半年報直擊：宏觀調控考驗房地產上市公司
優勢企業不怕“火煉”
自去年6月央行121號文件以來，一系列宏觀調控政策相繼出臺，有關部門從信貸、資本金、土地、規劃等多方面控制房地產投資增長過快。身處宏觀調控的“風雨飄搖”之際，房地產行業上市公司境況如何？會否身陷“四
面楚歌”的凄慘境地呢？上周金融街交出了一份漂亮的成績單，其公布的2004年半年度報告讓我們看到了行業優勢公司的希望。
金融街臨危不亂
根據金融街2004年半年報，公司今年上半年實現凈利潤1.38億，較去年同期增長9.53%。管理層表示信貸及緊縮政策對房地產行業資金供給影響較大，公司從去年下半年起已采取了調整負債結構，拓寬融資渠道等措施。預計公司業績第三季度仍會有所增長。半年報顯示公司受機構投資者青睞，有多家基金現身其十大流通股股東名單。
雖然公司上半年業績亮眼，但記者在閱讀其半年報時也產生了一些疑問：公司半年內短期借款從無到有，增加了2.54億，并且一年內到期的長期負債高達6億，這是否反映了公司面臨的資金壓力，同時是否會給公司在年內的還款帶來困難？公司2002年剛剛進行過一次增發，募集資金近4億元。而半年報披露公司2004年A股增發申請已經獲發審委審議通過。這是不是由于公司資金鏈緊張而采取的應對措施？公司房屋租賃業務的拓展是否也歸因于宏觀調控？帶著這些疑問，記者采訪了該公司董事會的證券事務代表于蓉。
于蓉首先承認了宏觀調控給公司以及整個房地產行業資金供給帶來的不利影響，但她認為，宏觀調控對公司的實際影響并不大。
針對記者對公司短期還款壓力的疑問，于蓉解釋說，為應對目前形勢，公司充分利用已獲得的銀行授信額度。所有的短期借款是充分利用商業銀行的循環授信額度來進行的，而且目前公司的借款總額還處于授信額度以內，因此并不會給公司帶來短期還款壓力。
對于即將進行的A股增發，她表示，金融街作為一家上市公司，通過資本市場進行再融資是出于公司發展的需要，房地產行業本身就是一個資本高投入的行業，公司在去年時就已有增發意向，此次增發同宏觀調控政策的關系不大。
談到公司主營業務的拓展，于蓉表示，業務拓展是出于公司可持續發展的需要，因為土地開發和房產開發是“一錘子”買賣，而房屋租賃卻能細水常流。公司原來就有拓展業務的打算，而宏觀調控政策的出臺堅定了公司在房屋租賃方面的信心，她表示，接下來公司會加大開發的力度和速度，同時還會增加自有物業的持有量。
于蓉最后表示，客觀地說，宏觀調控對金融街的影響不大，公司正有條不紊地推進各項工作計劃和開發項目。同時，金融街作為行業內業績比較優良的公司，非常歡迎宏觀調控政策的出臺，因為這有助于行業內部的調整并促進競爭的公開透明化。
資金壓力檢驗企業實力
房地產行業是資金密集型行業，因此對信貸政策的變化十分敏感。國泰君安證券研究所的張宇認為，房地產貸款流程規范和提高項目資本金提高了房地產企業銀行貸款負債門檻。土地出讓市場化進程加快更是提高了房地產企業的資金運作成本。對企業的資金管理能力、融資能力提出了前所未有的挑戰，使得房地產開發的資金密集型行業特點更加明顯。
可以說，房地產行業的競爭在一定程度上已經集中于自有資金和融資能力的競爭。市場優勢、市場份額正在向自有資金充足、現金流狀況良好、融資能力高、品牌好的企業集中。
對金融街、華僑城、萬科A(行情資訊 論壇
點評)這類成長性較好、盈利能力較強的上市公司來說，信貸收縮雖然帶來資金壓力，但影響并不大。銀行看中的是公司好的項目和穩定業績。金融街的銀行借款增加和增發計劃也反映了公司的融資能力。相反，對那些股本規模小、融資能力不強的房地產行業上市公司來說，其面臨的資金壓力將增大，形勢相對嚴峻。
海通證券研究所的張巒也認為宏觀調控在一定程度上會造成行業內上市公司的分化。目前房地產企業的融資渠道相對狹窄，主要依靠銀行貸款，因此整個行業的資產負債比例在70%左右。貸款標準調整，對一些資產負債比例較高、自有資金較少的房地產企業影響更大。對金融街這類具有競爭優勢的公司來說，影響相對較小。在談到半年報顯示多家基金增持金融街時，她認為這表明機構投資者對該公司的信心，而并不代表基金就對整個房地產行業看好。
前景仍不明朗
宏觀調控對房地產行業的影響已經顯現，2004年第一季度城鎮房地產投資增幅落后于城鎮投資增幅6.7個百分點，1至4月住宅投資增幅落后于全社會投資額增幅12.4%。房地產投資增速回落有利于房地產行業繼續保持持續快速健康發展。但宏觀調控對房地產行業上市公司的影響究竟有多大仍難以準確判斷。
海通證券的張巒表示，2004年全年房地產開發投資增長速度將放緩，宏觀調控產效果將進一步體現。另外，今年4月國務院提高房地產投資項目資本金比例及信貸收縮等政策對房地產行業上市公司的影響并未完全顯現，有一個滯后效應。因此，房地產行業上市公司2004年半年度報告對宏觀調控效果的體現仍不明顯。最終結果如何仍待日后檢驗。(張喜玉
程勇)
特約編輯：宋廣偉
