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土地，是當今政府宏觀調(diào)控的重要手段，也是影響房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素。2002年7月政府發(fā)出的土地交易制度改革令至今已經(jīng)執(zhí)行兩年，如今改變的除了交易形式，還有交易價格和付款方式。新政策環(huán)境下的“城市土地運營”的挑戰(zhàn)性進一步加劇，也因此而成為業(yè)界關(guān)注的焦點。
“城市土地運營
”是去年國土資源部為首屆“地博會”確立的主題，沒想到一場“非典”推遲了會期，也改寫了歷史。到了今年，整個發(fā)展形勢和政策氣候都發(fā)生了變化。在地博會期間主持“2004年度推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物高峰對話”時，國內(nèi)相關(guān)概念最早的布道者王志綱也發(fā)出類似的感嘆。
但是王志綱認為，這種始料不及的變化反而是好事，業(yè)界可以由此探討更多有意思的東西。
城市土地運營難脫“官商”本色
用王志綱的話說，當晚現(xiàn)場的企業(yè)家剛好分為三個有代表性的方陣：第一個方陣是純地產(chǎn)商，他們通常會遇到很多市場解決不了的問題，處境尷尬，但是沒有辦法；第二個方陣是一開始就在不毛之地上做城鎮(zhèn)，所以市長管不了，逼著自己當市長，很多規(guī)劃都得考慮到未來30年甚至50年；第三種就是既要肩負政府的責任，又要經(jīng)營企業(yè)賺錢，必須同時讓市長、老板和老百姓都滿意。
“我覺得所謂城市運營，第一，要在市場經(jīng)濟而不是計劃經(jīng)濟條件下進行；第二，如果一個城市財政能力有限，要充分依靠市場的力量；第三，城市運營商必須有政府背景。”西安曲江新區(qū)管委會主任段先念在發(fā)言中說。
據(jù)了解，1996年段接手西安高新區(qū)開發(fā)時，市政府只給了10萬元啟動資金，還有就是劃撥土地，到現(xiàn)在，整個高新區(qū)開發(fā)面積達34平方公里，已經(jīng)成為西安一個強勁的經(jīng)濟增長點，對全市GDP增長的貢獻達3．5個百分點，段也因此被視為西部地區(qū)城市運營的旗手。
他認為，城市運營必須以土地為基礎(chǔ)，但又不僅僅是土地，必須結(jié)合當?shù)氐膬?yōu)勢資源進行融合轉(zhuǎn)化，土地才能發(fā)揮作用。目前他受西安市政府委托負責運營的曲江新區(qū)，總面積47平方公里，主要定位是旅游文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。
與段先念相比，上海城投負責人孔慶偉所主持的新江灣城，占地面積不過6平方公里，但在寸金尺土的上海市中心，這片迄今為止最大的可供成片綜合開發(fā)的土地，分量一點也不比前者輕。同時，他也是2010年上海世博會的土地運營總裁。在孔看來，在城市運營過程中，政府的合理規(guī)劃、市場的高明策劃以及開發(fā)商或建設(shè)單位周密的計劃，三者必須互相聯(lián)動，缺一不可。“這次參加地博會，我們也希望把自己放在市場的平臺上，讓大家來考查和評價我們的土地運營模式，力求為更多二級開發(fā)商提供發(fā)展的空間。”他說。
特殊成功模式難以復(fù)制
不過，被業(yè)界公認為“地產(chǎn)思想家”的馮侖對這種政府主導(dǎo)的城市運營模式提出了質(zhì)疑。他認為，政府不一定是城市資源分配的惟一一個主導(dǎo)力量，它應(yīng)該考慮市場上各個主體的需要，否則就面臨一個問題，每一任市長都講城市運營，都追求自己的政績，這個市長要搞北邊，再換一個市長要搞南邊，結(jié)果就是勞民傷財，在現(xiàn)行土地經(jīng)營體制下，完全依靠政府授權(quán)而且一家獨大的國有全資企業(yè)去操作，會出現(xiàn)很多問題。
而業(yè)界人士很容易聯(lián)想到的是，在近一兩年來中央政府大力清理整頓各地開發(fā)區(qū)的“圈地”風，尤其是在近期宏觀調(diào)控政策出臺嚴格控制土地供給后，各地方政府土地運營開發(fā)的既有模式，也許會受到嚴峻考驗，擁有政府背景和壟斷土地資源的企業(yè)，今后將面臨何去何從的新難題。
或許不是巧合，7月12日下午招商地產(chǎn)與華僑城聯(lián)合舉辦的以“社區(qū)綜合開發(fā)運營”為主題的“雙城會”上，同樣的問題也擺在這兩家企業(yè)的代表面前。
眾所周知，過去20多年來，招商和華僑城都是以政府集中劃撥的大片土地為基礎(chǔ)，分別摸索出產(chǎn)業(yè)互動和旅游地產(chǎn)兩種開發(fā)形式，獲得巨大成功，成為深圳乃至全國社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的典范，現(xiàn)在來看，它們也稱得上是國內(nèi)城市運營方面的先行者。
最近兩年，招商、華僑城先后啟動其全國拓展戰(zhàn)略，分別在北京、上海等若干城市投資項目開發(fā)，但是，在深圳本土長盛不衰的土地運營模式，在脫離了特殊的地緣和政策環(huán)境，真正參與市場化競爭后，能否成功異地復(fù)制，仍是一個值得關(guān)注的問題。
對此，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理賀建亞的回答倒是非常實在。他坦然承認，招商的蛇口開發(fā)區(qū)也好，華僑城也好，多年來的發(fā)展歷程都有自身的特殊性，要在其他地方完全復(fù)制是不現(xiàn)實的，但他們會堅持以往摸索出來的合理發(fā)展思路，尋找能充分發(fā)揮自身特長的新的城市環(huán)境，爭取實現(xiàn)兩者的融合。
“至于我們的模式，能不能對如今正在或有意參與城市土地運營的業(yè)界同行有所啟發(fā)，我也很難下結(jié)論。”他補充道。(作者：譚洪安 )
特約編輯:振強
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