，這就決定了北京的市場是比較穩定的、厚重的市場。
特約編輯：宋廣偉
